В 2017 году цены на рынке недвижимости Беларуси достигли своего дна. Есть основания полагать, что со следующего года они начнут медленно расти — сначала на 5%, а в последующие годы — более быстрыми темпами до 10% в год. Полностью рынок восстановится к 2020-2021 годам, хотя уровня 2013-2014 годов он может и не достичь.
Такое оптимистичное мнение высказал Роман Осипов, управляющий партнер, член совета директоров ведущей инвестиционной компании «Юнитер».
Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично. При росте ВВП он растет, при снижении — падает, но более резко, чем темпы изменения ВВП. Циклы роста или падения рынка недвижимости, как правило, длятся 5-7 лет и могут пропорционально не совпадать с ростом или падением ВВП.
Зачастую рынок недвижимости развивается быстрее, чем растет ВВП. Это мы наблюдали в 2008-2009, а затем в 2012-2014 годах. В эти годы доходность проектов в недвижимости достигала 15-20% годовых, а арендные ставки — 40 евро и более. На этом фоне быстро растущего рынка девелоперы активно инвестировали в недвижимость. Никто из них не задумывался, а что будет дальше.
— За последние 5-7 лет наиболее сложным для экономики страны и рынка недвижимости был 2015 год. После кризисов 2009 и 2011 годов экономика и рынок восстанавливались быстро, буквально в течение года. В 2015 году после девальвации они упали. На фоне снижения реальных доходов населения резко снизились цены на недвижимость, арендные ставки и количество новых проектов. Только сейчас экономика и рынок начинают потихоньку восстанавливаться. Но этот процесс, к сожалению, достаточно медленный, — говорит Роман Осипов.
Инвесторы попали в ловушку
В 2015 году многие проекты, начатые в хорошие годы, были на стадии проектирования или строительства и реализовывались с привлечением кредитных ресурсов банков. Это нормальная практика, уточняет инвестиционный консультант. На Западе проекты в сфере недвижимости финансируются банками на 70-90%.
Однако, в отличие от международной практики, сроки кредитования проектов в Беларуси достаточно короткие. Основная масса «долгосрочных» кредитов предоставляется на срок около 3-5 лет, что существенно короче сроков окупаемости проектов в сфере недвижимости.
Эксперт рынка говорит о том, что никакой проект в сфере недвижимости не может реализоваться за такой короткий срок. Многим инвесторам пришлось продлять сроки возврата кредитов. Во время кризиса упали цены на недвижимость, и примерно в 2 раза снизилась залоговая стоимость активов. Ее стало не хватать на погашение заемных средств банков. Произошел кризис с точки зрения обслуживания кредитов.
В такую ситуацию попали даже те девелоперы, которые успели достроить и начали сдавать в аренду свои объекты. Но арендные ставки резко снизились, а процентные по кредитам, наоборот, выросли. Эта диспропорция привела ряд застройщиков к неплатежеспособности и замораживанию проектов. Им пришлось искать новых поручителей и изыскивать собственные средства, вложенные в другие бизнесы.
— Через год стало понятно, что инвестиции в недвижимость никому не интересны. Сегодня с полной уверенностью можно говорить о том, что за последние 10 лет на рынке произошел самый большой спад новых проектов. Фактически их нет. Застройщики объявляют себя банкротами, банки забирают объекты и пытаются их продавать. Растет количество сделок реструктуризации, — дополняет Роман Осипов.
Правда, есть и отдельные застройщики, которые любыми путями стараются завершить стройки. Другие — ищут инвесторов, чтобы продать «незавершенку». Третьи пытаются продлевать сроки по возврату кредитов.
— Банки, видя такую ситуацию, вынуждены продлевать сроки кредитования, снижать ставки, предоставлять отсрочки по выплате основного долга. Но бесконечно заниматься этим они не могут и начинают задумываться над тем, чтобы продать эти объекты другим профессиональным инвесторам, в том числе иностранным, — говорит инвестиционный консультант.
Купить на самом дне, а затем получать доход
Когда на рынке падает доходность по всем финансовым инструментам инвестирования — депозитам, ценным бумагам и др. (доходность по большинству из них, например, в валюте составляет 2-3% годовых) — к небольшим объектам коммерческой и жилой недвижимости начинает присматриваться малый и средний бизнес, физлица с доходами.
