06. 12. 2018

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Рынок торговой недвижимости Минска испытывает дефицит качественных площадей и международных брендов. Но вслед за мировыми тенденциями он все же развивается, хотя и не так быстро. В конкурентной борьбе за потребителя победит тот, кто способен быстро перестраиваться и грамотно управлять объектом.

О состоянии и перспективах развития рынка торговой недвижимости Минска рассказала на I Белорусском форуме девелоперов Дарья Лапицкая, заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.

Минск на фоне соседних европейских столиц

Исследование Colliers International в Беларуси показывает, что рынок торговой недвижимости Минска значительно превышает по количеству предложений площадей рынки Вильнюса, Риги и Таллинна. Данная тенденция особенно ярко проявляется при сравнении наличия в городах небольших торговых центров от 5 до 15 тысяч квадратных метров GLA. Так, например, если в Вильнюсе ТЦ такого формата 25, Риге — 24, Таллинне — 31, то в белорусской столице их 57.

Данная статистика говорит о том, что в Минске потребители склонны совершать покупки 2-3 раза в неделю в магазинах небольшого формата у дома, — уточняет Дарья Лапицкая.

Минск превосходит соседние столицы и по количеству площадей в ТЦ от 15 до 45 тысяч квадратных метров GLA. В белорусской столице насчитывается 22 торговых центра подобного формата, в Вильнюсе — 10, Риге — 20 и Таллинне — 10.

Если говорить о крупных ТЦ от 45 тысяч квадратных метров GLA, то в четырех столицах их построено примерно одинаковое количество. В Риге и Таллинне — по 2 ТЦ, в Минске и Вильнюсе — по 3.

Несмотря на это, Минск уступает прибалтийским столицам по количеству квадратных метров торговых площадей на 1 человека. Так, например, в белорусской столице в торговых центрах формата площадью 15-45 тысяч квадратных метров GLA на одного минчанина приходится порядка 10 квадратных метров, в Вильнюсе — около 40, Риге — около 50 и Таллинне — почти 70 квадратных метров.

В то же время, исследования показывают, что на 1 квадратный метр торговой недвижимости в белорусской столице приходится всего лишь чуть более 400 долларов доходов потребителей.

— Если отталкиваться от этого фактора, то может сложиться ощущение, что рынок торговой недвижимости в Минске перенасыщен объектами, они остаются невостребованными, и торговых центров строить больше не надо. Ни один здравомыслящий инвестор не будет вкладывать деньги в строительство, не имея гарантий окупить инвестиции в краткосрочной перспективе, — уверена спикер.

Что имеем на сегодня

Долгое время на рынке торговой недвижимости Минска преобладали универсальные магазины типа ГУМа и ЦУМа. Только в 2007 году появились два крупных торговых объекта — «Экспобел» и «Столица». В 2012 году введен еще один большой ТРЦ «Замок».

Впоследствии ежегодно на рынке появлялись новые торговые центры: Galileo, «Арена-Сити», «Скала» (2013), «Е-Сити», «Титан» (2014), «Момо», «Тивали» (2015), DanaMall, GalleriaMinsk (2016), GreenCity (2017).

В 2018 году введен в эксплуатацию большой торговый объект DiaMondCityна 37 тысяч квадратных метров GLA, а также вторая очередь GreenCityна 40 тысяч квадратных метров GLA, небольшой торгово-досуговый центр на ул. Гурского, 43а, на 3 тысячи квадратных метров GLA и Центр интерьерных решений «Яркий».

В 2019-2020 годах планируются к вводу такие торговые объекты, как «Минск Сити Молл», «Магнит Минска», «Торговая галерея Сеница», Palazzo, Leroy Merlin (первая очередь проекта с рабочим названием «Галактика»), вторая очередь «Корона-Уручье».

Спикер акцентирует внимание на том, что нет гарантий, что все заявленные объекты будут введены в срок. Например, ТЦ «Магнит Минска» должен был вводиться в эксплуатацию уже в этом году, но так и не сдан. «Торговая галерея Сеница» имеет большую степень готовности, но тоже нет уверенности, что объект сдадут в срок.

Определен застройщик строительства в центре города ТРЦ Nemiga Mall. Правда, пока сроки ввода объекта в эксплуатацию не оговариваются. Более сложная судьба постигла ТРЦ  «Гулливер», инвестор которого находится в стадии банкротства. Есть вероятность того, что участок будет выставлен на аукцион.

На сегодняшний день сток торговой недвижимости Минска составляет 1,3 миллиона квадратных метров GLA. Дарья Лапицкая предположила, что если все заявленные к вводу объекты выйдут на рынок в заявленные сроки, то предложение торговой недвижимости может вырасти на 15-20%.

Спикер также отметила, что спрос со стороны арендаторов на торговые площади растет и зависит от качества предложения. Средний уровень вакантности находится на уровне 7-8%.

Растут и арендные ставки

Вместе с увеличением спроса растут и ставки арендной платы. Так, например, в торговых помещениях до 30 квадратных метров они варьируют в пределах 40-150 евро/кв.м без НДС в зависимости от качества и месторасположения в торговом центре. Арендовать магазин в Минске площадью 30-50 квадратных метров можно примерно за 20-60 евро/кв.м без НДС, помещение от 500 квадратных метров — за 20 евро/кв.м без НДС.

Основные причины роста арендных ставок — расширение своих зон продуктовыми ритейлерами, увеличение количества операторов в одной нише, успешная совместная работа собственников и операторов, которая приводит к увеличению доходов обеих сторон.

