Различные источники информации постоянно пишут о том, что иностранцы, и россияне в частности, массово скупают объекты недвижимости в Беларуси. Во многом, это связано с тем, что белорусам такое жилье попросту не по карману. Это случается часто из-за того, что цены специально «накручивают» с расчетом на иностранцев. Так ли это на самом деле, разбирался журналист Telegraf.by.
Правда ли, что россияне массово скупают квартиры и дома в Минске и областных центрах или это очередное скандальное заявление СМИ? Чтобы не быть голословным, журналист Telegraf.by обратился в Национальное кадастровое агентство за точными данными тех, кто покупает, где покупает и какую недвижимость покупают иностранцы. Как выяснилось, общее количество сделок с иностранцами по покупке недвижимости в Беларуси составило 10 195 объектов с 2008 года по 13 мая 2013 года, причем в это число помимо квартир и домов входят и административные помещения, и объекты транспортного назначения, и торговые объекты.
Итак, обратимся к цифрам за последние месяцы. За первые четыре с половиной месяца 2013 года, иностранцы уже приобрели 658 объектов недвижимости, в то время как общее количество сделок составило 4 013 (по данным Realt.by), что является рекордным числом за последние десять лет.
Таким образом, большинство покупателей недвижимости – это граждане и юридические лица Республики Беларусь. Та же тенденция наблюдается и на примере последних пяти лет. В связи с этим остается непонятным, почему СМИ наперебой утверждают обратное.
Кто скупает жилье в Беларуси?
Основными иностранными покупателями недвижимости являются, конечно, россияне. Процент сделок с российскими гражданами составляет 74,5% от общего количества, что, безусловно, доказывает факт того, что основная масса сделок приходится именно на них. На втором месте Литовская Республика, на третьем – Украина. В белорусской недвижимости заинтересованы также граждане Латвийской Республики и Израиля. Кроме того, как показывают данные, встречаются среди иностранцев и такие экзотические страны, как Реюньон и Майотта. Но остановимся подробнее на российских покупателях.
Российские граждане действительно покупают больше всего недвижимости в Беларуси. За последние пять лет было куплено 7597 различных объектов, из них жилых – 5533. Причем доли изолированных помещений (к ним относятся квартиры, машино-места, торговые площади и так далее) и капитальных строений (дома, дачи, иные здания и сооружения) – примерно равны. Количество сделок из года в год держится примерно на одном уровне. Исключение – только кризисный 2008 год, когда было куплено всего 1048 объектов недвижимости. В 2009 количество сделок резко увеличилось и составило 1475. В 2010 году количество проданных объектов оставалось примерно на уровне 2009 года и составило 1553 объектов.
Неудивительно, что пик продаж пришелся именно на 2009 год, ведь средняя цена квадратного метра предложения квартир на вторичном рынке жилья к началу 2009 года упала до $1900, по сравнению с $1962 в октябре 2008 года, и достигла своего абсолютного минимума в августе, составив $1356 (-28,6% с начала года). После незначительных колебаний в течение августа и сентября средняя цена квадратного метра медленно поползла вверх и к началу 2010 года составила $1430 (+5,5% с августа), поэтому в 2010 сохранился спрос на недвижимость примерно на уровне 2009 года.
Последующие два года спада спроса на недвижимость среди россиян не было. Так, в 2011 году россияне купили 1492 объекта, а в 2012 – 1565. Что касается 2013 года, то за первые четыре месяца было куплено 464 квартир.
Будут ли россияне основными покупателями недвижимости в дальнейшем?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы обратились к генеральному директору Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павлу Астапене.
Во-первых, необходимо четко разграничить статистику вторичного и статистику первичного рынка. Статистика вторичного рынка – это та, которую дает Национальное кадастровое агентство, это статистика сделок по отчуждению готовых квартир. Статистика сделок первичного рынка никем на сегодняшний день централизованно не ведется, оценить (получить) какие-либо ее данные можно только методом экспертных оценок и пр.
Спрос россиян на вторичном рынке жилья, в отличие от общего спроса на этом рынке, не увеличивается по нескольким причинам.
Главная из них заключается в появлении достойных предложений на первичном рынке Минска. Знаковые объекты города, такие как ЖК «У Троицкого», ЖК «Славянский квартал», ряд новостроек на проспекте Независимости, реализовывались в массе своей как раз в 2010-2012 годах. И большинство покупателей в этих объектах – иностранцы и россияне в частности. Таким образом, первичный рынок перетянул иностранных покупателей со вторичного рынка (не дал спросу россиян на вторичном рынке расти также как общему спросу).
Кроме этого, нет существенного увеличения количества российских компаний в экономике Беларуси, а соответственно, и значительного роста спроса со стороны россиян, желающих заиметь бизнес в Беларуси.
Почему иностранцы могут так просто купить недвижимость в Беларуси?
Привлекательность Беларуси для иностранных покупателей обусловлена упрощенной законодательной системой, которая позволяет россиянам приобретать жилье на тех же условиях, что и белорусам. По большому счету, россияне практически с момента создания Союзного государства могли без особых проблем приобретать недвижимость в Беларуси. А с начала 2011 года, в связи с отменой постановления Совмина № 589 от 31 августа 1993 года, любые иностранные граждане могут купить недвижимость в Беларуси. Правда, и до 2011 года иностранцы могли приобретать недвижимость, но только путем сделок дарения, долевого строительства, наследования и пр., а не прямых сделок купли-продажи на вторичном рынке.
«Должен заметить, что большинство стран Европы на сегодняшний день не ставит больших преград для покупки недвижимости иностранцами. Поэтому я бы не сказал, что наше законодательство обладает каким-либо серьезными конкурентными преимуществами в этом вопросе по сравнению с законодательством других европейских стран», – отметил Павел Астапеня.
Резюмируя все данные, можно с уверенностью заявлять, что россияне действительно являются основными покупателями недвижимости в Беларуси среди иностранных граждан. Доля покупателей из России остается примерно на одном уровне на протяжении последних 5 лет. Рост спроса со стороны иностранных покупателей (в том числе и россиян), превышающий рост спроса со стороны белорусов, возможен лишь при росте стоимости квадратного метра на рынке и росте арендных ставок, т.е. в ситуации, когда покупка недвижимости в Беларуси будет интересным инвестиционным вложением.
Наджеда Филатова и Илья Иванов