Роман Осипов говорит о том, что сейчас достаточно быстрыми темпами стал развиваться рынок индивидуального жилищного строительства, особенно в регионах Беларуси. Лидерами выступают Брестская и Гродненская области. Этому поспособствовало снижение стоимости строительства индивидуальных домов на фоне падения цен на стройматериалы, услуги.
В текущем году в Минске состоялась одна из крупнейших сделок на рынке коммерческой недвижимости с участием российского капитала — покупка гостиничного комплекса «Кемпински».
Достаточно активно развивается гостиничный сектор. После введения пятидневного безвизового режима для граждан 80 стран Европы, Бразилии, Индонезии, США, Японии и других за первое полугодие 2017 года количество иностранных туристов, посетивших Беларусь, выросло более чем на 20%. Это привело к увеличению загрузки отелей.
Заграница нам поможет?
Сейчас, когда рынок находится на дне, он может стать привлекательным для иностранных инвесторов, которые никогда ранее не инвестировали в Беларусь, считает Роман Осипов.
Он обосновывает свое мнение тем, что в настоящее время доходность вложений в различные финансовые инструменты в целом на мировых рынках очень низкая. Например, в Швейцарии процентная ставка по депозитам составляет минус 0,6% годовых. При размещении денег вкладчику еще приходится доплачивать банку.
Доходность от вложения в недвижимость на иностранных рынках составляет 4-6% годовых. В то время как в Беларуси при окупаемости проектов 10-12 лет она может достигать 8-10%.
— Рынок недвижимости Беларуси развивающийся и подвержен колебаниям. Но есть ряд инвесторов, которые любят рисковать. Ведь чем больше риск, тем больше потенциальная доходность, — дополняет эксперт.
Он акцентирует внимание на том, что среди таких рисковых инвесторов есть и крупнейшие мировые инвестиционные и пенсионные фонды. Одна из крупнейших мировых компаний, например, свой инвестиционный портфель распределяет примерно так: 50% из триллиона долларов, что сопоставимо с 20% ВВП нашей страны, вкладывает в низко рискованные и доходные ценные бумаги (напр., гособлигации США, Франции), которые приносят 2% годовых с выпуском на 10-20 лет. 40% — также в достаточно стабильные финансовые инструменты (акции, индексы на биржах крупнейших корпораций и др.).
Но у каждого такого институционального инвестора есть 1-2% портфеля (если не больше), которые они вкладывают в другие инструменты с высокими рисками. При этом для инвестирования они рассматривают самые разные страны. Подобных фондов в мире достаточно. Беларусь для них — это интересное направление, потому что оно новое.
Роман Осипов приводит пример «Евроторга» (сеть магазинов «Евроопт»), который привлек $350 млн посредством евробондов. Это отличный результат, который говорит о высоком спросе инвесторов на предложение компании.
— Кто-то из иностранных инвесторов вкладывает деньги в торговлю, а кто-то — в недвижимость. Сейчас наша компания работает по привлечению в страну одного такого инвестора. Но предложение на рынке должно соответствовать качеству объекта и цене. Тогда появится и покупатель, — уточняет международный консультант. — Если в Беларуси в год будут совершаться 1-3 крупные сделки — это уже будет хорошим результатом. Иностранным инвесторам не интересны сделки за $1 млн. Они рассматривают объекты за $40 млн, $50 млн, $100 млн.
Беларусь, как и любая другая страна, интегрирована в мировую экономику. Она имеет хорошие перспективы для развития туризма — а значит, гостиничного бизнеса и инфраструктуры, связанных с туризмом в целом.
Находясь в центре Европы, РБ привлекательна и с точки зрения вложения инвестиций в строительство логистических центров, таможенных пропускных пунктов и дорог.
Развитие в Европе такого направления ведения бизнеса, как аутсорсинг бизнес-процессов, куда могут быть вовлечены и белорусские специалисты, в первую очередь IT-сферы, будет способствовать развитию офисной недвижимости.
Чего ожидаем?
Учитываясостояние белорусской экономики и рынка недвижимости, который достиг своего дна, Роман Осипов полагает, что в 2018 году начнется поступательный медленный рост цен на недвижимость на 5%, который может растянуться на 5 лет, и с каждым годом ускоряться.
— В 2020-2021 году можно ожидать реального восстановления рынка, хотя уровня цен 2013-2014 годов рынок может и не достичь. Это в случае, если не случится какой-нибудь очередной кризис. Будущего мы знать не можем, — высказывает свою точку зрения Роман Осипов. — Если уж говорить о прогнозах, то существуют самые разные и замысловатые теории. Какую из них выбрать — это дело вкуса, теория никогда не способна предсказать что-то на 100%. Например, в 30-50-х годах XX века некоторые ученые связывали социально-экономические процессы в обществе с циклами активности Солнца и появлением на нем пятен. Основоположник этой теории — советский ученый А. Л. Чижевский.
Каждый цикл солнечной активности длится, как правило, 11 лет. Он характеризуется достаточно быстрым (в среднем 4 года) увеличением на Солнце солнечных пятен и последующим более медленным (около 7 лет) его уменьшением. Чем больше пятен на Солнце, тем больше экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости подвержены стрессам, т.е. кризисам. По мере уменьшения пятен стабилизируются экономические процессы и рынок.
Сейчас количество пятен на Солнце стало уменьшаться. Исходя из этой теории, можно говорить о том, что экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться. В настоящее время длится 24-й цикл солнечной активности. Минимум пятен на Солнце было зафиксировано в 2008 году, максимум — в 2014 году.
Похожие мысли о влиянии космоса на процессы на Земле, но уже в приложении к историческому процессу, можно найти у Л.Н. Гумилева, а в приложении к биологическому процессу и эволюции — у В.И. Вернадского.
Инвестировать в недвижимость или нет?
— Когда такие вопросы задаются в США, то любой инвестиционный консультант взвешивает все «за» и «против», потому что он берет на себя большую ответственность. Его совет может помочь человеку заработать денег, а может и разрушить его жизнь и довести даже до самоубийства.
В глазах американцев инвестиционный консультант должен быть честным и осторожным в своих советах, а самое главное — учитывать все факторы рынка и личностно-характерные черты самого человека. Он должен разложить все по полочкам и показать, что доходность от вложения в недвижимость может быть большая, а может быть и нулевая, что недвижимость развивается циклично и т.д.
Прежде, чем дать совет, консультант узнает, сколько денег есть у клиента, в каких активах они хранятся, склонен ли он к риску. Так вот если у человека есть $1 млн, то инвестировать из них $500 тыс. в недвижимость — не разумно и рискованно. Если у него есть $100 млн, то, в принципе, $1 млн он может не бояться потерять.
Если говорить о белорусах, то инвестировать в недвижимость могут только люди, имеющие хорошую подушку безопасности. Инвестиции в недвижимость имеют большие риски по сравнению с деньгами, которые хранятся на депозите в банке. Человек может купить и 5 квартир как инструмент сбережения. Но если ему срочно понадобятся деньги, он может потерять определенную часть средств, вложенных в квартиры, т.к. может оказаться так, что к тому моменту, когда срочно будут нужны деньги, цены на квартиры упадут существенно по сравнению с ценой их покупки.
В Германии, например, люди стараются не тратить деньги ни на квартиры, ни на машины, они копят деньги на счетах, потому что крайне осторожны.
У нас все наоборот. Люди тратят последние деньги на что бы то ни было. Это связано с тем, что у белорусов нет опыта накапливая и сбережения денег. Это славянская черта, а также генетическая память 80-90-х гг. ХХ века и 1917 года, НЭПа и т.д.
Человек должен сам определиться и понимать все риски, связанные с инвестированием.
Я — на стороне здравого смысла человека. Все люди разные, и нет единого рецепта для всех. Если человек хочет заработать какие-то деньги и готов рисковать своим капиталом, для него один из немногих в Беларуси инструментов инвестиций — это покупка недвижимости. Но если он хочет сберечь свои деньги, они должны храниться в банке хоть под 0% годовых.
Если у человека есть $500 тыс., то $100 из них можно инвестировать в недвижимость. Неправильно вкладывать все свои деньги в неликвидные активы, подверженные ценовому риску.
При наличии денег я посоветовал бы людям открывать свой бизнес, исходя из способностей и желания. Но, принимая такое решение, человек должен понимать, что ему придется работать день и ночь. Но в этом случае у него появляется цель в жизни.
Человек должен быть внутренне свободен. Свобода дает ему внутреннюю энергию, желание что-то делать, чего-то добиваться и рисковать. Один из путей к внутренней свободе — это предпринимательство. Можно купить свободу ценой собственных денег, вложив их в рискованное дело, чтобы не превратиться в «Скупого рыцаря» А. С. Пушкина.
Фото: Павел Садовский
