«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

Инвестиции в недвижимость — один из финансовых инструментов вложения денег, который помогает людям приумножать капитал. Но для того чтобы инвестиции приносили максимальный доход, надо хорошо знать не только реалии и перспективы отечественного и мирового рынков, но и многие другие тонкости инвестиционного процесса.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: topsimages.com

Чем привлекает инвесторов рынок недвижимости Калифорнии и как правильно инвестировать в недвижимость — эти и другие вопросы мы обсудили с Александром Солониным, успешным инвестором и риэлтером США, который уже 20 лет живет за океаном.

За последние 2,5 года Александр несколько раз побывал в Минске по личным делам. Наш разговор состоялся во время его недавнего приезда в белорусскую столицу.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

«Штат Калифорния  мой сознательный выбор»

Сегодня Александр с семьей живет в LagunaNiguel— пригородном городе округа Ориндж, штат Калифорния (США), который расположен в прибрежной полосе Тихого океана на высоте 122 метра над уровнем моря между Лос-Анджелесом и Сан-Диего.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: areavibes.com

Александр родился в сибирском городе Омске. После окончания школы приехал в Москву и поступил учиться в Московский государственный университет. Однажды увидел на стене объявление, что под эгидой конгресса США проводится конкурс по отбору студентов для обучения в Штатах по программе обмена по 14 специальностям. Вошел в число победителей и два года — с 1992 по 1994 — учился в Колорадо (1 семестр) и Индиане (3 семестра). По окончании учебы получил степень магистра экономики и по условиям конкурса вернулся в Москву.

Заканчивался 1994 год, а вместе с ним и приватизация в России. Будущий инвестор стал работать старшим аналитиком в московском инвестиционном банке «Ренессанс Капитал».

После 4 лет работы в банковской сфере Александр понял, что первая экономическая специальность, которую он выбрал, помогла ему в жизни. Однако молодому человеку хотелось структурировать свой опыт и получить образование в американском университете по программе MBA. Он второй раз приезжает в США, и после окончания магистратуры на восточном побережье Филадельфии для него открывается отличная перспектива для карьерного роста.

В 2000 году Александр переезжает жить в Калифорнию, где, как и в Москве, работает в банковском секторе в фонде прямых инвестиций.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

«Рождение» инвестора

В 2001 году экономика США вошла в «легкую» депрессию, и будущему инвестору пришлось сменить род деятельности. Он остается работать в инвестиционной банковской сфере, но занимается не прямыми инвестициями, а реструктуризацией бизнесов — долговых обязательств, акционерного капитала и др.

В 2007 году, когда в США стал «валиться» рынок недвижимости, а объем долга на объекты превышать их стоимость, Александр начал напрямую работать с банками и инвестировать в недвижимость. Примерно полтора года — с 2007 по середину 2009 года — с банками можно было договариваться и приобретать долговые обязательства их клиентов с большим дисконтом либо полностью выкупать дома.

Меня заинтересовал рынок недвижимости. К этому времени я уже имел солидный опыт работы с банками. Они были открыты к диалогу и сотрудничеству, а люди напуганы, — рассказывает Александр.

От данного вида деятельности наш герой получал приличный доход. Операциями с недвижимостью он занимался в местности, которую хорошо знал. Это помогало ему быстро находить своего покупателя.

Три года Александр тесно сотрудничал с риэлтерами, которые помогали ему продавать объекты. Затем получил лицензию и реализовывал недвижимость без посредников. Это позволило ему экономить на риэлтерской комиссии и самому контролировать весь процесс организации и проведения сделки.

Я не рекламирую себя и свои услуги как риэлтер. Просто покупать и продавать дома мне не интересно. Я предлагаю на рынке продукт. Кроме продажи домов, помогаю людям защитить их права на недвижимость, — говорит Александр.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: community.mis.temple.edu

О чем мечтают все американцы

Недвижимость для американца — это участок земли и все, что на нем расположено. В больших городах люди в основном живут в квартирах. В ближайших пригородах — в частных двухэтажных домах на участках, расположенных в привлекательных местах в пешеходной доступности к объектам инфраструктуры.

