05. 12. 2018

Топовые комментаторы в гостях у Realt.by: о своем пари, отношении к Минску, айтишниках и прогнозе цен на квартиры

В середине лета, когда цены на квартиры в Минске «приклеились» к круглой отметке 1300 $/м2, два наших комментатора поспорили, в какую сторону индекс двинется дальше. Когда ответ стал очевиден, проигравший предложил организовать встречу с победителем прямо у нас в офисе, чтобы передать ему подарок. Мы не могли отказать себе в удовольствии пообщаться с людьми, которые давно следят за рынком жилья и разбираются в нем не хуже профильных специалистов.

КТО ЭТИ ЛЮДИ?

Геннадий Златкин

Уроженец Минска, более 20 лет назад переехавший из Беларуси в США вместе с женой и сыном. Уже в Америке переучился на программиста и до сих пор работает в IT-сфере. Раз в три года приезжает на родину проведать родственников. Также владеет квартирой в Минске, которую сдаёт в аренду. Статьи на Realt.byкомментирует под ником Геннадий. По его словам, общение на «реалте» разнообразило его скучную американскую жизнь.

Станислав Лапицкий

Больше известен читателям портала по нику Повышала-Понижала. Родился и вырос в Бобруйске, окончил Факультет прикладной математики и информатики БГУ, а также Спецфакультет БГУ по специальности математик-экономист, после учебы остался в Минске. С 1995 года работает в сфере IT. В 2016 году Станислав сделал самый точный прогноз цен на квартиры в Минске.

СУТЬ ПАРИ

В середине лета индекс цен на квартиры в Минске находился у отметки в 1300 $/м2. Геннадий рассчитывал, что он пойдёт вниз, по направлению к 1280 $/м2. В свою очередь, Станислав прогнозировал восходящее движение — в сторону к 1350 $/м2. И, хотя индекс пока не достиг этой отметки, направление правильно угадал именно Станислав. Он победил в этом споре и получил от коллеги заслуженный выигрыш, который мужчины заранее оговаривали.

ОБ ИНТЕРЕСЕ К НЕДВИЖИМОСТИ

— Когда вы заинтересовались темой недвижимости, начали пользоваться Realt.by?

Геннадий:

— Я уехал из Беларуси давно, но в районе Автозавода у меня осталась квартира. Особых вложений она не требовала и за счет аренды «подкармливала» мою семью.

В 2003 году мы решили с женой купить в США дом. На тот момент у нас не было никаких запасов, и на 95% мы профинансировали покупку за счет привлечения кредита. А ведь в начале 2000-ых на американском рынке недвижимости была жуткая волна спекуляций: цены на квартиры росли по 10% в год. Жена говорила, что надо срочно покупать, я говорил: «На какие деньги?!». В итоге все благополучно разрешилось, и с тех пор я интересуюсь темой жилой недвижимости.

После этого у меня появилась идея, что минскую квартиру можно поменять. И вот, сидя в Ричмонде, я стал искать, нет ли в Беларуси хоть чего-нибудь в интернете. И поисковик выдал ссылку на Realt.by.

Под аналитическими обзорами тогда оставляли в лучшем случае 5-7 комментариев, они ничем не отличались от обычных новостей. Всё стало напоминать форум только с 2013 года, когда на фоне роста цен пошло оживление. Я помню, как количество просмотров еженедельного мониторинга с нескольких сотен выросло до 2500 и дальше цифры только увеличивались. Люди стали писать длинные «портянки», некоторые из них было очень интересно читать. С тех пор я приобщился к этому делу и сам стал активно комментировать.

Станислав:

— Свою первую квартиру я искал с помощью «Каталога Недвижимости» — журнала, который продавался во всех ларьках. Это было в 2003 или 2004 году. Вторую квартиру уже смотрел на Realt.by: зарегистрировался, настроил себе фильтр поиска, но на форуме под мониторингом тогда еще не общался. Активно писать начал только в 2015 году. В последние годы я ничего не продаю и не покупаю, просто мониторю ситуацию.

— Геннадий, Вы долго жили в Минске, сейчас периодически приезжаете. Замечаете изменения?

Геннадий:

— Я наблюдаю изменения с 1999 года, когда впервые приехал обратно. В тот первый визит я видел здесь все постсоветское — Минск как «подмарафетили» к олимпиаде 1980 года, так ничего и не поменялось, лишь износилось. Меня тогда поразило, что все выглядело бедно, но аккуратно и ухоженно. Было видно, что живут не маргиналы, а просто бедные люди, которые стараются по мере своих сил. В 2002 году уже появилось больше огней, больше нового строительства и прогресс продолжается. Сейчас, когда возвращаюсь, я понимаю, что приехал в европейскую столицу. Город-миллионник, в котором я живу в США, — деревня по сравнению с Минском.

В прошлый приезд я для себя отметил неплохой торговый центр «МОМО», сейчас хорошее впечатление оставил ТЦ «Галерея» и пешеходная зона на Комсомольской улице. Единственное, что меня долгое время раздражало – долгострой на Немиге (дома по ул. Немига 3,5 и 7 - ред.).

