Термин «кондоминиум» в Беларуси не прижился, а это всего лишь общепризнанное название товарищества собственников. Не так давно Президент Беларуси А.Г. Лукашенко достаточно жестко раскритиковал работу товариществ собственников. Глава государства потребовал навести порядок в работе частных компаний, которые обслуживают население, т.к. в этой сфере слишком много жуликов, которые наживаются на обычных людях. Портал Realt.by решил разобраться, кто же такие эти товарищества, за что отвечают и кому подчиняются.
Что лучше, на Ваш взгляд: товарищество собственников или ЖЭС?
– Несмотря на то, что во многих публикациях на эту тему вопрос стоит именно так, сравнивать эти две структуры на самом деле нельзя. Во-первых, у них совершенно разные функции. А во-вторых, товарищество собственников, по сравнению с ЖЭСом, имеет более широкий функционал, – пояснил управляющий ООО «Компания «Юридические технологии» Сергей Калиновский.
– Здесь уместно оттолкнуться от момента начала активного создания товариществ. Началось всё с принятия Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 января 2003 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг». Этот документ обязывал местные исполнительные органы обеспечить создание товариществ собственников в 70% многоквартирных домов. По-настоящему действенной мерой стал запрет на ввод в эксплуатацию вновь построенного дома без создания товарищества. Кстати, реконструированные и капитально отремонтированные дома также должны были иметь этот орган управления.
Товарищество представляет собой объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений. И создается оно в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования, а также управления недвижимостью (общим имуществом совместного домовладения). А у ЖЭСа изначально другие функции — оказание жилищно-коммунальных услуг: поддержание и (или) восстановление надлежащего санитарного и (или) технического состояния домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории, обеспечение их благоустроенности, комфортных и безопасных условий для проживания граждан. Возможно, сейчас это прозвучит странно, но товарищество собственников, в отличие от ЖЭС, является некоммерческой организацией, которая не имеет в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли и не распределяет эту прибыль между участниками.
Есть ли какой-либо установленный порядок создания товариществ?
– Весь процесс создания товарищества может происходить по двум алгоритмам: 1. Товарищество создает застройщик в новом доме; 2. Товарищество создается в уже существующем доме.
Если товарищество создает застройщик, то он самостоятельно согласовывает его название, утверждает устав и кандидатуру председателя. Устав должен зарегистрировать исполком, после чего товарищество считается официально созданным. Председатель от застройщика, кстати, как правило, выполняет свои функции только до первого общего собрания жильцов, на котором собственники помещений большинством голосов избирают нового руководителя. А далее работа товарищества идет по классической схеме.
Если говорить о создании товарищества в уже существующем доме, то все зависит от того, какой способ управления совместным домовладением изберут жильцы. И законодательство здесь предусматривает несколько вариантов: непосредственное управление при количестве собственников до 5 человек (собственники коллегиально принимают все решения); создание товарищества собственников и заключение договора с организацией, которая возьмет на себя функции управления.
Создавая товарищество, собственники столкнутся с множеством проблем. Например, уведомление о созыве общего собрания должно быть выслано не позднее, чем за 20 дней до его проведения. В свою очередь, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более 67% всех жильцов. Думаю, вы понимаете, что собрать такое количество людей, проживающих, скажем, в 100-квартирном доме, очень сложно. А в жилом комплексе типа «Зеленый бор» это сделать практически невозможно.
Если собрание не состоялось, то повторное может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее, чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
И таких нюансов еще очень много. Здесь, в первую очередь, важна культура населения, которая в сфере управления недвижимостью, к сожалению, пока «хромает». И причин тому много: дешевые коммунальные услуги, оставшиеся еще с советских времен; ЖЭС, который обслуживает всех по усредненным нормам и, наконец, абсолютное неумение и нежелание договариваться.
Хотелось бы уточнить: застройщик должен создать товарищество собственников еще до того, как эти собственники появились?
– К сожалению, в данном случае имеет место небольшой юридический казус. С одной стороны, Постановление Совета Министров обязывает создавать товарищества еще до ввода дома в эксплуатацию, а с другой – закон о совместном домовладении четко прописывает, что товарищество может появиться только при наличии двух или более собственников недвижимости. На практике регистрация товарищества застройщиком считается законной. Данное обстоятельство надо просто принимать как данность.