Ну а что с брендами

Colliers International в Беларуси провел исследование по присутствию в торговых центрах 14 стран (Польша, Чехия, Словакия, Латвия, Литва, Эстония, Беларусь, Украина, Венгрия, Болгария, Румыния, Сербия, Хорватия, Албания) известных мировых брендов, в числе которых находятся: H&M, LPP, Inditex, NewYorker, C&A, LCWaikiki, &C, VanGraaf, TK Maxx. Абсолютным лидером в рейтинге оказалась Польша. Беларусь заняла предпоследнее место, опередив только Албанию. Например, такой бренд, как H&M, представлен во всех странах, кроме Беларуси и Албании.

В то же время, исследование показало, что по количеству населения и объему торговой недвижимости Беларусь в числе представленных стран находится на 8-м месте. Получается, что в нашей стране есть предложение и есть кому покупать. Гораздо хуже обстоят дела с платежеспособным спросом.

— По этому показателю Беларусь отстает от стран-соседок. По платежеспособному спросу мы находимся примерно на одном уровне с Украиной, хотя в этой стране брендов намного больше, чем у нас, — уточнила спикер.

Среди 14 стран самый высокий средний годовой доход домохозяйства — в Словакии. Он составляет 30100 долларов США. В Польше, которая вышла на первое место по наличию брендов, он достигает 21300 долларов. В Беларуси зафиксирован на отметке 8200 долларов. По этому показателю наша страна также занимает предпоследнее место в рейтинге. На последнем со средним годовым доходом на домохозяйство 4400 долларов расположилась Украина.

— Вывод напрашивается сам собой: Минску не хватает качественных площадей, которые способны привлечь к себе бренды, — заключила спикер. — Но если посмотреть более внимательно, то не все так плохо с брендами и в Беларуси. В этом году в Минск пришел ряд операторов в сегментах общественного питания и fashion. В 2019 году мы ждем открытия магазина New Yorker. На рынок заходят и такие операторы, как «Детский мир» и Zarina. А вот приход H&M по-прежнему остается под вопросом.

Как оставаться на плаву

Прежде чем приступить к строительству торгового центра, девелопер должен хорошо знать и понимать, на какую целевую аудиторию он рассчитан.

При проектировании и строительстве объекта нужно использовать современные технические решения, которые позволяли бы потребителям организовывать в торговом центре свой быт, а бизнесу — анализировать их поведение.

Также очень важно грамотно оформлять торговое пространство. Человек должен чувствовать себя в нем уютно и комфортно и получать максимум услуг.

Спикер говорит о том, что девелоперам надо серьезно задуматься и о создании торговых центров нового формата. Это могут быть центры притяжения с организацией досуга, куда люди приходят отдохнуть. Операторы таких торговых центров должны предложить людям на время отдыха места размещения и проживания.

Также могут быть объекты, несущие в себе определенные ценности, например, по защите животных.

Найдут свою нишу на рынке инновационные центры, а также те, которые теряют свои привычные функции и предлагают новые, например, проживания и получения медицинских услуг.

Уже сегодня многие торговые центры предлагают офисные помещения. Организация в торговых центрах коворкингов, креативных кластеров также поможет сделать их более успешными.

Залог успеха  грамотное управление

— Управлять торговыми центрами не просто. Чтобы делать это успешно, надо обладать огромными знаниями в этой области, — сказал управляющий директор, партнeр Colliers International в Беларуси Денис Четвериков.

Спикер рассказал, что в международной практике существует 4 вида управления торговыми центрами — Construction / Project Management (управление проектами), Property Management (управление недвижимостью), FacilityManagement(техническое обслуживание) и Asset Management (управление активами).

Construction или ProjectManagement — это управление проектом на этапе строительства сторонним инвестором, который руководит всеми процессами, начиная от финансирования, соблюдения технологии строительства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

PropertyManagement — управление арендой. Это достаточно сложный процесс. Управляющему надо тесно общаться с арендаторами, своевременно перезаключать договоры аренды, обеспечивая непрерывный и максимальный доход от аренды. Этот управляющий должен обладать полной информацией не только по своему объекту, но и расположенным по соседству в  районе. Это дает ему возможность правильно формировать арендные ставки в зависимости от месторасположения магазинов в торговом центре и управлять потоками.

Чтобы грамотно обеспечивать все процессы работы объекта, управляющий нанимает помощников — других управляющих нижнего уровня.  

Денис Четвериков говорит о том, что такой процесс управления торговой недвижимостью в Беларуси только зарождается. Он очень важен, но для грамотного управления под каждый объект должна создаваться своя концепция.

Facility Management — это техническое обслуживание здания и предоставление различных клининговых услуг — уборка помещений, мойка застекленных фасадов, витражей и т.д. Данный вид управления в Беларуси достаточно развит.

Asset Management — это управление активами объекта сторонней организацией, например, инвестиционным фондом. На нее возложена обязанность всячески способствовать увеличению рыночной стоимости объекта на завершающей стадии строительства для перепродажи объекта, использования в качестве залога в банке и других целях. Этого вида управления в нашей стране нет априори, уточняет Денис Четвериков.

Спикер считает, что, для того чтобы объект был успешным, нужно уметь грамотно выстраивать отношения с арендаторами. Также необходимо иметь видение объекта, концепцию, которую должен реализовывать управляющий.

Фото: Павел Садовский, а также из архива Realt.by

Также читайте у нас:

В 2019 году в Минске может появиться магазин H&M

Новый торговый комплекс в Курасовщине могут открыть в декабре

Новый микрорайон на улице Пролетарской: вместо старых казарм — кафе и супермаркеты

От Минска до Бреста: архитекторы рассказали, где и какое жильё будет строиться в ближайшие годы

Источник: realt.by

В моем детском саду логопеда звали Марина Валерьевна. И если ты смог чётко выговорить её имя, то логопед тебе больше не требовался.

еще

Уже совсем скоро наступит Новый год.

Решили ли вы, где будете его проводить?

Загрузка...