О ПРОГРАММИСТАХ И РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

— Вы оба представляете IT-сферу. Как оцениваете её бурный рост и какое влияние она оказывает на столичный рынок жилья?

Станислав:

Я слежу за рынком труда IT-сферы уже 20 лет, и за это время у нас не было массового сокращения. Да, «лопались» конторы — 100 человек выбрасывались на рынок, максимум 500. Но во времена кризисов сокращали тех, кого проще всего набрать: джуниоров, тестировщиков (QA), менеджеров и т.д. В конечном счете они всё равно быстро находили себе новое место работы – в сфере дикий дефицит кадров.

Опытных работников почти никогда не трогали и не понижали им зарплату существенно. Сегодня вообще нет предпосылок к тому, чтобы количество айтишников сокращалось. Белорусский рынок настолько маленький по сравнению с той же Индией, что мы отслеживаем всех, кто выпускается из ВУЗов, и нам все равно не хватает. 

Геннадий:

У очень многих белорусских программистов сейчас отсутствует база. Они быстро выучили востребованные на сегодняшний день технологии и могут решать только те задачи, которые есть сегодня. В будущем они будут серьезно проигрывать. Тех, кто из-за отсутствия базы будет неспособен решать будущие задачи, рынок выплюнет к 45. Но я соглашусь, что на данный момент массовое стремление белорусов в IT-сферу с высокими зарплатами положительно сказывается на рынке недвижимости — отчасти благодаря им он идёт вверх.

Можно сколько угодно говорить об удаленной работе — мол, работать можно где угодно, хоть на Багамах, лишь бы был интернет. Да, если вам 25 лет. Но с возрастом необходимость в своём доме начнет ощущаться всё сильнее и минские айтишники будут покупать себе квартиры.

Станислав:

Медиана зарплат у программистов – $1700. В прошлом году на 3,5 тысячи выросло число программистов, 89% из них в Минске. То есть минимум на 3000 их стало больше в столице. В одном из опросов на dev.by был вопрос: есть ли у Вас собственная недвижимость? Оказалось, что число программистов с собственным жильем выросло за год на 2%. Условно говоря, 1500-2000 программистов купили за год жилье. А что такое 2000 сделок для Минска? — Это 150-200 сделок ежемесячно или примерно 15%. И если такой рост будет продолжаться, то лет через 5 половину сделок купли-продажи квартир будут заключать люди, связанные с отраслью IT.

— У айтишников особые запросы к недвижимости?

Станислав:

— Опытные программисты, которым около 40 лет, рассматривают жилье большей комфортности. Зачастую это уже не квартиры, а дома. Но средний возраст айтишника сейчас – 27 лет. Это молодые люди, которые купят в качестве первого жилья и хрущёвку, только потому что она дешёвая. Если спрашивать меня, где бы я сейчас купил квартиру, то в районе ПВТ. Там всегда будет спрос на аренду.

Геннадий:

— В нашей компании в Ричмонде работает много индусов из Бангалора. У них в порядке вещей – купить квартиру или дом в своем родном городе. Может он и не вернется туда, но будет сдавать таким же айтишникам, как сам, но проживающим в Индии. Такая же схема будет работать и для Минска.

ОБ АРЕНДЕ

— Геннадий, Вы не первый год сдаёте квартиру. По-прежнему считаете рынок долгосрочной аренды привлекательным? Не появлялись мысли продать квартиру?

Нужно понимать, что Минск для всей страны – это не просто столица, а город молодых людей без собственного жилья. Я убежден, что в ближайшие 25 лет этот сегмент будет оставаться очень перспективным.

Что касается меня, то я наученный опытом арендодатель. Мое личное мнение — какая бы ни была цена, даже если она самая низкая, нужно сдавать. Я приверженец долгосрочной аренды с одними и теми же людьми — нынешние арендаторы живут уже 4 года. Для меня эти $200, может, ничего и не значат, но приятно осознавать, что квартира не простаивает.

Был момент, когда я жалел, что не продал квартиру на пике цен в 2008 году, когда за мою двушку в 43 м2 давали 68 тысяч долларов. Но в Штатах уже был кризис, на рынке труда царила настоящая паника. Я тоже боялся потерять работу и поэтому решил не продавать. Какая-никакая, а все-таки это была подстраховка. Если бы вдруг что-то произошло, вырученные от продажи деньги разошлись бы очень быстро.

Спустя 5 лет, в марте 2013 года, я поменял эту квартиру на «двушку» 58 м2 с балконом и 11-метровой кухней в том же районе. Доплата за это «удовольствие» составила 23 тысячи долларов, но тут сыграл, скорее, эмоциональный фактор. Я понимал, что вряд ли получу больше денег от аренды.

