Долгое время считалось, что приоритетом для белорусов всегда является цена и лишь потом качество. Не был исключением и рынок жилой недвижимости — самые дешёвые панельные хрущёвки всегда пользовались спросом, хотя и назывались «бабушатниками» за полное несоответствие современным понятиям о качестве жилой среды. Однако в последнее время привычная ориентация на самую низкую цену дала сбой — все больше сделок в Минске проводится с жильем высоких потребительских качеств. Все резко стали богаче? — Вряд ли. Всё дело в кредитах или есть другая причина? Ответы на эти вопросы мы попытаемся сегодня найти.
В 2016 году ажиотажный спрос на жильё привел к вымыванию с рынка бюджетных объектов, что в конечном счёте обернулось ростом цен. На первый взгляд, сейчас развитие ситуации один в один повторяет прошлый год: средняя цена проданных в сентябре квартир увеличилась на 1,3%, а индекс цен предложения «выдал» на прошлой неделе самый сильный рост за последние 4 года. И всё это происходит при общем сокращении предложения.
Впрочем, 100-процентной аналогии с прошлым годом нет. Хотя все индикаторы указывают на рост среднего ценового уровня, нельзя сказать что все типы жилья едины в этом «порыве».
Чтобы наглядно это продемонстрировать, мы выделили 2 наиболее характерных сегмента, которые по соотношению цена/качество располагаются на противоположных «полюсах» рынка. Первая группа — это хрущёвки и брежневки, оппонировали которым современные каркасно-блочные, монолитные и кирпичные дома, построенные после 2000 года. Все остальные квартиры были объединены в третью группу.
Разложив общую динамику цен на 3 отдельные линии, мы можем отчетливо видеть серьезные различия, которые проявились между группами за последний год. Так, средний уровень цен на хрущёвки и брежневки в III квартале 2017 года практически не отличался от минимальных показателей 2016-го. Основная масса квартир прибавила в цене лишь 0-3%, в то время как цены на каркасные дома уже «оттолкнулись от дна» на 5-7%.
Паника, эйфория и спокойный рынок
Когда у одних игроков рынка присутствует сильнейшее желание купить, как в 2012-2013 гг., а у других продать, как в 2015-2016, качественные различия между типами квартир стираются напрочь. 1 квадратный метр в современных каркасно-блочных домах может продаваться по цене хрущёвок. На графике выше заметно, как в периоды особенно стремительного роста или снижения ценовой разрыв между старым и современным жильём составлял едва уловимые 2%.
Если расслоение растёт — это верный признак стабильного рынка. Спокойная, предсказуемая ситуация как нельзя лучше подходит для тех, кто хочет улучшить жилищные условия. За последние 6 лет мы видели три периода относительного «спокойствия», но если раньше ценовой разрыв между современным и старым жильём составлял максимум 9-13%, то в 3 квартале 2017 года он достиг 20%.
Много говорилось о том, что подешевевшие кредиты позволили покупателям обращать внимание на более качественные квартиры. Однако вряд ли дополнительные 5-10 тысяч долларов, высвободившиеся из-за снижения ставки рефинансирования, были единственной причиной изменившейся структуры спроса.
Демографические сдвиги
Сегодня в Минске насчитывается порядка 345 тысяч человек в возрасте от 30 до 40 лет. Большинство из них к этому времени уже имеют семью, стабильную работу с заработной платой не ниже среднего уровня по отрасли, а также некоторые накопления. Это поколение дружит с современными технологиями, а в шкале ценностей не последнее место отводит комфорту.
Безусловно, не все работают в сфере IT — разброс доходов в пределах данной возрастной группы может быть очень большим, и позволить себе приобретение любой недвижимости в принципе могут далеко не все. И всё же целевая аудитория покупателей качественного современного жилья располагается именно здесь.
Теперь перейдём к сухим цифрам: за последние 5 лет численность минчан от 30 до 40 лет выросла на 20% или на 58 тысяч человек. Даже если квартиры в современных «каркасниках» покупает тот же процент, что и 5 лет назад, сделок станет больше просто за счёт увеличения размера самой возрастной группы. Прямое следствие этого — удорожание квартир данного типа относительно остального рынка.
Сейчас сложно сказать, до какого предела рынок сможет расслаиваться. У современного жилья в текущих экономических условиях есть некая граница, выше которой цена не поднимется. По мере её роста покупатели вынуждены будут уходить в более дешевые (и менее качественные) сегменты.
Что касается старого жилого фонда (сталинки в расчет не берём — этот сегмент живет своей жизнью), то он продолжит дешеветь относительно других типов квартир. И демография здесь также сыграет не последнюю роль. Морально устаревшие и с физическим износом, данные квартиры в ближайшие годы всё чаще будут пополнять списки наследуемого имущества и выставляться новоиспечёнными собственниками на продажу по ценам ниже рынка.
