“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

За последние 10 лет Минск пережил немало градостроительных конфликтов. Недовольные горожане ложились под колеса бульдозеров, забирались на башенные краны, писали петиции и устраивали пикеты. Реакция города всегда была под копирку: “земля не ваша — не вам и решать”. Но жители парировали тем, что стройка нарушает их имущественные права: уничтожает парк рядом с домом, заслоняет вид на набережную, усиливает нагрузку на социальную инфраструктуру, в результате чего их квартиры теряют в цене. Мы проанализировали реальные сделки и выяснили, как на самом деле изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Мы не брали “среднюю температуру по больнице” — едва ли скандальные стройки могли повлиять на цену квартир в 20, или даже в 10 минутах ходьбы. В расчет принимались только те дома, жизнь в которых после стройки действительно изменилась: кому-то заслонили вид на набережную, кому-то вырубили парк под боком, а ближайший к дому садик нагрузили детьми из новостройки. Поэтому сделок получилось недостаточно для полноценной статистики, и тем не менее, на них интересно взглянуть.

Гостиница “Пекин” и вырубка парка 40-летия Октября

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Небольшой квартал, расположенный между ул. Ульяновской, Красноармейской и набережной реки Свислочь считался элитным и до, и после строительства гостиницы “Пекин”. Вся жилая застройка — около десятка домов, большинство из которых — сталинки и современные “каркасники”. С двух сторон квартал окружен парком 40-летия Октября и рекой Свислочь, на набережную которой выходят многие окна. Через пешеходный мостик над рекой — станция метро “Первомайская”, расположенная прямо в парке, и всё это — возле 1-го городского кольца. Трудно себе вообразить более тихий и живописный уголок в центре Минска.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Видимо, это было очевидно не только жильцам, но и китайским инвесторам, которые в 2011 году начинают здесь вырубку деревьев для строительства гостиницы "Пекин". Жители окрестных домов писали петиции, устраивали пикеты и даже подали коллективный иск в суд. Но на исход дела это не повлияло: деревья были вырублены, а гостиница построена.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Парк поредел на сотни деревьев, но стал куда более благоустроенным: здесь вымостили дорожки, поставили дизайнерские скамейки и уличные фонари, высадили новые деревья и окультурили старые. Все это — на сумму около $1 млн.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

А как изменились цены на квартиры в домах рядом с парком? Для сравнения мы изучили сделки, совершенные в квартале рядом с гостиницей “Пекин” за весь 2010-й год, когда никто не предполагал, что гостиница появится именно в этой части парка и повлечет за собой уничтожение сотен деревьев, и за весь 2015-й год, когда гостиница уже функционировала.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

За 2010 год в квартале рядом с Пекином было совершено 6 сделок по цене квадратного метра от $1336 (за квартиру в трехэтажной “сталинке” во второй линии от набережной) до $2321 (за квартиру в современном “каркаснике” в первой береговой линии). По подсчетам аналитического центра Realt.by до строительства гостиницы цены здесь были на 35% выше среднерыночных.

В 2015-м году в квартале рядом с гостиницей “Пекин” было продано всего две квартиры: одна в 4-этажной сталинке, другая — в монолитно-каркасной новостройке, и обе — в первой береговой линии. Разбежка цен — $1586-1742 за “квадрат” — в среднем всего на 6% выше рынка. Но для того, чтобы утверждать, что жилье здесь заметно подешевело, этих данных, конечно, недостаточно.

Сейчас в квартале возле гостиницы “Пекин” через базу Realt.by выставлено 5 квартир на продажу. В “сталинках” жилье недорогое — в районе $1300 за “квадрат” даже с хорошим ремонтом (при среднерыночной — 1186 за “квадрат”).

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

В современном “каркаснике” (Казарменный пер, 4) цены гораздо выше — $2220-2830 за “квадрат”, но трудно сказать, насколько эти предложения соответствуют рынку.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Дом “У Троицкого” и Троицкое предместье

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Этот дом называли “градостроительной катастрофой”, “драмой современной архитектуры” и предлагали взорвать. Жители города утверждают, что он “растоптал” историческую застройку в Троицком предместье. Может быть, “растоптал” — выражение фигуральное, и больше относится к тому, как предместье стало выглядеть со стороны Верхнего города, но то, что “Дом Чижа” отбросил на предместье значительную тень и заслонил некоторым домам вид на набережную реки Свислочь — это не эстетика, а голый факт. Изменились ли цены на окрестное жилье после строительства дома-исполина?

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Как и во всех элитных кварталах, сделки в Троицком предместье происходят значительно реже, чем в среднем по рынку. Причина тому — запредельные, космические цены. Например, одна из квартир в Троицком предместье прямо сейчас выставлена на продажу из расчета $10 тыс. за “квадрат”. По понятным причинам цены реальных сделок сильно отличаются от объявлений, поэтому, несмотря на их скудное количество, говорить приходится только о них.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Строительство дома “У Троицкого” анонсировали в 2008 году, поэтому данные мы брали за далекий 2007-й. Тогда в Троицком предместье были совершены всего две сделки: первая — на Старовиленской, 14 (трехэтажный дом XIX века с окнами на Свислочь), где цена “квадрата” составила $3435 и на момент заключения сделки почти вдвое отличалась от среднерыночной.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Вторая — в четырехэтажной “сталинке” на Богдановича, 27, откуда в 2007-м тоже мог открываться вид на Свислочь (дом “У Троицкого” исключил такую возможность). Здесь квадратный метр обошелся покупателю в $1855, что в мае 2007-го было всего на 8% выше рынка.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

