Есть два типа покупателей и продавцов. Первые сначала консультируются и платят юристам, а затем подписывают документы. Вторые, наоборот, сначала подписывают документы, а потом платят юристам. Как правило, последние всегда проигрывают.
Покупка и продажа недвижимости — это очень сложные сделки. Чаще всего простому обывателю, будь то физическому или юридическому лицу, очень непросто разобраться во всех правовых аспектах и этапах их прохождения и заключения.
Несколько реальных историй из адвокатской практики рассказал на III конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог» руководитель практики строительства и недвижимости компании REVERAДенис Богданов.
История № 1. Почему не стоит перечислять деньги за недвижимость на расчётный счёт третьего лица?
Компания приобрела недвижимость и по условиям договора перечислила все деньги на расчётный счёт не продавца, а третьего лица.
Примерно через полгода в отношении продавца начинается процедура банкротства. Ещё через некоторое время управляющий по банкротству подаёт иск о признании сделки недействительной на том основании, что в ходе её проведения были нарушены права других лиц (деньги поступили не на счёт продавца, а сразу на счёт третьего лица).
Иск удовлетворяется, сделка признаётся недействительной, недвижимость возвращается банкроту, а потом реализуется согласно процедуре о банкротстве.
Покупатель попадает в критическую ситуацию. У него нет ни недвижимости, ни денег, а также возможности когда-либо вернуть свои деньги. Ведь у третьего лица к этому моменту уже нет ни денег, ни имущества. Фактически к этому моменту оно тоже становится банкротом.
Выводы и рекомендации юриста. Перед сделкой всегда надо проверять финансовое состояние продавца недвижимости. Если его платёжеспособность настораживает, к сделке надо относиться максимально осторожно.
Кроме того, не стоит переводить деньги на счета третьих лиц, а только на расчётный счёт продавцов.
Если вы покупаете недвижимость у лица, которое потенциально может стать банкротом, то у вас обязательно должно быть на руках заключение об оценке стоимости недвижимости на момент сделки. Если оценка будет подтверждать, что недвижимость продана по рыночной цене +(-) 20%, тогда никаких проблем не будет.
Но ситуация может сложиться так, что кто-то захочет продать недвижимость по «сладкой» цене. В этой связи возникает вопрос: можно ли покупать недвижимость по цене ниже рыночной? Можно, но не более чем на 20%. В противном случае есть риск, что в течение года в отношении продавца начнётся процедура банкротства, и сделка будет признана недействительной.
История № 2. Почему не стоит пренебрегать налоговыми органами?
В Беларуси постоянно вводятся новые международные финансовые институты. Например, не так давно появился институт трансфертного ценообразования, который позволил налоговым органам контролировать цену продаваемой недвижимости. Так, если недвижимость была приобретена по цене, отличающейся от рыночной больше или меньше чем на 20%, то налоговые органы имеют право скорректировать налоговую базу.
В нашем случае продавец пренебрёг этим правилом. Он привлёк оценщика, который произвёл оценку объекта. Цена недвижимости оказалась ниже рыночной. Таким образом продавец хотел сэкономить на налоге на недвижимость.
Цена на недвижимость показалась налоговым органам слишком низкой, и они решили сделать свою оценку. По заключению оценщика цена объекта оказалась намного выше по сравнению с той, что представил продавец. В итоге налоги были доначислены.
Выводы и рекомендации юриста. Не следует недооценивать налоговые органы. В данной сфере вводятся новые достаточно сложные институты, и на первых порах налоговые органы не всегда понимают, как их правильно применять. По всей видимости, наш продавец и рассчитывал на то, что налоговые органы пока не имеют методологии применения и начисления налогов. Но продавец ошибся. Сегодня налоговые инспекторы активно применяют этот институт на практике.
История № 3. Почему не стоит приобретать объект в совместную собственность
Торговый объект был куплен партнёрами в общую собственность и сдан в аренду. Один из них получил две пятых доли в праве собственности, второй — три пятых доли.
Спустя год один собственник договорился с арендатором магазина и внёс свою долю в его уставный фонд. Таким образом арендатор превратился в собственника и перестал платить арендную плату.
Между собственниками возник конфликт, начались судебные тяжбы, которые длятся до настоящего времени. Торговый объект начал работать со сбоями: один собственник хочет защитить свои права, второй — продолжать использовать объект бесплатно.
Выводы и рекомендации юриста. В идеале лучше не приобретать объект в совместную собственность, потому что рано или поздно между владельцами может возникнуть конфликт.
Если сделка всё-таки состоялась, во избежание конфликта можно разделить недвижимость на несколько объектов. Соответственно каждый собственник получит не только свой объект, но и потом право совместно сдавать его в аренду. Если не подходит и такой вариант, то сразу после заключения сделки необходимо заключить соглашение о порядке использования совместного имущества.
Но есть одно «но». Когда несколько владельцев недвижимости строят и пользуются одними инженерными сетями, избежать общей собственности на недвижимое имущество не получится. В данном случае есть одна рекомендация: при покупке недвижимости сразу заключать соглашение о порядке пользования и управления инженерными сетями.
Ограничение прав собственников и долевое право на земельный участок. В настоящее время продается много неиспользуемых (старых) государственных объектов недвижимости, под использование которых, как правило, не выделяется отдельный участок. Объекты продаются с долей в праве на земельный участок.
Ограничение заключается не только в том, что вы не можете пользоваться земельным участком по своему усмотрению. При этом ещё возникают ограничения по пользованию своим объектом. Например, если собственник захочет произвести реконструкцию и увеличить площадь объекта, то ему придётся получать согласие других собственников, даже если пятно его застройки не увеличивается.
Также читайте:
В Беларуси корректируют закон о земельных отношениях
«А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома
