24. 11. 2017

Откровенный разговор с Романом Осиповым: «С 2018 года мы будем наблюдать поступательный медленный рост цен на рынке недвижимости, и к 2020-2021 годам можно ожидать реального его восстановления»

В 2017 году цены на рынке недвижимости Беларуси достигли своего дна. Есть основания полагать, что со следующего года они начнут медленно расти — сначала на 5%, а в последующие годы — более быстрыми темпами до 10% в год. Полностью рынок восстановится к 2020-2021 годам, хотя уровня 2013-2014 годов он может и не достичь.

Такое оптимистичное мнение высказал Роман Осипов, управляющий партнер, член совета директоров ведущей инвестиционной компании «Юнитер».

Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично. При росте ВВП он растет, при снижении — падает, но более резко, чем темпы изменения ВВП. Циклы роста или падения рынка недвижимости, как правило, длятся 5-7 лет и могут пропорционально не совпадать с ростом или падением ВВП.

Зачастую рынок недвижимости развивается быстрее, чем растет ВВП. Это мы наблюдали в 2008-2009, а затем в 2012-2014 годах. В эти годы доходность проектов в недвижимости достигала 15-20% годовых, а арендные ставки — 40 евро и более. На этом фоне быстро растущего рынка девелоперы активно инвестировали в недвижимость. Никто из них не задумывался, а что будет дальше.

За последние 5-7 лет наиболее сложным для экономики страны и рынка недвижимости был 2015 год. После кризисов 2009 и 2011 годов экономика и рынок восстанавливались быстро, буквально в течение года. В 2015 году после девальвации они упали. На фоне снижения реальных доходов населения резко снизились цены на недвижимость, арендные ставки и количество новых проектов. Только сейчас экономика и рынок начинают потихоньку восстанавливаться. Но этот процесс, к сожалению, достаточно медленный, — говорит Роман Осипов.

Инвесторы попали в ловушку

В 2015 году многие проекты, начатые в хорошие годы, были на стадии проектирования или строительства и реализовывались с привлечением кредитных ресурсов банков. Это нормальная практика, уточняет инвестиционный консультант. На Западе проекты в сфере недвижимости финансируются банками на 70-90%.

Однако, в отличие от международной практики, сроки кредитования проектов в Беларуси достаточно короткие. Основная масса «долгосрочных» кредитов предоставляется на срок около 3-5 лет, что существенно короче сроков окупаемости проектов в сфере недвижимости.

Эксперт рынка говорит о том, что никакой проект в сфере недвижимости не может реализоваться за такой короткий срок. Многим инвесторам пришлось продлять сроки возврата кредитов. Во время кризиса упали цены на недвижимость, и примерно в 2 раза снизилась залоговая стоимость активов. Ее стало не хватать на погашение заемных средств банков. Произошел кризис с точки зрения обслуживания кредитов.

В такую ситуацию попали даже те девелоперы, которые успели достроить и начали сдавать в аренду свои объекты. Но арендные ставки резко снизились, а процентные по кредитам, наоборот, выросли. Эта диспропорция привела ряд застройщиков к неплатежеспособности и замораживанию проектов. Им пришлось искать новых поручителей и изыскивать собственные средства, вложенные в другие бизнесы.

Через год стало понятно, что инвестиции в недвижимость никому не интересны. Сегодня с полной уверенностью можно говорить о том, что за последние 10 лет на рынке произошел самый большой спад новых проектов. Фактически их нет. Застройщики объявляют себя банкротами, банки забирают объекты и пытаются их продавать. Растет количество сделок реструктуризации, — дополняет Роман Осипов.

Правда, есть и отдельные застройщики, которые любыми путями стараются завершить стройки. Другие — ищут инвесторов, чтобы продать «незавершенку». Третьи пытаются продлевать сроки по возврату кредитов.

Банки, видя такую ситуацию, вынуждены продлевать сроки кредитования, снижать ставки, предоставлять отсрочки по выплате основного долга. Но бесконечно заниматься этим они не могут и начинают задумываться над тем, чтобы продать эти объекты другим профессиональным инвесторам, в том числе иностранным, — говорит инвестиционный консультант. 

Купить на самом дне, а затем получать доход

Когда на рынке падает доходность по всем финансовым инструментам инвестирования — депозитам, ценным бумагам и др. (доходность по большинству из них, например, в валюте составляет 2-3% годовых) — к небольшим объектам коммерческой и жилой недвижимости начинает присматриваться малый и средний бизнес, физлица с доходами.