И, по моему мнению, здесь интересы дольщиков не слишком ущемлены. Если строительная компания дорожит своей репутацией, товарищество будет создано качественно и с соблюдением всех норм. Это нисколько не ухудшит его работу в дальнейшем.
В моей практике есть вообще уникальный случай, когда товарищество собственников было создано потенциальными дольщиками объекта, когда тот еще не был сдан в эксплуатацию. Все дело в том, что строительство задерживалось, и люди надеялись таким образом повлиять на строительную компанию. Что интересно, исполком это товарищество зарегистрировал.
Регулируется ли деятельность товариществ законодательством? Кому они подчиняются?
– До недавнего времени основным нормативным актом в этой сфере являлся Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении», который был принят еще в 1998 году, – рассказал журналисту портала Realt.by Сергей Калиновский. – Почти одновременно с ним были утверждены типовой устав и учредительный договор. С тех пор в Беларуси изменилось многое. Тогда страна фактически еще только обретала свою самостоятельность и, соответственно, социально-экономическая ситуация была совершенно другой.
А вот вышеназванные нормативные документы с тех пор практически не изменились. Естественно, что такая «закостенелость» отдельных норм приводила к появлению большого количества вопросов и недопониманий среди населения.
Очень надеюсь, что обновление данной системы произойдет со вступлением в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь. А произойдет это уже меньше, чем через месяц — 02.03.2013. Здесь товариществам собственников посвящена целая глава.
Остается только внедрить и освоить все эти новые нормы. Чтобы через 2-3 года, когда наработается определенная практика, выработать определенные разъяснения к этим нормативным актам. Ведь самое главное – определить четкие и прозрачные правила «игры», которые будут понятны абсолютно любому человеку. Потому что вопросы, связанные с жильем, так или иначе, касаются абсолютно всех.
Кроме того, не так давно появился Указ Президента Республики Беларусь №538 от 14 октября 2010 года «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Этим Указом увеличивается контроль государства за товариществами, и я считаю, что это правильно. Потому что споры внутри товариществ иногда полностью парализуют их работу. А таких «споров» и конфликтов в последнее время стало слишком много.
В соответствии с Указом №538 местные исполкомы должны осуществлять координацию и контроль деятельности товариществ собственников и организаций девелоперов. Одним из пунктов такого «контроля» является, например, согласование кандидатуры председателя товарищества и урегулирование любых спорных ситуаций, возникающих внутри организации. Как раз для этого исполкому предоставлено право на созыв внеочередных собраний товариществ. Но здесь важно понимать, что исполнительная власть должна быть посредником между конфликтующими сторонами и ни в коем случае не диктовать свои условия. Потому что товарищество – это частно-правовые отношения, и вмешательство государства в этом случае должно быть регулирующим, но не указующим.
Как избирается председатель товариществ? В каких случаях его можно переизбрать?
– Указ №538 не только обязывает согласовывать кандидатуру председателя в исполкоме, но и вводит четкие квалификационные требования к соискателю данной должности. Например, наличие юридического или экономического образования и профессиональных навыков в данной сфере. Эти требования не жесткие – небольшая свобода для «маневра» все равно есть. Но данные меры позволяют «на корню» пресечь попытки «прихватизации» должности председателя правления лицами, которые преследуют свои корыстные цели.
Председатель, как и любой руководитель, отвечает за деятельность всей организации в целом. А чтобы наладить работу, нужно внимательно следить за всеми процессами внутри товарищества и направлять их в нужное русло. Один из самых сложных вопросов – это, конечно, финансы. Ведь часто даже значительные суммы утекают «в никуда», не принося пользы общему делу. А именно руководитель должен распределять средства на капитальный ремонт дома, строительство детских площадок или парковок.
При этом председатель подотчетен общему собранию собственников. И если на этом собрании большинством голосов будет решено переизбрать руководителя предприятия, то ему останется только подчиниться.
Может ли председатель товарищества подать в суд на жильцов, которые не убирают за своими питомцами? В каких еще случаях можно ожидать иска в суд?
