10. 12. 2018

Новинки законодательства: ожидаем снижения ставок и коэффициентов по уплате налога на недвижимость

Любой инвестор, решивший вкладывать деньги в недвижимость, оценивает всевозможные риски и подводные камни, которые могут его подстерегать при реализации проекта. Принятие окончательного решения во многом зависит от законодательства, в рамках которого придется работать.

Фото носит иллюстративный характер. Источник: primepress.by

О законодательных новинках 2018 года и том, каких изменений стоит ожидать игрокам рынка в 2019 году, рассказал на I Белорусском форуме девелоперов ассоциированный партнер, руководитель практики строительства и недвижимости REVERA Денис Богданов.

2018 год

Вносим арендную плату по-новому

В этом году вступили в силу изменения в указ №667 (указ №463), касающиеся внесения платы за заключение договоров аренды.

Суть проблемы заключается в том, что раньше земельный участок для строительства коммерческого объекта предоставлялся на праве аренды застройщику. После реализации проекта он передавал его арендаторам (а их могло быть несколько) либо товариществу собственников. При этом землепользователям предоставлялась льгота по внесению платы за право заключения договора аренды, поскольку они платили еще и арендную плату за землю.

После вступления изменений в указ №667 эта льгота отменена. Теперь плату за право заключения договора аренды должны вносить землепользователи – либо арендаторы, либо товарищество собственников.

Денис Богданов говорит о том, что в настоящее время между застройщиками объектов и товариществами собственников ведутся споры, кто все же будет вносить эту плату. И с проблемой столкнулись не только собственники объектов недвижимости, которые вводятся в эксплуатацию, но и те, у кого в скором времени истечет срок аренды.

К слову, размер платы за право заключения договора аренды земли под обслуживание небольшого офисного здания составляет более 340 тысяч рублей на 5 лет и более 2 миллионов рублей – при аренде на 80 лет.

В случае не продления срока аренды земельного участка необходимо уплачивать земельный налог в 10-кратном размере за самовольно занятый участок (п. 4 ст. 196 НК РБ).

По мнению спикера, разрешить данную проблему можно было следующим путем: вносить арендную плату за право заключения договора аренды только за земельные участки, сформированные после введения данной нормы. Что касается участков, сформированных до 31 марта 2018 года, арендную плату не вносить.

Проблема кроется и в том, что на аукционах на право заключения договора аренды участки предоставляются только на срок строительства объектов. Например, застройщик, приобретая участок для строительства на 5 лет, вносит плату за право заключения договора аренды только на этот 5-летний срок. После реализации проекта он передает объект дольщикам или товариществу собственников. Однако, оказывается, что собственник должен будет внести плату за заключение договора аренды и на период эксплуатации объекта.

Данное изменение в указе спикер оценивает как негативное, говорящее не в пользу игроков рынка.

Фото носит иллюстративный характер. Источник: spplaw.by

Недвижимость разрешили использовать не по целевому назначению

Декретом №7 предоставлена возможность использовать недвижимое имущество не по целевому назначению.

С настоящего времени субъектам хозяйствования разрешается использовать нежилые помещения (производственные, торговые, бытовые, общепита и иные) по назначению, не соответствующему требованиям к их проектированию и строительству.

Но практика показывает, что изменение целевого назначения объекта – это достаточно длительный, сложный и дорогостоящий процесс. По времени он может занимать до полугода. Если при этом надо делать реконструкцию, то процедура затягивается на более длительный срок.

В то же время, при перепрофилировании объекта не должны нарушаться права и законные интересы граждан. То есть если субъект хозяйствования в производственном или ином помещении планирует устроить офисный центр, то он должен обеспечить в нем санитарные и пожарной безопасности нормы для массового пребывания людей. Если они не будут соблюдены, то можно констатировать, что перепрофилирование объекта привело к нарушению законных интересов граждан. Резонно встает вопрос, может ли такое помещение использоваться не по целевому назначению?

