13. 12. 2018

«Нельзя селить рядом тех, кто купил "квадрат" по 600$ и по 1000$». Чем опасны новшества из указа по «долевке»

10 декабря президент подписал новый указ №473 о долевом строительстве. После вступления в силу документа частных застройщиков обяжут часть квартир строить для нуждающихся в жилье граждан. Это норма распространяется и на участки, приобретенные на аукционах.

10 декабря президент подписал новый указ №473 о долевом строительстве. После вступления в силу документа частных застройщиков обяжут часть квартир строить для нуждающихся в жилье граждан. Это норма распространяется и на участки, приобретенные на аукционах.

Что думают об этом сами частные застройщики.

Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:

— Данный вопрос очень сложный и по-разному трактуется в законодательных актах. В свое время данную норму о привлечении к строительству квартир долевым способом нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан прописывали в актах выбора земельного участка. Получая на руки документ, застройщик знал, какое количество квартир — 20, 30, 40% — будут предназначены для этой категории граждан. Данная норма работала.

Сейчас в акты выбора данная норма не включается, впрочем, как и не прописывается она в условиях, на которых приобретается участок на аукционе. Но это не означает, что если кто-то из нуждающихся изъявит желание купить квартиру долевым способом у застройщика, ему в этом откажут. Заказчик обязан заключить с этим гражданином договор и построить ему квартиру с 5-процентной рентабельностью.

Некоторые трактуют это по-другому. Они считают, что для того, чтобы привлечь к строительству жилья нуждающихся граждан, надо издавать отдельную проектную декларацию. Если ее нет, то застройщик может и не принимать заявления от очередников.

С точки зрения здравого смысла, строить в одном доме квартиры для нуждающихся и ненуждающихся граждан не правильно. Такого мнения придерживается и Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства, и лично я.  

На практике мы видим, что на одной площадке в подъезде живут люди, которые покупали квартиры по разным ценам. Скажем, одни приобрели жилые помещения по 600 долл./кв.м, а вторые — по 1000 долл./кв.м. Затем на собраниях товариществ собственников они начинают конфликтовать и выяснять, кто оплачивал строительство инженерной и социальной инфраструктуры, а кто нет. С точки зрения психологии это тоже не правильно.

Принимая заявления от очередников на строительство квартир в домах, строящихся на участках со сносом и другими обременения, застройщик, по идее, не должен включать в себестоимость строительства эти затраты. Но мы включаем. Снова создается конфликтная ситуация между гражданином и организацией-застройщиком, организацией и инспекцией по налогам и сборам и т.д. Возникает масса проблем.

Если заказчики принимают решение не продавать квартиры по «долевке», а использовать механизм жилищных облигаций, им вообще сложно «навязать» эту норму. У застройщика должно быть право выбора, какой  инструмент использовать при реализации квартир. Многие из них в свое время как раз из-за этой неразберихи и перешли с «долевки» на жилищные облигации.

Со своей стороны государство пусть решает, кому оно сможет дотировать строительство, как правильно вести этот бухучет, чтобы не нарушать закон. Но, повторюсь, сделать это очень сложно. Нормативно-правовые акты по выделению земельных участков, ценообразованию, бухучету, налоговой политике не совершенны, и в процессе работы возникает ряд проблем.   

Если в условиях аукционов будет прописываться, сколько очередников надо привлечь к строительству, и если при этом не будет работать экономика проекта, то застройщик сам будет решать, идти ему на аукцион или нет. Самое главное, чтобы все эти условия были известны до аукциона, а не после покупки участка.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest): 

— В данном случае надо разделять категорию льготников и очередников. Потому что очередники к нам шли, идут и будут идти. Никто из застройщиков не боится с ними работать, а в отдельных случаях даже рад видеть, потому что они строят жилье на общих условиях. Даже на уровне банковского кредитования сегодня в Минске очередник максимум может рассчитывать на небольшое снижение коммерческой ставки.

Норма по привлечению к строительству квартир нуждающихся граждан действовала и ранее. Она прописывалась в актах выбора земельных участков. Сейчас она будет вписываться в аукционные документы. Застройщик, ознакомившись с документацией, сам будет решать, выгодно ему покупать участок на торгах или нет. Есть компании, которые освобождены от сноса. Возможно, им будет предлагаться наибольшее количество очередников.  

Конечно, когда в доме квартиры строят и нуждающиеся, и ненуждающиеся граждане, то очень сложно сформировать две цены. Я думаю, что эта норма в первую очередь коснется УКСов, которые сегодня на рынке активно занимаются коммерческой деятельностью, продают всем желающим квадратные метры по достаточно низкой цене.

Никто не запрещал властям применять данный норматив и до появления нового указа. Например, в регионах при продаже площадок на аукционах сразу прописывается, какое количество квартир по завершении строительства застройщику надо будет передать городу. Усредненная норма сноса действует только в Минске.

Нельзя обязать застройщика, который уже приобрел участок на аукционе, привлекать к строительству квартир для нуждающихся граждан. Сейчас очень многое будет зависеть от служб, которые готовят землеустроительные дела с указанием обременений, в том числе для очередников. Если коммерсант не увидит прибыли проекта, он просто не придет на аукцион.

Я предполагаю, что эту норму ввели для того, чтобы выставить на аукционы свободные участки. Возможно, те территории, которые раньше были закреплены за УКСами для решения государственных жилищных программ. Практика показывает, что они не успевают их осваивать. Поэтому жилищную проблему очередников предложили решать коммерсантам.

Если предположить, что в Каменной Горке предоставят свободный земельный участок с инженерными сетями, то, как говорится, завтра бери его и строй с определенным процентом очередников. Это не такой и плохой вариант.

Также читайте у нас:

Два новых указа президента: «тунеядцев» лишают госсубсидий на жилье, а правила «долевки» меняют

Через «Минск-Мир» пустят магистраль с двухуровневой развязкой в виде клевера. Стройка начнется в 2019 году

Строителям поднимут зарплаты 1 января 2019 года? Опубликованы новые тарифы

Источник: realt.by

30 лет и 3 года лежал Илья Муромец на теплой печи… А потом, когда пришла квитанция за тепло за все это время, он взял меч и пошел в управляющую компанию.

еще

В Украине 31 декабря стартовала президентская кампания. Следите ли вы за ее ходом?

Загрузка...