Однако по статистике собственное жилье имеют лишь около 50% американцев, остальные его арендуют. Но тех, кто на самом деле предпочитает снимать жилье, не более 20%, а оставшиеся 30% из арендующих мечтают о собственном жилье (так называемая «американская мечта»), но не имеют возможности его купить.

Не каждый американец может приобрести недвижимость в ипотеку. Ставки зависят от месторасположения объекта, кредитной истории заемщика, объема кредитных средств. Если человек имеет идеальную кредитную историю, то он может оформить ипотеку под 4,5-5% годовых, с плохой историей — под 6-8%.

Кредитная история нарабатывается достаточно быстро. Например, когда Александр приехал в США, у него не было никакой кредитной истории. Ему было 24 года, он получил номер социального страхования. Затем оформил счет в банке, положил на депозит 500 долларов и открыл кредитную линию. Через полтора года у него уже была неплохая кредитная история.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: aislimos.com

Защита недвижимости по-американски

Александр рассказывает, что одна из самых больших ошибок, которую американцы совершают каждый день, заключается в том, что они оформляют недвижимость на свое имя. В Калифорнии вся недвижимость находится в залоге у банков. Если на человека подали в суд, и он не смог выиграть дело и компенсировать заявителю затраты по иску, то продать дом у него не получится.

Иск может быть любой и самый непредсказуемый.

Если кто-то пришел к тебе в гости, упал и сломал ногу, или дети устроили вечеринку и один из гостей утонул в бассейне, то можно смело предположить, что на владельца недвижимости подадут иск в суд. Если в запасе у собственника нет пары миллионов долларов, чтобы рассчитаться за причиненный ущерб, он может потерять свой дом, — рассказывает Александр.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

В США недвижимость можно купить на имя траста, то есть заключить юридический договор (контракт) с трасти — человеком или организацией, которая оформляет право собственности на свое имя. Эта структура владения недвижимостью, которая работает по всех штатах США и позволяет владельцу не афишировать свое имущество. Она прозрачна, уплачивает налоги и т.д.

Никто в Голливуде не оформляет недвижимость на свое имя, как никто не делает этого и из хорошо зарабатывающих юристов. Да и любому другому человеку, на которого могут подать иск в суд, желательно этого не делать, — дополняет инвестор.

Его дом на 250 «квадратов», который Александр купил в LagunaNiguelв 2008 году, тоже находится в трасте. 

Траст дает возможность покупать недвижимость не только целиком, но и частями (долями). Законодательство работает примерно так, как у нас при покупке доли в квартире. Если кто-то инвестировал в недвижимость в складчину, а потом захотел продать свою часть, то сначала она будет предложена другим инвесторам (владельцам) этой недвижимости. Если таковых не найдется, то сторонним.

Если, к примеру, у человека есть 200.000 долларов, то он может купить квартиру не в очень перспективном районе и сдавать ее в аренду, либо купить половину или треть добротного большого дома в хорошем месте с развитой инфраструктурой. Я выбрал бы второй вариант, — высказывает свою точку зрения инвестор.  — Так вкладывать деньги в недвижимость я предлагаю своим инвесторам. Сначала рекомендую им перевести объект в траст для защиты активов. Это дает возможность привлекать больше инвесторов как внутри США, так и в других странах, например, в России, Беларуси.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, апартаменты, источник: luxurytravelmagazine.com

Что дает грамотное управление недвижимостью?

Сегодня Александр имеет свою компанию с небольшим штатом сотрудников, которая активно работает на рынке с 2010 года и, кроме всего прочего, занимается управлением недвижимостью, которую продает. Эта услуга предлагается в комплексе, но она не обязательная. Но если недвижимостью владеет не один собственник, а несколько, то возникает необходимость в грамотном ее управлении.

