03. 10. 2018

Нужно больше места — площадь проданных на «вторичке» квартир растет уже несколько лет

Не так давно министр строительства и архитектуры выступил с предложением уменьшить площадь строящихся квартир на 10-15%. Оптимизация площадей позволит покупателям сэкономить часть средств, а значит доступность покупки жилья вырастет. Проанализировав спрос на квартиры в Минске за последние годы мы пришли к выводу, что такой подход вряд ли актуален для столицы.

Долгое время средняя площадь проданных на «вторичке» квартир была стабильной, но в последние годы наметился крен в сторону её увеличения. Буквально за несколько лет среднестатистическая квартира, проданная в Минске, стала больше на 2,5 квадратных метра.

Для изучения покупательских предпочтений как нельзя лучше подходит вторичный рынок жилья. Объем предложения на нем может сильно колебаться от года к году, а вот структура выставленных на продажу квартир меняется едва заметно. За счет нового строительства жилой фонд ежегодно прирастает всего на 1-1,5%, поэтому на «хрущевки», «брежневки» и 9-этажные «панельки» конца прошлого столетия по-прежнему приходится ощутимая доля сделок купли-продажи.

Итак, что же изменилось? Сейчас, как и 7 лет назад, основной очаг спроса на «однушки» располагается в диапазоне 30-40 квадратных метров. У «двушек» это 40-50 м2, а у «трешек» — 60-70 м2. Однако невооруженным глазом видно, что немалая часть спроса «перетекла» в сегмент квартир большей площади.

В зависимости от типа квартир «сегменты-лидеры» отдали «сегментам-преследователям» от 8 до 11% спроса. Реакция продавцов не заставила себя ждать — в 2017-2018 годах средняя величина торга на «однушки» площадью 40-50 м2 была меньшей, чем на квартиры площадью 30-40 м2. Хотя раньше ситуация всегда была обратной. Аналогичные процессы наблюдаются у 2- и 3-комнатных квартир.

Рынок не бросает в крайности

Небольшие квартиры, будь то современные квартиры-студии или советские малосемейки, всегда были окружены ореолом востребованности. Из-за небольшой площади абсолютная цена такой квартиры оказывается самой низкой, что зачастую является важнейшим фактором для покупателя. Не исключено, что на рынке новостроек это по-прежнему работает, но на «вторичке» дела у квартир малой площади обстоят не самым лучшим образом.

Пиковый спрос на квартиры площадью до 30 квадратных метров наблюдался в 2014 году, когда на них приходилось 3,5% всех сделок, в 2018 году показатель опустился до 2,4%. Схожая ситуация и у очень больших квартир от 150 м2 и более — их доля за 4 года сократилась с 0,6% до 0,4%.

Лучше всего рост площади проданных квартир прослеживается в современных каркасно-блочных и панельных домах, особенно когда речь идёт о 2-комнатных квартирах. Однако и в старом жилом фонде наблюдаются схожие процессы.

Мы отразили в сводной таблице ситуацию в каждом сегменте вторичного рынка. Более просторные квартиры начали покупать в большинстве из них, но не повсеместно. Так в домах сталинской эпохи в последние годы начали чаще приобретать квартиры меньшей площади. 

Причины роста площадей и возможное развитие событий

Не секрет, что рост доступности кредитов в последние 2 года позволил покупателям пересмотреть свои запросы в лучшую сторону. Это, во-первых, касается покупки квартиры в более новом доме, о чем мы уже неоднократно писали. Во-вторых, появилась возможность купить себе пару «лишних» квадратных метров — и покупатели не преминули этим воспользоваться.

Другая причина имеет более фундаментальную природу и заключается в демографии. Многочисленное поколение рожденных в 1980-е на сегодняшний день является главной движущей силой рынка жилья. 10-15 лет назад они поступали в ВУЗы и «штурмовали» рынок аренды, а 5 лет назад приобретали свои первые, небольшие квартиры. Сегодня многие уже обзавелись семьями и при выборе квартиры предъявляют возросшие требования, среди которых площадь стоит не на последнем месте.

Приоритеты 30-40-летних покупателей смещаются таким образом, чтобы сделать проживание максимально комфортным. Прямым следствием этого процесса является увеличение площади квартир, рост популярности современных домов, а также возросший интерес к 2- и 3-комнатным квартирам, который особенно заметен на рынке новостроек.

Этот естественный процесс может на время остановиться, если покупка квартиры вновь станет менее доступной, а произойти это может в двух случаях — из-за роста цен или сворачивания программ жилищного кредитования. Но в долгосрочной перспективе всем участникам рынка следует быть готовым к тому, что качественные изменения продолжатся.

Источник: realt.by

- Что ты больше любишь, меня или суп?
- Первое...

еще

17 ноября в Беларуси пройдут парламентские выборы.

Намерены ли вы участвовать в них?