В ситуации отсутствия экономических потрясений, рынок долгосрочной аренды квартир уже больше года показывает ценовую стабильность. Но с 14 апреля для арендодателей квартир выросли ставки подоходного налога. Насколько это повлияло на стоимость аренды и ждать ли в этом году сезонного увеличения спроса на квартиры – об этом и многом другом мы спросили у начальника отдела аренды жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» Маргариты Почицкой.
— Экономическое спокойствие в стране стабилизировало стоимость аренды. А как изменились приоритеты арендаторов по отношению к квартирам?
— Чтобы арендаторы смогли себе при выборе квартиры позволить в финансовом плане немного больше, мало одной лишь экономической стабильности. Отсутствие резких скачков курсов валют и т.п. сейчас лишь удерживает стоимость аренды от снижения и не более того. В то время как реального или хотя бы ощутимого роста дохода, по мнению наших клиентов, до сих пор не ощущается. Скорее, наоборот, при стабильном курсе валют жизнь продолжает дорожать – за счет роста цен на проезд, коммунальные услуги, продукты и т.п. Поэтому арендаторы продолжают искать наиболее оптимальные по соотношению «цена-качество» варианты.
— Сколько стоит сейчас арендовать квартиру в зависимости от ее исполнения?
— Разбежка в стоимости аренды квартир очень широкая. Сейчас она регулируется не желаниями собственников, как это было во времена дефицита арендного жилья, а интенсивностью интереса к квартире со стороны арендаторов. В результате можно сказать, что на стоимость влияют как банальные факторы, в числе которых состояние квартиры, что в ней находится (мебель, бытовая техника), территориальное расположение дома, так и частные факторы, к которым можно отнести опрятность подъезда и лифта, возраст дома или зарегистрирован ли кто-нибудь в квартире. В частности, последний фактор в свете увеличения стоимости коммунальных платежей волнует арендаторов все сильнее, поскольку если в квартире никто не зарегистрирован, то стоимость коммунальных увеличивается весьма существенно.
Например, однокомнатную квартиру можно арендовать как за 150 USD/мес., так и за 300 USD/кв. м. В первом случае это будет весьма «уставшая» квартира, располагающаяся в не самых популярных среди арендаторов районах (Шабаны, Ангарская, Курасовщина и т.п.). Но если ищутся оптимальные по «цене-качеству» варианты, то следует ориентироваться на стоимость от 180 USD/мес.
Минимальная стоимость двухкомнатных квартир начинается от 200 USD/мес., но если в приоритете аккуратный ремонт, то надо рассчитывать на еще +50 USD к стоимости. Это может быть как ухоженная квартира со вторичного рынка, так и новостройка с базовой отделкой. В любом случае экстраординарного ремонта за 250 USD/мес. ожидать не стоит. Стоимость современных и хорошо упакованных «двушек» начинается от 300 USD/мес.
Трехкомнатные квартиры, по причине небольшого спроса на них, можно найти даже за 230 USD/мес. За эти деньги можно рассчитывать на пустую квартиру, требующую косметического ремонта и не блещущую местоположением. Если говорить про просто аккуратные «трешки», то цена на них в районе 280 USD/мес., а если нужен современный ремонт и меблировка, то стоимость поднимается до 300+ USD/мес.
По сложившейся практике, коммунальные платежи оплачиваются арендаторами отдельно.
— При каких обстоятельствах возможен рост арендных ставок?
— Давайте вспомним период, когда последний раз стоимость аренды шла вверх, – это были 2012-2014 гг. Тогда мы как раз преодолели кризисную волну 2011 года: доходы у людей начали расти, что не могло не внушать оптимизма. В 2013 г, даже при растущем курсе USD (8 000 — 9 000 руб.), средняя зарплата по Минску составляла порядка 700-740 USD. Кроме того, в тот период наблюдался явный дефицит арендного жилья – жилищное строительство велось не такими темпами, а государственное арендное жилье только зарождалось. Также именно на тот период пришелся пик роста студентов – мест в общежитиях катастрофически не хватало. Вот в таких условиях мяч был на стороне собственников квартир, и поэтому цены росли. Именно поэтому в 2014 г. стоимость аренды не самых интересных по местоположению однокомнатных квартир достигала 350 USD/мес., что по нынешним меркам фантастические цифры.
Исходя из этого, могу предположить, что для существенного увеличения стоимости аренды необходим как минимум рост доходов населения. Благодаря этому увеличится платежеспособность арендаторов-минчан, а в Минск устремятся новые специалисты, которым необходимо будет арендное жилье. И тогда – в случае значительного увеличения спроса и при условии сохранении экономической стабильности – возможно начало поднятия стоимости аренды.
— То есть, увеличение ставок подоходного налога не окажет влияния на арендные ставки?
— Думаю, что нет. Оно слишком незначительно – в зависимости от экономико-планировочной зоны, в которой располагается сдаваемая в аренду квартира, ставка подоходного налога увеличилась от 6 до 7% и сейчас составляет от 18,5 до 32,5 BYN за каждую жилую комнату. То есть до 14 апреля собственник однокомнатной квартиры, расположенной во второй экономико-планировочной зоне, сдавая ее за 180 USD/кв. м., платил подоходный налог в размере 25,5 BYN (примерно 12,8 USD), а сейчас должен платить 27,0 BYN (примерно 13,5 USD).