– Условно «наказующая» деятельность товарищества осуществляется в двух плоскостях. Первая – экономическая. Она подразумевает под собой контроль за «неплательщиками» коммунальных услуг или членских взносов и «вредителями» общего имущества. И в том, и в другом случае товарищество в лице председателя может подать иск в суд на таких жильцов.
Вторая плоскость – административно-правовая. Как раз сюда относится содержание домашних животных. И здесь председатель не имеет должных полномочий контроля. В Беларуси существуют специальные правила по содержанию домашних собак и кошек, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь №834 от 4 июня 2001 года, где прямо сказано, что «владельцы собак, кошек обязаны строго выполнять санитарно-гигиенические правила и нормы их содержания, обеспечивать безопасность людей, не допускать загрязнения этими животными общедоступных мест». Ответственность за невыполнение этого закона предусмотрена административная, т.е. штраф.
А теперь давайте поближе рассмотрим эту схему. Для того, чтобы выписать штраф, нужно составить протокол. Протоколы у нас составляет милиция или административная комиссия районного исполнительного комитета. Это значит, что если кто-то из жильцов заметил, что сосед не убрал за своей собакой, то он должен срочно бежать и звонить «102», чтобы сотрудники милиции выехали на «место преступления». Второй вариант – звонить в исполком. Как вы думаете – насколько это реально? Примерно так же дело обстоит и с наказанием тех, кто курит на лестничной площадке.
Другое дело, если вопросы ответственности (например, в виде гражданского штрафа) прописаны в договоре, который был подписан всеми жильцами. В таком случае к ответственности может призвать и председатель, и каждый из членов товарищества.
Есть ли у застройщика обязательства перед товариществом собственников? Какие?
– В любом объекте недвижимости есть внутренние помещения, которые по праву собственности принадлежат конкретным субъектам, а есть так называемое общее имущество. Заключая с дольщиками договор на организацию строительства, застройщик в любом случае несет ответственность за качество работ.
И если, например, в доме перестала работать система вентиляции, потому что она изначально была сделана с нарушением каких-то норм и правил, то найти «виноватого» не составляет труда. Здесь речь будет идти о постгарантийных и гарантийных обязательствах, которые должна выполнять строительная компания.
При строительстве квартала может ли застройщик включить вновь построенный дом в уже созданное ранее товарищество собственников?
–В Законе о совместном домовладении прописано, что товарищество собственников может состоять из нескольких объектов недвижимого имущества (например, нескольких жилых домов). И эта норма, на мой взгляд, абсолютно оправдана. Потому что эффективная эксплуатация жилищного фонда часто строится на законах масштаба. И практика показывает, что увеличение количества объектов, которые обслуживает одна компания, приводит только к положительным результатам. Это происходит, во-первых, ввиду возможности аккумулировать поступающие средства на решение глобальных проблем, а во-вторых, – возможность быстро решать какие-то точечные вопросы, не раздувая их до вселенского масштаба.
Какие конфликты чаще всего возникают внутри товариществ?
– В первую очередь, большинство конфликтов возникают из-за ненадлежащего качества работы товарищества, – поделился своим мнением управляющий ООО «Компания «Юридические технологии». – Следующая по «рейтингу» причина – затраты на содержание и обслуживание товарищества. И последняя – размер взносов. С чем это связано? Каждый из нас по-разному оценивает комфорт своей жизни. И если для кого-то заплатить Br100.000 за установку энергоэффективных лампочек не проблема, то для одинокого пенсионера, например, это слишком большая сумма. В данном случае четкого критерия «правильности» нет. Компромисс может быть достигнут только путем переговоров. Но при нашей культуре общения конфликты будут возникать всегда.
История успешных товариществ собственников (например, в Германии) показывает, что на это уйдет не одно десятилетие. Особенно тяжело будет искоренить различного рода злоупотребления как со стороны жильцов, так и со стороны руководящих органов предприятия.
Сайт Компании «Юридические технологии»: www.kandp.by
Уважаемые читатели, а как Вы считаете, можно ли сравнить работу ЖЭСа и товарищества? Сталкивались ли Вы с откровенным злоупотреблением служебным положением со стороны председателя товарищества? И какие проблемы существуют внутри товариществ? Поделитесь своим мнением в комментариях!
