01. 04. 2018

Забудьте о ценах на нефть, зарплатах и темпах строительства. Вот показатели, которые лучше объяснят происходящее на рынке жилья

От чего зависит ситуация на рынке жилой недвижимости? Если опросить 10 человек, то в их ответах наверняка прозвучат курс доллара, Россия, зарплаты, кредиты, ВВП и прочие. Мы считаем, что в корне неверно всё время полагаться на одни и те же индикаторы. Порядком надоевшие, они к тому же не всегда точно объясняют, что же на самом деле случится. Мы решили отказаться от старых факторов влияния на рынок недвижимости и нашли новые, которые значительно лучше справляются с задачей.

Между ценами на квартиры и средней заработной платой минчан есть корреляция: по мере роста зарплат дорожают квартиры. 

Корреляция — это статистическая связь двух величин, где изменения одной соответствуют изменениям другой. Мерой корреляции является специальный коэффициент (r). Если он равен или близок к 0 — никакой корреляции нет, если близок к 1 или -1, значит показатели сильно коррелируют.

Коэффициент корреляции у зарплат и цен на квартиры равен 0,79. Это неплохой результат, но далеко не самый лучший. То ли дело мировые цены на креветки! Их корреляция с ценами на квартиры в Минске последние 4 года была ощутимо сильнее — 0,90. Ждёте лучший момент для покупки квартиры? Вот наш совет: креветки начинают дорожать — бегите в агентства, кредитные отделы или к застройщикам и незамедлительно решайте вопрос. 

Удивлены, но всё ещё склоняетесь к старым проверенным показателям? Давайте рассмотрим другой пример, взяв за основу цены на нефть марки Brent. Высокие цены на черное золото означают, что у наших восточных соседей будет больше денег для покупки белорусских товаров. Кроме того, Беларусь — крупный производитель нефтепродуктов, доходы от продажи которых положительно влияют на состояние экономики, что в конечном счёте сказывается на цене квартир… 

Столько букв, чтобы объяснить довольно заурядную корреляцию между ценами на нефть и ценами на квартиры ( r=0,76). А ведь нужно было просто следить за ценами на соевое мясо (r=0,81)! Кто знает, может хитрецы, купившие квартиры на «дне» в 2016 году, делали это с оглядкой на то, как быстро дорожала тогда соя. 

Достаточно о ценах. Рассмотрим спрос на квартиры в столице. Его можно неплохо объяснить доступностью жилья (сколько зарплат потребуется для покупки 1 квадратного метра). Корреляция между двумя показателями также неплохая (-0,7), но вы уже догадываетесь, что у нас есть чем перебить эту цифру. 

Минус перед коэффициентом корреляции означает, что она отрицательная — с уменьшением одного показателя другой растёт. 

Благодаря доступным кредитам Нацбанку удалось значительно повысить спрос на квартиры. Что сделать, чтобы он оказался ещё выше? Можно, конечно, увеличить заработную плату всех работников, но это архисложная задача. Оказалось, есть и другие варианты:

  • ввести квоты на посещение театров;
  • уменьшить количество больничных коек;
  • просто надеяться, что финны будут пить меньше алкоголя. 

Не останавливаемся и продолжаем вбивать гвозди в гроб устаревших рыночных индикаторов. Довольно сложно объяснить, какое количество квартир будет выставлено на продажу в конце года. Слабая (r=0,37) корреляция в последнее 10-летие наблюдалась со вводом жилья. Можно объяснить её так — если новостроек было слишком много или слишком мало, то это отражалось и на предложении «вторички». 

Знали бы мы раньше, что следить надо за поголовьем свиней. Оказывается, выбор квартир сокращается, когда «хрюшек» в стране становится слишком много. Есть этому и другое объяснение — в Люксембурге растёт доля людей с избыточным весом. 

Как насчет прогнозов?

У нас хорошо получилось оценить прошлое, теперь давайте попробуем предсказать будущее. В этом нам поможет всезнающий Google. Дело в том, что частота поиска по определённой фразе в прошлом (мы брали данные с задержкой в 2 года) отлично коррелирует с настоящими изменениями на столичном рынке жилья.

Возьмем к примеру «adidas retro» —  по всей видимости, это какие-то оригинальные коллекции известного бренда. Этот «adidas retro» очень хорошо коррелирует с количеством проданных в Минске квартир. То же мы можем сказать и про «расписание электричек Нижний Тагил». 

Наши новые индикаторы говорят, что в середине года мы вправе ожидать очередную волну ажиотажа на столичном рынке жилья, правда затем активность покупателей резко пойдет на спад. 

Теперь давайте применим аналогичный подход к ценам на квартиры. Предсказывать их будущую динамику нам помогут «жизненные статусы» и «китайские айфоны». У обоих показателей корреляция с ценами на квартиры в Минске до сих пор была просто феноменальной — 0,95-0,96. 

Ценовой прогноз на ближайший год 

Начавшийся рост цен на квартиры является всего лишь локальным всплеском. Вскоре цены вернутся на уровень 2016-2017 годов, а весной 2019-го и вовсе окажутся на 10-летнем минимуме. 

Ах да. Мы забыли cказать, что корреляция не всегда означает причинно-следственную связь. Но вы всё видели сами — игнорировать такие совпадения нельзя.

Опубликовано 01/04/2018

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?