Пару лет назад в АН "Твоя столица" обратились люди, которые хотели купить уже найденную ими квартиру и просили просто проверить все документы и оформить сделку. Никто даже и не думал, что история этой квартиры окажется настолько запутанной.
– Когда мы начали изучать "историю" этой квартиры, выяснилось, что приватизирована она была в 1994 г, и с тех пор сделка купли-продажи совершалась 8 раз. На первый взгляд все документы были в порядке и бывшие собственники недвижимости не вызывали никаких опасений, – рассказал юрисконсульт агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Кудакаев. – Тогда я стал изучать документы непосредственно о приватизации. И вот тут началось самое "интересное". Оказалось, что на момент приватизации в этой квартире проживала женщина с двумя детьми, и где сейчас она находится установить очень сложно.
Незаконность приватизации сквозила буквально во всем. Для начала – дети на то время могли участвовать в приватизации квартиры, потому что на них могла начисляться жилищная квота. Когда я стал разыскивать их мать, выяснилось, что сейчас она отбывает срок тюремного заключения. До этого она находилась на принудительном лечении в одном из специальных медицинских учреждений, а ранее была зарегистрирована в различных приютах.
Возвращаясь к истории квартиры, скажу, что первая сделка купли-продажи состоялась сразу после ее приватизации. Мать с детьми были выписаны из продаваемой квартиры. В те времена законодательство в этом вопросе еще не было в достаточной степени усовершенствовано, и поэтому нотариус при заключении сделки не обязан был отслеживать соблюдение прав детей бывшего собственника квартиры.
Скорее всего, мать-пьяницу просто заставили за долги продать свою квартиру подставному лицу. Затем желающие купить квартиру в Минске появились достаточно быстро – вторая сделка купли-продажи состоялась буквально в течение года. А далее все уже шло своим чередом – квартира меняла собственников, и постепенно неприятная история забылась, потерялась во времени.
Возникает закономерный вопрос – а где же все это время были дети? С большой долей вероятности можно было предположить, что в какой-то период мать была лишена родительских прав, поэтому искать их через нее было бесполезно. На момент попытки совершения последней сделки купли-продажи детям было около 15-17 лет, и к тому времени у них должен был быть законный представитель или опекун.
С неимоверными усилиями мне удалось отыскать бабушку этих детей, у которой они, собственно, и проживали все это время. По неизвестным мне причинам бабушка не смогла вступить в права законного представителя несовершеннолетних. Но еще в далеких 90-х она пыталась писать заявления в различные инстанции, чтобы уже тогда признать первую сделку купли-продажи квартиры недействительной. Но у нее ничего не вышло.
– Хотелось бы подчеркнуть, что нарушенные права несовершеннолетних не имеют срока исковой давности, – пояснил Андрей Кудакаев. – Это значит, что дети, чьи права были нарушены выселением из квартиры родителей, сразу после достижения совершеннолетия, даже по прошествии десяти лет, вправе обратиться за защитой нарушенных прав. Самая первая сделка купли-продажи может быть признана незаконной, потому что детей лишили права проживания в квартире. Скорее всего, доказать это будет нетрудно. Но что делать дальше? Ведь после первой было еще 7 сделок.
Самый худший вариант – признать все эти сделки недействительными и применить последствия недействительности. Но с тех пор прошло более 15 лет, и признать каждую сделку купли-продажи недействительной и вернуть ее "назад" с возвратом денег как минимум будет сложно. Если не сказать, невозможно.
Единственный более-менее приемлемый выход – найти покупателя той самой первой сделки купли-продажи, и уже с него стребовать денежную компенсацию. Но опять-таки, если это был подставной человек, то ситуация снова заходит в тупик. Обиженным детям остается только нанять собственного адвоката и пытаться добиваться правды, но процесс это будет сложный.
В итоге мы уговорили наших клиентов отказаться от покупки этой квартиры. Может, деньги бы они и не потеряли, но по судам им пришлось бы походить немало.