Спикер акцентирует внимание на том, что со вступлением в силу данной нормы встал и вопрос с целевом назначением земельного участка. В практике компании уже есть несколько судебных процессов. Они говорят о том, что, несмотря на наличие нормы Декрета №7, при использовании капитального строения не по назначению остается нерешенным вопрос с нецелевым использованием земельного участка. То есть если участок предоставлен под другие цели – это расценивается как нецелевое его использование. За него придется платить либо арендную плату в 10-кратном размере, либо земельный налог.

Появился новый вид строительства – техническая модернизация

Декретом также предоставлена возможность проводить техническую модернизацию объектов без разработки разрешительной документации, ее согласования и экспертизы.

Спикер оценивает данное нововведение как положительное, особенно учитывая тот факт, что под технической модернизацией и технологическим оборудованием понимаются не только производственные объекты, но и торговые.  

В 2018 году вступили в силу изменения при использовании в строительстве жилья жилищных облигаций, появился институт авторизованных посредников, вступил в силу Закон об инвестиционных фондах.

Что касается последнего, то, по словам спикера, данного института в Беларуси пока, по сути, нет. Однако появление нормативно-правового документа, регулирующего данную сферу деятельности  – это положительный момент. Документ найдет применение после прихода в нашу страну инвестиционных фондов.

2019 год

В проекте Налогового кодекса предусмотрено 5 основных изменений, касающихся сферы недвижимости.

Фото носит иллюстративный характер. Источник: pravo.by

Изменены критерии для сделок, подпадающие под регулирование трансфертного ценообразования

В настоящее время под трансфертный контроль подпадают все сделки с недвижимостью. Предполагается, что с нового года, если Налоговый кодекс примут в предложенной редакции, под данное регулирование будут подпадать только сделки с взаимозависимыми лицами и плательщиками, применяющими особые режимы налогообложения.

Установлен порядок уплаты налога на недвижимость в «переходный» период

При продаже и ином отчуждении капитальных строений установлен порядок уплаты налога на недвижимость в «переходный» период.

Бывают такие ситуации, когда по акту передачи объект передан организации-покупателю, но государственная регистрация перехода права собственности по каким-то причинам задерживается. Возникает вопрос, кто в этот период должен платить налог на недвижимость? В проекте Налогового кодекса прописано, что уплата налога ложится на плечи покупателей недвижимости.

Из состава объектов налогообложения исключен объект сверхнормативного незавершенного строительства

В настоящее время сразу по истечении нормативного срока строительства застройщик начинает платить налог на недвижимость. В проекте настоящего Кодекса данная норма исключается.

Вводятся дифференцированные (понижающие) ставки налога на недвижимость

Проектом Налогового кодекса предусмотрено снижение ставок по налогу на недвижимость:

0,2 % – в отношении объектов, возведенных после 1 января 2019 года плательщиками-организациями капитальных строений (зданий, сооружений) их частей в течение второго года (двенадцати месяцев) с момента приемки таких капитальных объектов и их частей в эксплуатацию;

0,4 % в течение третьего года (двенадцати месяцев);

0,6 % в течение четвертого года (двенадцати месяцев);

0,8 % в течение пятого года (двенадцати месяцев).

Снижаются максимальные коэффициенты к ставкам налога на недвижимость

Налоговым кодексом также предусматривается постепенное снижение максимальных коэффициентов, которые могут принимать местные Советы депутатов к ставкам налога на недвижимость.

В частности, местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать) ставки налога:

– на 2019 год – не более чем в 2,5 раза;

– на 2020 год – не более чем в 2,4 раза;

– на 2021 год – не более чем в 2,3 раза;

– на 2022 год – не более чем в 2,2 раза.

Предложенные изменения в Налоговый кодекс спикер оценил положительно.

Фото спикера: Павел Садовский.

Также читайте у нас:

Стратегия есть, но пока ее не раскрывают. В строительной отрасли грядет глобальная реформа

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Источник: realt.by

Жена мужу, наблюдая как он ищет свои вещи в шкафу:
- Вот что ты будешь делать когда меня не будет, ты ничего найти не можешь.
- А я просто прятать ничего не буду.

еще

В Украине 31 декабря стартовала президентская кампания. Следите ли вы за ее ходом?

Загрузка...