15. 02. 2018

Январь 2018: спрос на квартиры не спадает, цены реальных сделок выросли за месяц на 3%

Сотрудники агентств недвижимости часто называют январь «мёртвым» месяцем из-за слабой активности покупателей. Судя по последним данным о количестве заключенных сделок, на этот раз работы у них было много. Волна повышенного спроса, которая поднялась ещё в прошлом году, не спадает до сих пор.

Сезонность спроса наиболее ярко проявляет себя в январе. В различные годы спрос падал по отношению к декабрю на 30-50%, что было связано с желанием покупателей встретить Новый год уже в новой квартире, а также с последующим периодом праздников, во время которого активность на рынке замирает. Минувший январь также не стал исключением — сделок зарегистрировали на 34% меньше, чем в декабре. 

Однако не стоит забывать, что прошедший декабрь был одним из самых результативных месяцев за последние годы, поэтому без малого 1000 январских сделок – это очень и очень много. Для сравнения — это наполовину больше, чем в 2017 году, и даже в бурном 2013-ом не было такой высокой активности покупателей. Ажиотаж, который мы наблюдали во второй половине 2017 года, «перекочевал» в 2018-й и пока не спадает

Продолжает сокращаться предложение квартир — в январе выставленных на продажу квартир стало меньше ещё на 4,2%. И здесь опять можно проследить аналогию с 2013 годом, когда в последний раз наблюдался отток объектов в январе . 

Год назад на рынке было 7,3 тысячи квартир против 5,1 сейчас.

Судя по изменениям в структуре спроса, покупатели начали жертвовать качеством в угоду более низкой цене, хотя ещё недавно дела обстояли иначе. Ощутимо сократилась доля современного жилья, параллельно начал расти спрос на хрущёвки и брежневки. 

Любопытный факт: в последние месяцы растёт доля сделок со сталинками. В январе их доля в общей структуре сделок оказалась максимальной за последние 5 лет. По всей видимости из-за заметно сократившегося предложения эти квартиры всё чаще попадают в поле зрения тех покупателей, которые ранее даже не рассматривали такие варианты.

Количество сделок с готовыми новостройками (дому не более 1 года) составило в январе 11%. Структура спроса по географии и числу комнат практически не отличалась от декабрьской. 

Цены реальных сделок: первое серьёзное повышение

Рост цен последние полгода не был равномерным: цены предложения поднимались стремительнее, чем цены реальных сделок. Объяснить этот феномен несложно — из базы вымывались более дешевые объекты, которые шли в расчет цены сделки, в то время как оставшиеся непроданными объекты повышали цену предложения. 

Этот процесс не мог продолжаться бесконечно — в какой-то момент ухудшение выбора должно было вынудить покупателей сделать шаг вверх по ценовой лестнице. По всей видимости, именно это и произошло в январе — средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в январе на 2,9% и составила 1183 $/м2. Таких темпов роста цен рынок не видел с 2013 года.   

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):   

· 1-комнатные квартиры: 1245 $/м2 (+1,7% за месяц) – $46 500;   

· 2-комнатные квартиры: 1156 $/м2 (+2,4%) – $57 000;   

· 3-комнатные квартиры: 1102 $/м2 (+2,4%) – $73 500;   

· 4-комнатные квартиры: 1132 $/м2 (+14,1%) – $99 750. 

Средняя цена реальных сделок сейчас на 6,1% выше, чем была в январе 2017 года.

Индекс цен предложения квартир вырос в январе на 1,5%. Быстрее других росли цены в объявлениях у «однушек», а по качественным характеристикам жилья выделялись кирпичные хрущевки и сталинки. Современные каркасно-блочные дома дорожают медленнее остальных – это очередное подтверждение того, что покупатели вынуждены уходить в более бюджетные сегменты.

Максимальные темпы роста цен (свыше 3%) наблюдались в районе улицы Орловской, улицы Козлова и в Лошице. С другой стороны списка обосновались улицы Кабушкина, Романовская Слобода и ряд других, где цены по-прежнему снижаются. 

Среди соседних столиц снижение цен было отмечено лишь у Киева (-0,3%), а рост в других городах был связан с ослаблением доллара. В Москве цены за счет этого поднялись на 2,2%, в Вильнюсе и Риге на 3,5%, в Варшаве на 4%. 

В середине 2015 года цены на квартиры в Минске и Вильнюсе были на одном уровне. Сегодня недвижимость в литовской столице дороже наполовину.  

Ситуация с кредитами, которые сегодня являются основным драйвером рынка, неоднозначная. С одной стороны ставка рефинансирования в очередной раз снизилась, но банки в последнее время прибавляют к ней всё больший процент. По факту кредиты не дешевеют уже с октября-ноября. 

Если летом и осенью ажиотажный спрос был объяснимым, а поведение покупателей можно было назвать рациональным, то сегодня чрезвычайно сильна психологическая составляющая. Покупатели наслышаны о происходящем из СМИ и спешат как можно быстрее запрыгнуть в последний вагон, тем самым ещё сильнее разогревают рынок. 

Сейчас сложно сказать, когда спрос стабилизируется и какими в тот момент будут цены. По мере их роста те, кто рассматривает самое бюджетное жильё, будут больше неспособны собрать необходимую сумму (даже с привлечением кредита) и отложат покупку. Яркий пример — сделки с квартирами до 40 тысяч долларов. В январе на них пришлось лишь 10% всего спроса (и это включая те сделки, где цена была откровенно занижена и не соответствовала рыночной). Ещё прошлым летом таких сделок было 20%, а весной 2016 года и вовсе 27%.

А как считаете вы:

Покупательская активность в январе была очень высокой. Будет ли побит очередной рекорд по числу сделок по итогам всего 2018 года?

Источник: realt.by

Как трудно одной воспитывать сына, которого родила тебе свекровь!

еще

Уже совсем скоро наступит Новый год.

Решили ли вы, где будете его проводить?

Загрузка...