В 2012 году, после того, как “Дом Чижа” был достроен, сделок в Троицком предместье больше не стало. За весь год — всего одна проданная квартира по ул. Старовиленская, 16. Это двухэтажный дом на набережной, строительство которого относят к XIX веку. Сделка была заключена из расчета $3263 за “квадрат” — почти та же цена, что в 2007-м году, но при этом на 145% выше рынка.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Что касается застройки по ул. Богдановича, которой дом “У Троицкого” заслонил вожделенный вид на Набережную, то там и сегодня выставляются на продажу не очень дорогие квартиры. Вот “трешка” без ремонта, цена “квадрата” в которой почти равна среднерыночной. Вот еще одна “трешка” — здесь обстановка поприличнее, но и цена — $1618 за “квадрат”. Похоже, с приходом “градостроительной катастрофы” здесь мало что поменялось.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Недостроенная гостиница у Цирка

“Вдруг появляется какой-то, извините меня, монстр” — так экс-главный архитектор Минска отозвался о недостроенной гостинице у Цирка. Широкий фасад, окна-бойницы, изгибы, отсылающие то ли к древнеримскому "Колизею", то ли к анатомии ленточных червей минчанам никогда не нравились. Но поначалу считалось, что в одиозном здании откроется первая в Беларуси гостиница мирового бренда Kempinski, а спустя несколько лет представители Kempinski Hotels заявили, что о гостинице у цирка слыхом не слыхивали, и открываться в Минске не планируют. Ситуация вышла курьерзная, а стройка на $100 млн. была заморожена из-за финансовой несостоятельности застройщика.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Недостроенный отель у Цирка изучали инвесторы из Катара, но сделали вывод, что в проекте “нет бизнеса”. Целый год судьба отеля оставалась под вопросом. В народных сердцах поселилась надежда: “может его вообще снесут?” Но ситуация разрешилась иначе — гостиницу продали Сбербанку России за $1 (прописью: один доллар США) с условием рассчитаться по долгам бывшего застройщика.

Однако вся эта волокита почти не сказалась на качестве жилья возле Цирка и Парка Горького, небо над которым заслонил скандальный объект. В 2009-м году, когда стройка еще не началась, в квартале между ул. Янки Купалы и Октябрьской площадью продали всего две квартиры: на Кирова, 51 и Маркса, 45. Цены — $1578 и $1762 за квадрат соответственно. В среднем это на 25% выше средней цены по рынку, которая установилась на момент совершения сделок.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
Кирова, 51
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
Маркса, 45

Поскольку гостиница до сих пор не достроена, в качестве контрольного мы взяли последний завершившийся год. В 2016-м рядом с отелем было совершено 4 сделки: на Кирова, 51, Маркса, 45 и 42. Разбежка цен — $1266 — $1573 за кв.м., что было в среднем на 23% выше рынка. Иными словами, здесь тоже почти ничего не изменилось.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
Маркса, 42

Уплотнение в Уручье

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

И напоследок, разберем по полочкам уплотнение в Уручье-2, которое происходило в несколько этапов с 2010 по 2015 год. Сейчас здесь не осталось ни одного свободного клочка земли, правда через дорогу — в Уручье-6 — зеленеет набережная слепянского канала.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

И, хотя Уручье по-прежнему считается экологически чистым, зеленым микрорайоном, в конкретных дворах, которых коснулось точечное уплотнение, жизнь несомненно ухудшилась: вырубили сквер на пересечении Шугаева-Руссиянова, где располагалась единственная детская площадка для жителей соседнего двора, втиснули туда два столбика для ОМОНовцев, за счет которых возросла нагрузка на социальную инфраструктуру, уплотнили другие дворы “столбиками” — Шугаева, 17, 17б, Руссиянова, 21… в общем, за несколько лет микрорайон разросся, не выходя из своих границ.

“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
Шугаева, 25, 27 — дома для ОМОН, которые строились на месте сквера. В 2014-м сданы в эксплуатацию.
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
Руссиянова, 21 (ЖСПК “Часовщик”) — 2013 год постройки
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?
“Заслонили вид”, “уничтожили парк”, “уплотнили неуплотняемое”. Как изменились цены на жилье рядом со скандальными стройками?

Шугаева, 17 и 17Б, 2014-2015 год постройки

Люди организовывали пикеты, писали петиции, ложились под колеса бульдозеров, чуть ли не врукопашную дрались с ОМОНовцами за каждое деревце, а особо отличившиеся были арестованы за нарушение общественного порядка. Как все это отразилось на ценах квартир в уплотненных дворах? Данные аналитического центра Realt.by показывают, что никак: до вырубки деревьев, в 2010 году квартиры здесь стоили на 1,7% ниже рынка, в 2015-м, когда все новостройки были уже завершены или сдавались в эксплуатацию, цены были на 0,8% ниже рынка. Эти цифры можно считать более-менее объективными: сделок в уплотненных дворах было много, разбежка цен — небольшая, и за 5 лет цены немного выросли, а сделки поредели.

Как вам новость?