Мы берем эту функцию на себя, и инвесторы довольны. Компания имеет много партнеров, с которыми мы плотно работаем по разным направлениям. Нет смысла заниматься всем самим и с точки зрения управления, и с точки зрения гибкости бизнеса, — уточняет Александр. — Мы стараемся покупать объекты, в которых видим потенциал и которые как минимум не упадут в цене. Первый вопрос, который должен задать себе человек, готовый инвестировать в недвижимость, вернет ли он свои деньги. Второй вопрос: есть ли перспектива роста цены на эту недвижимость либо с помощью перепрофилирования, если она коммерческая, либо перестройки, оптимизации объекта и т.д. Чтобы повысить ликвидность недвижимости, этими вопросами занимаемся мы либо предлагаем этим заняться самим инвесторам сразу после приобретения объекта.

В настоящее время компания имеет в управлении порядка 100 объектов, которыми владеют около 300 инвесторов.

Компания продолжает расти. Но есть предел, выше которого мы не хотим подниматься. Некоторые объекты будем продавать. Хотя я придерживаюсь философии, что если человек купил ликвидный объект и может его содержать, продавать его никогда не надо, — высказывает свою точку зрения инвестор.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: www.lagunagardensapts.com

С какой суммы начинать инвестировать и на какой срок?

Александр говорит о том, что инвестировать в недвижимость, в том числе в США, лучше всего на 5, 10 и больше лет.

Если вы вложили деньги в объект в Калифорнии на 10 лет, то гарантированно получите приличный доход. Как минимум вернете свой капитал и заработаете от 10 до 15% годовых, — дополняет инвестор. — Начать инвестировать можно с суммы в 50.000 долларов это будет небольшая доля в объекте. Оптимальный размер инвестиции, что я, собственно, и советую своим инвесторам это 200.000 долларов. Верхнего предела нет.

В то же время инвестор предупреждает, что ни в коем случае нельзя инвестировать свои последние 20.000 или 100.000 долларов, которые понадобятся человеку через год.

Естественно, нужно использовать как можно больше инструментов инвестирования, например, покупать акции, облигации. Но с точки зрения диверсификации,если у человека уже есть свое жилье, то 10-20% денежных средств обязательно надо инвестировать в недвижимость.

Например, в южной Калифорнии есть немало участков, спрос на которые из года в год растет. Это обусловлено развитой диверсифицированной экономикой (которая не зависит от цен на газ и ставок доллара), ежегодным приростом населения, благоприятными климатическими условиями.   

Инвестор нашей компании имеет как минимум ежегодный 5-процентный доход от аренды и 5-7-процентный прирост стоимости объекта. В целом доход зависит от месторасположения недвижимости и доли инвестирования. Вкладывать деньги в недвижимость в США как минимум выгодно. Это целесообразно и безопасно по сравнению с рынком ценных бумаг, — дополняет Александр.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

Чем больше рынок, тем он более привлекателен

Инвестор также говорит, что для инвестиций нужно выбирать большой предсказуемый и ликвидный рынок. Он приводит пример Грузии, Черногории, Болгарии, где есть очень много предложений объектов недвижимости. По сравнению с американскими, они более дешевые и расположены на первой и второй линиях побережья. Однако инвестор впоследствии рискует столкнуться с проблемами при их продаже.  

Что надо знать белорусу, чтобы инвестировать в Калифорнии?

Для того чтобы инвестировать в недвижимость в Калифорнии, приезжать в страну не обязательно.

Естественно, если есть желание посетить штат, то мы примем, покажем и расскажем, как лучше всего это сделать. Но большинство наших российских инвесторов не приезжают в страну. Общение проходит в режиме видеоконференций. Всю информацию об объектах можно найти в интернете на публичных американских сайтах, например, trulia.com или zillow.com, — рассказывает Александр.

