Рост цен на столичные новостройки начался еще в конце лета прошлого года. Но тогда это были лишь единичные случаи поднятия цен, в то время как сейчас можно уже говорить об общей тенденции на рынке.
За последний год больше всего выросли в цене новостройки класса «Эконом» — в среднем на 14%. При этом, средняя цена увеличилась не только за счет поднятия верхней ценовой планки, но и минимальных цен тоже. Так, если не учитывать единичные и акционные предложения, то по сравнению с мартом 2017 г., нижний порог цен на новостройки этого класса в 2018 г. поднялся более чем на 100 USD/кв. м. – с 825 USD/кв. м. до 990 USD/кв. м.
К новостройкам класса «Эконом» никаких особых требований не предъявляется. В частности, к этому классу могут быть отнесены даже дома, имеющие более 10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 кв. м).
В самом многочисленном классе «Стандарт» подорожание существенно меньше – порядка 8%. Интересно также и то, что минимальный порог цен даже меньше, чем в классе «Эконом» — от 960 USD/кв. м. Хотя в иерархии классификации новостроек, класс «Стандарт» находится выше чем «Эконом».
Базовыми условиями отнесения домов к классу «Стандарт» является:
— строительство по технологии, отличной от панельного домостроения;
— наличие всех типов квартир в доме (1-, 2-, 3- и многокомнатные квартиры).
К классу «Стандарт» также может быть отнесен и жилой комплекс, состоящий из панельных домов. В этом случае необходимо наличие у него ряда улучшений, которые обеспечат будущим жильцам комплекса более комфортные условия проживания по сравнению с отдельно стоящими панельными домами (единая управляющая компания, закрытость территории, крытые велопарковки, видеонаблюдение и пр.).
Цены на новостройки класса «Комфорт» тоже не стояли на месте и за год увеличились в среднем на 10%. Но интересно то, что именно в этом классе сильнее всего вырос нижний порог цен – на 28% — с 1 000 USD/кв. м. до 1 275 USD/кв. м.
Средняя цена новостроек наивысшего из представленных в настоящее время на первичном рынке жилья Минска, классе качества «Престиж», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в отличие от остальных классов качества, наоборот снизились – на 20 USD/кв. м. Минимальные цены, по которым доступны квартиры этого класса качества начинаются с отметки 1 340 USD/кв. м.
Дома классов «Комфорт» и «Престиж» не могут быть панельными.
Новостройки класса «Комфорт» выделяются ограниченным количеством квартир маленьких площадей, оригинальным оформлением фасадов (приветствуется использование элементов искусственного и натурального камня, панорамного остекления), расширенным списком инженерно-технической составляющей, наличием профессиональной управляющей домом компании и др.
Для домов класса «Престиж» Повышаются требования к инженерно-эксплуатационной составляющей, обеспечиваемому уровню обслуживания и безопасности, качеству отделки фасадов, подъездов, лестничных площадок. Обязательно наличие крытого встроенно-пристроенного паркинга: каждая квартира должна гарантированно иметь не менее 1 машино-места.
– Наибольшее подорожание новостроек класса «Эконом» можно объяснить тем, что они были самыми доступными на рынке, — рассказывает руководитель «Твоя столица ∙ Новостройцентр» Марина Маринич. — За счет минимального нижнего порога цен, потенциал для роста у новостроек класса «Эконом» гораздо больший, чем в других классах качества.
По словам Марины Маринич, по части финансовых возможностей всех покупателей условно можно разделить на 2 группы: первые выбирают среди новостроек «Эконом» и «Стандарт», а вторые смотрят только на «Комфорт» и, возможно, «Престиж».
Даже несмотря на появление в 2017 г. доступных кредитов, до сих пор наибольший интерес для покупателей представляют новостройки классов «Эконом» и «Стандарт». Обусловлено это тем, что в преобладающем числе случаев, первостепенным, а зачастую и решающим фактором при выборе квартиры, выступает ее итоговая стоимость. А самые доступные цены в первых двух классах качества.
Если исходить только из площади квартиры, то в новостройках классов «Комфорт» и «Престиж» тоже можно найти небольшие квартиры, но за счет высокой цены кв. м. их окончательная стоимость менее привлекательна, чем квартир классов «Эконом» и «Стандарт».
Попробуем разобраться на примере однокомнатных квартир. Так, по данным Путеводителя по новостройкам (портал prometr.by), однокомнатную 45 метровую квартиру в новостройке класса «Эконом», сейчас можно приобрести за чуть больше 47 тыс. USD. Это будет квартира с полноценной, выделенной в отдельное помещение, кухней.
В классе «Стандарт» однокомнатные квартиры предлагаются минимальной площадью 37 кв. м. по стоимости порядка 46 тыс. USD. Из плюсов предложения – рассрочка оплаты до конца 2018 г. без увеличения цены и удобная планировка.
В то же время в классе «Комфорт» можно найти совсем малометражную квартиру, площадью 25 кв. м., но стоимость ее будет практически 45 тыс. USD. Если взять квартиру больше по площади (40 кв. м.), то ее стоимость уже будет более 65 тыс. кв. м.
Минимальная по площади однушка в классе «Престиж» начинается от 38 кв. м. и стоит уже 54 тыс. USD.
– В ответ на повышение цен, трансформируются и запросы покупателей — они становятся более требовательными.
Например, по части планировок и площадей квартир, можно сказать, что просторные коридоры или массивные лоджии уже не востребованы, а наибольший интерес представляют компактные квартиры. Самые ходовые площади квартир это до 40 кв. м. для однокомнатных, до 55 кв. м. для двухкомнатных и до 65 кв. м. для трехкомнатных. То есть это те площади, которые были в стандартных панельных домах 1971-1999 г.п. А просторные проекты новостроек начала 2000-х, с однокомнатными по 50 с лишним метров или трехкомнатными под 100 кв. м., не так интересны нынешним покупателям.
Усиливается влияние визуального фактора: внешний вид домов, стиль отделки мест общего пользования, прилегающей к дому территории. Одинокий дом на окраине вызывает интерес лишь по минимальным ценам, в то время как за проживание в окруженном инфраструктурой жилом комплексе многие готовы доплатить по отношению к среднерыночной цене.
