Realt.by продолжает рубрику «Наболело», в рамках которой каждый участник рынка недвижимости — покупатель, продавец, риэлтер или застройщик — может высказаться о его реалиях. И в нашем сегодняшнем выпуске трибуна предоставляется Леокадии Коптюк — агенту Центра недаивижимости «ПАКОДАН», которое завоевало «серебро» по итогам профессионального конкурса «Брэнд года — 2017».
— Многие собственники недвижимости и покупатели элементарно не понимают, зачем нужны услуги агентства, если речь идёт о чистой продаже объекта, не связанной с поиском встречных вариантов.
Негативные примеры знакомых (родственников, коллег и т.д.), официальная трактовка в Интернете (не всегда соответствующая законодательству) принятых нормативных документов, но более всего — навязчивые звонки начинающих, неопытных и недоученных стажеров создают образ агента как лишнего звена в продаже. И винить в этом некого, кроме тех, кто оказывает риэлтерские услуги.
Сами агентства и их работники определяют суть своей надобности в том, что, как профессионалы, они способны провести сделку чисто, законно и в случае неурядиц понести за это ответственность. Это, конечно, стоящая услуга, но её в ряде случаев могут оказать и другие специалисты, скажем, нотариусы и работники БРТИ. Так для чего же нанимать агента и платить ему?
Суть и значение риэлтерской услуги — продажа объекта за рыночный максимум в установленный срок. Всё остальное — очень важные, но все-таки дополнительные сервисы.
Дело в том, что даже самые профессиональные оценщики не смогут сказать точно, сколько стоит именно ваша квартира. Порой самое важное при продаже объекта недвижимости — выделить его индивидуальную особенность, цену этой индивидуальности и найти покупателя, готового за неё заплатить.
Один и тот же товар при разных обстоятельствах может быть продан условно дорого и условно дёшево. Ценовая разница с учётом особенностей объекта и мотивации его владельца составляет 5-7%. А при существующем у нас теневом «сером» рынке и отсутствии достоверной статистики продаж этот люфт вырастает до 10-12%. На нестабильном рынке (ажиотажно растущий спрос или депрессивное падение) разброс конечной цены продажи многократно превосходит размер агентской комиссии. В чьём кармане окажется эта ценовая разница в вашей сделке? Она может остаться в кармане собственника или в кармане счастливого покупателя вашего объекта, особенно если он придёт с профессионалом по покупке, нежно уломавшим вас на рыночный минимум.
При этом собственник будет думать, что выгодно продал квартиру, и радоваться этому на просторах Интернета.
Суть риэлтерской услуги — достичь максимально возможной цены продажи объекта. Профессиональный продавец также важен, как хороший доктор или механик по ремонту тормозов вашего автомобиля. Особенно если вы стеснены в средствах, и продажа этого объекта так критически важна для вас. Вы не сэкономите на агентских комиссионных, если в итоге ваш объект будет продан по заниженной цене в результате непрофессиональных действий слабого посредника. С ним вы можете потерять намного больше — вы получите минимум.
Ведь как это происходит на практике? Вы приходите в ближайшее агентство, предлагаете им объект для продажи и называете цену, которую хотите получить от покупателя. Агент открывает базу realt.by и находит в ней самое дешёвое предложение, аналогичное вашему: «Вот смотрите, “висяк”, никто не берёт, никому не нужно. Для того чтобы продать ваш объект, надо поставить цену ещё ниже». На этом месте я бы задала вопрос: а зачем вообще нужна услуга такого агента, и в чём она заключается? По самой нижней рыночной цене вы и сами свой объект продадите.
Есть и другая крайность: в погоне за заключением эксклюзивного договора выставлять объект по необоснованно высокой цене, держать её месяцами, попросту выжидая, когда за ним прилетят инопланетяне или клиент «созреет» для скидки. Особенно это опасно на снижающемся рынке.
Я убеждена: если квартира не продана за три месяца, значит либо агент не работает с продавцом, либо продавец не слышит агента. В моей недавней практике есть несколько сделок, которые были заключены в совершенно стандартные сроки по цене выше среднерыночной.
Первая — по однокомнатной квартире на ул. Короля, 6. Она находилась на 5-м этаже кирпичной 9-этажки 1969 года, общая площадь — 31,6 кв.м, 17 из них — жилая, 6,9 — кухня, двойная застеклённая лоджия вдоль квартиры, металлическая дверь, 6 квартир на этаже. Ремонт десятилетней давности, после квартирантов (ламинат, стеклопакеты, встроенная кухня, шкаф-купе, минимальная мебель, телевизор, керамическая плитка в совмещённом санузле).
Впервые квартира была продана в апреле 2016 г. за $54 тыс. ($1709 за кв.м), стоимость — желаемая цифра собственника, без торга, единственное максимальное предложение чуть выше рыночных аналогов.
Мы продали эту квартиру в июне 2017 года, на дне цен за $57 тыс. ($1804 за кв.м). В момент второй продажи капитальный ремонт был в самом разгаре: «леса» на подъездах и стенах, вскрытый мусоропровод, открытые сутками парадные, состояние которых, мягко говоря, было удручающим. А тут ещё сосед по площадке преклонного возраста начал развлекаться тем, что рассказывал небылицы всем приходящим на осмотр объекта, мол, в нашей квартире «кто ни купит, так сразу и помирает».
Несмотря на это, спустя год поступательного снижения цен квартира была продана мною на $3000 дороже.
Следующий объект — квартира с двумя раздельными комнатами на просп. Независимости, 143/2. Предпоследний этаж 16-этажного панельного «столбика» 1976 года постройки во дворах напротив Национальной библиотеки. Два лифта, общая площадь — 53,4 кв.м, 30,7 из которых — жилая, 8,8 — кухня, раздельный санузел, 2 лоджии. Интерьер квартиры — начало 80-х после 12 лет аренды, пол — ДСП, «древние» стеклопакеты в комнатах, кое-где не открывающиеся, щитовые двери, битая плитка в санузле. Покупателю предстояло сделать полный ремонт. А через дорогу — новостройки по 1000 долларов за квадрат, бери — не хочу.
Собственница заключила договор на продажу 19 июля, сказала «заветную» цифру «$67 тыс.» и улетела в Штаты. Не секрет, что лето — не лучшее время для продаж, и активный спрос на этот объект начался осенью. На квартиру претендовало два потенциальных покупателя с близкими к «заветной» цифре предложениями. Каждый из них вёл переговоры со мной, без контакта друг с другом и с собственницей.
Итог — квартира была продана за 68 000 долларов (в эквиваленте), по $1 273 за кв.м. Повторю, это панель 1976 года, без ремонта. Собственница прилетела на сделку, с покупательницей познакомилась за сутки до того. Мне трудно сказать, кто из них был более счастлив.
В каждом из этих случаев покупатель платил выше рынка за уникальность объекта, профессионально найденную и поданную тому, кто необходимость в этом объекте подтвердил лучшим ценовым предложением. Всё по-честному.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Ведущая рубрики: Анна Копричева
Наболело? Пишите на es(собачка)realt.by