Продать недвижимость можно по доверенности, которая заверяется у американского нотариуса в консульстве. Вырученные от продажи деньги поступят на банковский счет.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость
Laguna Niguel, источник: www.innatlagunabeach.com

Стоит ли инвестировать в недвижимость в Беларуси?

Обязательно нужно инвестировать в недвижимость в Минске. Это европейская столица. Хотя, конечно, с точки зрения диверсификации вкладывать деньги еще в одну квартиру, наверное, большого смысла нет. Есть другие инструменты акции, облигации, паевые фонды. Получать 5% годовых  это лучше, чем минус 2%, — говорит Александр.

Он акцентирует внимание на том, что деньги ни в коем случае не надо хранить под матрасом или на банковском счету, где они теряют стоимость за счет инфляции.

Немного о личном

У вас нет ностальгии, желания вернуться на Родину?

Нет. Я прожил в США уже практически 20 лет. Мне возвращаться сложно и, по большому счету, некуда.

Вы чувствуете себя комфортно в США?

Я почувствовал себя комфортно уже через 3 месяца после приезда в страну.

Дружите и общаетесь больше с выходцами из стран бывшего Советского Союза или коренными американцами?

И с теми, и с другими. Но, к сожалению, русскоязычных людей здесь не так много. С коренными американцами общаюсь на одном языке. Возможно, потому, что учился в США в университетах с мировым именем и посещал лекции вместе с американскими студентами, которые по складу ума сильно отличаются от среднестатистического американца. Это очень образованные люди.

Обычный среднестатистический американец не знает, что есть такая страна, как Беларусь. Когда у меня спрашивали, откуда я родом, я отвечал, что из Москвы. Рассказывать, где находятся Сибирь и Омск, я не хотел и не хочу.

Если ты работаешь в США в солидной компании среди образованных людей, живешь в хорошем городе с развитой экономикой, то без проблем можешь общаться с этими людьми. Единственное, что, если ты хорошо не знаешь английский язык и не можешь нормально вести диалог, никто не будет тратить свое время на общение с тобой.

Коренные американцы и между собой мало общаются, без приглашения и звонка не ходят друг к другу в гости. Те из них, кто владеет иностранными языками и жил за границей в европейских странах, понимают, что американское общение несколько ущербно.

Вы, наверное, уже думаете на английском?

Да, мне снятся сны на английском языке.

«Если человек купил ликвидный объект, продавать его никогда не надо». Американский инвестор о том, как правильно вкладывать деньги в недвижимость

За последнее время вы несколько раз побывали в Минске. Какое впечатление на вас произвел наш город?

Минск произвел на меня очень хорошее впечатление. Людей немного, улицы чистые, проспекты широкие, безопасно, дома подкрашиваются. Понравилось и то, что в Минске остались прежние названия улиц К. Маркса, Энгельса, Коммунистическая, Куйбышева, Ленина. Со своим прошлым надо прощаться осторожно. Побывали в торговых центрах, в них есть все то, что должно быть в современном объекте торговли. Порадовались, что развиваются экономика и сектор IT-технологий.

Где останавливались в Минске?

В трехкомнатной «сталинке» на ул. Коммунистической, которую арендовали на длительный срок. Арендную плату 450 долларов ежемесячно переводили на банковский счет хозяйки.

За 20 лет пребывания в США мы ни разу не жили в квартирах. В Минске нам очень приглянулась «сталинка». У нас было условие, чтобы квартира находилась в центре города, в пешеходной доступности от культурной жизни белорусской столицы.

Фото: Павел Садовский

Купить недвижимость за рубежом с Realt.by

Купить зарубежную недвижимость с Realting.com

Также читайте у нас:

«Минск — это лучший город, в котором мне довелось жить». История девушки, которая переехала в Беларусь из тёплого Крыма

Обнародован проект нового терминала для Национального аэропорта «Минск»

Аркадий Цукер и архитекторы — бизнесменам: «Завтра ваши сотрудники уйдут туда, где можно кайфовать прямо на работе»

Как вам новость?