С подобным вопросом мы обратились к консультантам белорусского офиса Colliers International. Как оказалось, на столичном рынке найти офис для успешного ведения бизнеса нелегко.
Основной спрос — на офисы 250-500 «квадратов»
— Снять в аренду офис площадью 250-500 кв.м легко, если относиться к офису как к помещению, где должны быть стены, естественный свет, электричество и тепло. Но если говорить об офисе как о пространстве, которое должно способствовать и помогать сотрудникам работать эффективно, то такой офис найти непросто, — говорит Руслан Воронецкий, старший консультант департамента брокериджа Colliers International в Беларуси.
Такое помещение было даже сложно найти, когда рынок был на подъеме. Сейчас, в ситуации, когда качественных предложений почти не осталось, задача для консультантов, которые подбирают офисные пространства для своих клиентов каждый день, намного усложнилась, дополняет Руслан Воронецкий.
Так, например, на сегодняшний день в новой системе подбора офисов компании OfficePRO находится всего лишь 17 вариантов предложений нежилых помещений класса B1, B2, C общей площадью 250-500 кв.м. Собственно, это и есть все более-менее качественные предложения на рынке.
Ставки в таких помещениях варьируют от 8 до 19 евро с НДС, без учета коммунальных и эксплуатационных услуг и зависят в первую очередь от месторасположения и качества ремонта.
Однако при более близком знакомстве с клиентом и требованиями, предъявляемые им к офису, выясняется, что из 17 вариантов подходящими для него являются не более 5.
Арендатора не удовлетворяют либо высокие арендные ставки, либо большое расстояние до остановки общественного транспорта, либо плохой ремонт и плохая работа инженерных систем в здании или вовсе их отсутствие.
Но и это еще не все. Рассматривая более детально оставшиеся 5 вариантов офисов с учетом оборудования рабочих мест, их себестоимости, арендной ставки, гарантийного платежа, грузопереезда, стоимости дополнительного ремонта, размера арендных каникул и других факторов, выясняется, что для компании подходящими являются не более 1-2 офисов, а то и вовсе ни одного.
Тем не менее, говоря об общей ситуации, консультант отмечает, что больше всего на рынке предлагается офисов площадью 250-500 кв.м. Их можно найти в таких бизнес-центрах, как «Титан», RivieraBusiness, «Академия», CleverPark, Metropol, Terrum и других. Они востребованы IT-компаниями, которые продолжают расти, логистическими и фармацевтическими компаниями, компаниями сферы FMCG, крупными международными представительствами.
Например, сегодня IT-компании, имеющие офисы площадью 1000 кв.м, расширяются и вынуждены дополнительно брать в аренду свободные в здании блоки по 250-500 кв.м или освободившиеся прежними арендаторами.
— В целом сейчас на рынке мы наблюдаем трэнд быстрой ротации арендаторов, когда срок экспозиции становится все меньше и меньше, и после выезда одного арендатора помещение сразу занимает следующий. Такие варианты часто не успевают выйти на рынок, а, следовательно, компании, которые ищут офис, рискуют не узнать об этом и упустить такой вариант, — рассказывает Руслан Воронецкий.
Сокращение предложения в период 2016-2017 годов, параллельный рост IT-сектора и желание международных компаний открыть представительства стали причиной превышения платежеспособного спроса над качественным предложением. Как следствие, ставки аренды стали расти не только по новым договорам аренды, но и по существующим.
Эксперт констатирует, что в текущем году отложенный спрос не будет удовлетворен, так как ожидается ввод лишь одного объекта — БЦ «Академия». К настоящему времени он уже практически полностью заполнен.
БЦ «Абшерон», где в 2017 году сложились одни из самых высоких арендных ставок, имеет вакансию менее 5%. То же можно говорить и о БЦ на Кольцова, хотя он и уступает бизнес-центрам «Академия» и «Абшерон».
Снять небольшой офис гораздо сложнее
— При общей тенденции роста интереса арендаторов к средним и большим площадям арендаторы небольших помещений, в частности, в 50-100 кв.м, численно преобладают. И это закономерно, поскольку в Минске насчитывается 51,5 тыс. субъектов хозяйствования, из них 41 тыс. — это малые организации. Поэтому численно они и доминируют среди арендаторов и суммарно занимают значительную валовую арендную площадь, — рассказывает Сенкевич Сергей, старший аналитик департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.
Такие арендаторы снимают не только помещения в старых административных зданиях с коридорной кабинетной системой, но и в новых офисных зданиях, прежде всего класса В2, строившихся долевым способом. Сама по себе «долевка» предполагает небольшую нарезку помещений, которые удобно предлагать и на стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию малому бизнесу.
Снять в аренду небольшой офис можно и в некоторых бизнес-центрах, имеющих специфическую конструкцию (панель). Примерами могут быть бизнес-центры «Пушкинский», «Каменногорский», «Софит».
Что касается ставок, то в этом сегменте офисов говорить о них сложно. В целом «квадрат» небольшого офиса в одном бизнес-центре обойдется арендатору на 8-10% дороже, чем среднего или крупного нежилого помещения.