Роман Осипов говорит о том, что сейчас достаточно быстрыми темпами стал развиваться рынок индивидуального жилищного строительства, особенно в регионах Беларуси. Лидерами выступают Брестская и Гродненская области. Этому поспособствовало снижение стоимости строительства индивидуальных домов на фоне падения цен на стройматериалы, услуги.

В текущем году в Минске состоялась одна из крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости с участием российского капитала — покупка гостиничного комплекса «Кемпински».

Достаточно активно развивается гостиничный сектор. После введения пятидневного безвизового режима для граждан 80 стран Европы, Бразилии, Индонезии, США, Японии и других за первое полугодие 2017 года количество иностранных туристов, посетивших Беларусь, выросло более чем на 20%. Это привело к увеличению загрузки отелей. 

Заграница нам поможет?

Сейчас, когда рынок находится на дне, он может стать привлекательным для иностранных инвесторов, которые никогда ранее не инвестировали в Беларусь, считает Роман Осипов.

Он обосновывает свое мнение тем, что в настоящее время доходность вложений в различные финансовые инструменты в целом на мировых рынках очень низкая. Например, в Швейцарии процентная ставка по депозитам составляет минус 0,6% годовых. При размещении денег вкладчику еще приходится доплачивать банку.

Доходность от вложения в недвижимость на иностранных рынках составляет 4-6% годовых. В то время как в Беларуси при окупаемости проектов 10-12 лет она может достигать 8-10%.  

Рынок недвижимости Беларуси развивающийся и подвержен колебаниям. Но есть ряд инвесторов, которые любят рисковать. Ведь чем больше риск, тем больше потенциальная доходность, — дополняет эксперт. 

Он акцентирует внимание на том, что среди таких рисковых инвесторов есть и крупнейшие мировые инвестиционные и пенсионные фонды. Одна из крупнейших мировых компаний, например, свой инвестиционный портфель распределяет примерно так: 50% из триллиона долларов, что сопоставимо с 20% ВВП нашей страны, вкладывает в низко рискованные и доходные ценные бумаги (напр., гособлигации США, Франции), которые приносят 2% годовых с выпуском на 10-20 лет. 40% — также в достаточно стабильные финансовые инструменты (акции, индексы на биржах крупнейших корпораций и др.).

Но у каждого такого институционального инвестора есть 1-2% портфеля (если не больше), которые они вкладывают в другие инструменты с высокими рисками. При этом для инвестирования они рассматривают самые разные страны. Подобных фондов в мире достаточно. Беларусь для них — это интересное направление, потому что оно новое.

Роман Осипов приводит пример «Евроторга» (сеть магазинов «Евроопт»), который привлек $350 млн посредством евробондов. Это отличный результат, который говорит о высоком спросе инвесторов на предложение компании.

Кто-то из иностранных инвесторов вкладывает деньги в торговлю, а кто-то — в недвижимость. Сейчас наша компания работает по привлечению в страну одного такого инвестора. Но предложение на рынке должно соответствовать качеству объекта и цене. Тогда появится и покупатель, — уточняет международный консультант. — Если в Беларуси в год будут совершаться 1-3 крупные сделки — это уже будет хорошим результатом. Иностранным инвесторам не интересны сделки за $1 млн. Они рассматривают объекты за $40 млн, $50 млн, $100 млн.

Беларусь, как и любая другая страна, интегрирована в мировую экономику. Она имеет хорошие перспективы для развития туризма — а значит, гостиничного бизнеса и инфраструктуры, связанных с туризмом в целом.

Находясь в центре Европы, РБ привлекательна и с точки зрения вложения инвестиций в строительство логистических центров, таможенных пропускных пунктов и дорог.

Развитие в Европе такого направления ведения бизнеса, как аутсорсинг бизнес-процессов, куда могут быть вовлечены и белорусские специалисты, в первую очередь IT-сферы, будет способствовать развитию офисной недвижимости. 

Чего ожидаем?

Учитываясостояние белорусской экономики и рынка недвижимости, который достиг своего дна, Роман Осипов полагает, что в 2018 году начнется поступательный медленный рост цен на недвижимость на 5%, который может растянуться на 5 лет, и с каждым годом ускоряться.

В 2020-2021 году можно ожидать реального восстановления рынка, хотя уровня цен 2013-2014 годов рынок может и не достичь. Это в случае, если не случится какой-нибудь очередной кризис. Будущего мы знать не можем, — высказывает свою точку зрения Роман Осипов. —  Если уж говорить о прогнозах, то существуют самые разные и замысловатые теории. Какую из них выбрать — это дело вкуса, теория никогда не способна предсказать что-то на 100%. Например, в 30-50-х годах XX  века некоторые ученые связывали социально-экономические процессы в обществе с циклами активности Солнца и появлением на нем пятен. Основоположник этой теории — советский ученый А. Л. Чижевский.