К слову, у меня сейчас есть предчувствие, что через год-два в Америке может вновь произойти сильнейший кризис. Уж больно нынешняя ситуация напоминает начало 2000-ых, когда произошел знаменитый крах доткомов. Индексы непрерывно растут уже не первый год — все привыкли к прибыли и потеряли нюх. На рынке недвижимости вновь начались спекуляции. С учетом инфляции цены ещё не достигли уровня 2007-2008 годов, но в номинальном выражении они уже выше. Год-два и это ударит по всей мировой экономике, в том числе и по нам. Поэтому в среднесрочной перспективе я ожидаю отрицательную динамику, но в долгосрочной уверен, что у Минска как города мирового уровня отличные перспективы.

ПРОГНОЗ

— Станислав, в своё время Вы победили в конкурсе прогнозов, опередив более 500 человек. Поделитесь своими соображениями: чего столичному рынку жилья ждать в 2019 году?

Станислав:

— Я попробую расписать три возможных сценария, но начать следует с факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости, а также событий, которые могут на них повлиять.

Факторы:

- общее состояние мировой экономики: ставка ФРС/курс доллара, цены на нефть;

- курс российского рубля и общее состояние экономики РФ (санкции и т.п.);

- макроэкономическая стабильность в стране: ВВП, инфляция, курс BYNи ставка рефинансирования, доступность кредитования, средняя зарплата и реальные доходы населения;

- состояние самого рынка жилья: объемы строительства, кредитование недвижимости, инвестиционная привлекательность аренды.

Возможные события:

- решения ФРС по ставке;

- торговые войны (США с Китаем, а также более мелкие);

- санкции против РФ, Ирана, конфликты на Ближнем востоке;

- решения российского Центробанка по ставке.

Базовый сценарий

ФРС продолжит повышать ставку, невзирая на противодействие Трампа. Это укрепит доллар, слегка охладит мировую экономику и будет сдерживать рост цен на нефть. Торговые войны с Китаем и другими странами понемногу решаются и дальнейшей эскалации не предвидится. Санкции против России не расширяются либо расширяются несущественно (всё остается как есть). Курс RUB остается на месте либо слегка укрепляется. ВВП Беларуси продолжает расти, но медленнее (отыгран эффект низкой базы). Инфляция сдерживается на текущих уровнях в районе 5%, курс доллара остается в районе 2,1 плюс минус 0,1-0,2 рубля. С нового года возобновляется кредитование. Средняя заработная плата достигает заветных «по 500», после чего ее рост замедляется.

Объем нового строительства можно оценить с достаточно большой вероятностью — котлованы уже начаты. Я полагаю, что стройка может упасть до 50% от максимумов, что будет толкать цены вверх в первую очередь на вторичном рынке. Доходность по аренде по-прежнему значительно выше, чем по вкладам. Это означает, что для любителей пассивного дохода проще и выгоднее купить квартиру и сдавать её. Впрочем, не стоит ждать большого притока, т.к. желающие во многом уже реализовали задуманное. На вторичном рынке сохраняется повышенный спрос (+20-30% от среднего многолетнего уровня) за счет недостатка новостроек.

В этом сценарии ожидаю слабый рост на 5-10% в течение 2019 года.

Негативный сценарий

ФРС повышает ставку, одновременно давит на ОПЕК с целью понизить цены на нефть и усиливает давление на Китай. Жесткий сценарий Брексита. Вводятся дополнительные санкции против России, девальвируется RUB — денег у нашего соседа нет, и это отражается на нас.

Вслед за российским слабеет и белорусский рубль, кредитование сворачивается до минимумов из-за запредельных ставок. Средняя заработная плата в долларах снижается.

В этом случае первое полугодие цены ещё по инерции будут стоять на месте, во втором снижение достигнет 7-16% в зависимости от набора факторов.

Снижения цен на квартиры в Минске более чем на 20% за год я не жду ни при каких условиях. Предыдущее падение на 22% за год (в 2015 году - ред.) произошло на фоне огромного навеса готового жилья, снижения цен на нефть до $30 и почти двукратной девальвации российского рубля.

Позитивный сценарий

ФРС повышает ставку только однажды, ОПЕК и РФ в декабре договариваются о снижении объемов добычи. Торговые конфликты постепенно решаются, дополнительных санкций против РФ не вводят. Цена на нефть вновь уйдет выше $80 и наш основной партнер сможет косвенно и прямо поддерживать нашу экономику. Объёмы кредитования остаются на текущем уровне, ставка рефинансирования снижается за год ещё на 0,25-0,5%. Курс стабилен и колеблется в районе 2,0-2,1 рубля за доллар.

Объём строительства урезанный (просто неоткуда взять большее количество метров), зарплаты и пенсии продолжают расти опережающими инфляцию темпами (10% в год).

В этом случае жду увеличение спроса (возможен возврат к рекордному уровню) и рост цен на квартиры в Минске на 15-25%.

Источник: realt.by

В моем детском саду логопеда звали Марина Валерьевна. И если ты смог чётко выговорить её имя, то логопед тебе больше не требовался.

еще

Уже совсем скоро наступит Новый год.

Решили ли вы, где будете его проводить?

Загрузка...