Каждый цикл солнечной активности длится, как правило, 11 лет. Он характеризуется достаточно быстрым (в среднем 4 года) увеличением на Солнце солнечных пятен и последующим более медленным (около 7 лет) его уменьшением. Чем больше пятен на Солнце, тем больше экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости подвержены стрессам, т.е. кризисам. По мере уменьшения пятен стабилизируются экономические процессы и рынок.

Сейчас количество пятен на Солнце стало уменьшаться. Исходя из этой теории, можно говорить о том, что экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться. В настоящее время длится 24-й цикл солнечной активности. Минимум пятен на Солнце было зафиксировано в 2008 году, максимум — в 2014 году.

Похожие мысли о влиянии космоса на процессы на Земле, но уже в приложении к историческому процессу, можно найти у Л.Н. Гумилева, а в приложении к биологическому процессу и эволюции — у В.И. Вернадского. 

Инвестировать в недвижимость или нет?

— Когда такие вопросы задаются в США, то любой инвестиционный консультант взвешивает все «за» и «против», потому что он берет на себя большую ответственность. Его совет может помочь человеку заработать денег, а может и разрушить его жизнь и довести даже до самоубийства.

В глазах американцев инвестиционный консультант должен быть честным и осторожным в своих советах, а самое главное — учитывать все факторы рынка и личностно-характерные черты самого человека. Он должен разложить все по полочкам и показать, что доходность от вложения в недвижимость может быть большая, а может быть и нулевая, что недвижимость развивается циклично и т.д.

Прежде, чем дать совет, консультант узнает, сколько денег есть у клиента, в каких активах они хранятся, склонен ли он к риску. Так вот если у человека есть $1 млн, то инвестировать из них $500 тыс. в недвижимость — не разумно и рискованно. Если у него есть $100 млн, то, в принципе, $1 млн он может не бояться потерять. 

Если говорить о белорусах, то инвестировать в недвижимость могут только люди, имеющие хорошую подушку безопасности. Инвестиции в недвижимость имеют большие риски по сравнению с деньгами, которые хранятся на депозите в банке. Человек может купить и 5 квартир как инструмент сбережения. Но если ему срочно понадобятся деньги, он может потерять определенную часть средств, вложенных в квартиры, т.к. может оказаться так, что к тому моменту, когда срочно будут нужны деньги, цены на квартиры упадут существенно по сравнению с ценой их покупки.

В Германии, например, люди стараются не тратить деньги ни на квартиры, ни на машины, они копят деньги на счетах, потому что крайне осторожны.

У нас все наоборот. Люди тратят последние деньги на что бы то ни было. Это связано с тем, что у белорусов нет опыта накапливая и сбережения денег. Это славянская черта, а также генетическая память 80-90-х гг. ХХ века и 1917 года, НЭПа и т.д.

Человек должен сам определиться и понимать все риски, связанные с инвестированием.

Я — на стороне здравого смысла человека. Все люди разные, и нет единого рецепта для всех. Если человек хочет заработать какие-то деньги и готов рисковать своим капиталом, для него один из немногих в Беларуси инструментов инвестиций — это покупка недвижимости. Но если он хочет сберечь свои деньги, они должны храниться в банке хоть под 0% годовых.

Если у человека есть $500 тыс., то $100 из них можно инвестировать в недвижимость. Неправильно вкладывать все свои деньги в неликвидные активы, подверженные ценовому риску.

При наличии денег я посоветовал бы людям открывать свой бизнес, исходя из способностей и желания. Но, принимая такое решение, человек должен понимать, что ему придется работать день и ночь. Но в этом случае у него появляется цель в жизни.

Человек должен быть внутренне свободен. Свобода дает ему внутреннюю энергию, желание что-то делать, чего-то добиваться и рисковать. Один из путей к внутренней свободе — это предпринимательство. Можно купить свободу ценой собственных денег, вложив их в рискованное дело, чтобы не превратиться в «Скупого рыцаря» А. С. Пушкина. 

Фото: Павел Садовский

Источник: realt.by

В Римской империи родители продавали своих детей в рабство. А я, сынуля, всего лишь твою стипендию пропил.

еще

Новый год 2018

Как вы будете встречать Новый год?