16. 01. 2019

Декабрь 2018: вторичный рынок жилья завершил год снижением цен

Последние месяцы «смазали» неплохую статистику 2018 года по спросу на квартиры в Минске. Покупательская активность сначала вернулась к своему среднему уровню, а в декабре и вовсе оказалась довольно низкой, что незамедлительно сказалось на ценах.

Одним из самых обсуждаемых событий конца 2018 года стала приостановка выдачи жилищных кредитов двумя крупными банками. По всей видимости, в декабрьской статистике по спросу этот факт уже нашел отражение — объём сделок купли-продажи квартир сократился на 13% по сравнению с ноябрём.

Этот результат небезосновательно можно считать скромным, ведь мы привыкли, что именно на последний месяц в году приходится всплеск активности покупателей. В среднем за последние 10 лет в декабре регистрировали 1068 сделок, что ощутимо выше нынешнего показателя. А отставание от показателя декабря 2017 года и вовсе превышает 30%.

Минувший год оказался вторым по объему реализованных квартир за всю историю наблюдений, лишь немного уступив своему предшественнику. Но, судя по нисходящей динамике спроса, 2019-ый может оказаться вполне заурядным.

Читайте также: Итоги 2018 года: поддерживать высокий спрос будет сложно, цены на квартиры в шаге от снижения

Предложение квартир в декабре сократилось на 5,9%, что не стало неожиданностью — праздничный период всегда накладывает отпечаток на количество выставленных на продажу квартир. По первым январским данным мы видим, что с середины месяца  восстановление уже началось.

Количество выставленных на продажу квартир в декабре 7 раз превысило число проданных – это самые сложные условия для продавцов за последние 22 месяца. Есть все основания полагать, что в январе-феврале ситуация ещё усугубится из-за сезона слабых продаж.

Сильнее всего падение спроса ощущалось у 1- и 3-комнатных квартир, сделок с которыми стало меньше на 16-18%. 2-комнатных квартир купили на 8% меньше, чем в ноябре, спрос на «четырешки» немного вырос (+2%).

В случае с «однушками» ситуация и вовсе любопытная – их доля в общей структуре спроса составила 37,6%, что стало самым низким значением за последние 12 месяцев. Сокращении числа «стартеров» для цепочек в последующие месяцы может усугубить и без того сложную ситуацию со спросом в январе-феврале.

Доля Заводского района, где цены на квартиры обычно ниже средних по городу, выросла в общей структуре спроса с 8,8% до 12,5%, что в контексте данного показателя является очень ощутимым повышением.

На квартиры в готовых новостройках (дому не более года) пришлось лишь 5,6% всех сделок — это новый 7-летний минимум.

Изменения в структуре спроса нашли отражение в ценовой динамике. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, опустилась в декабре на 1,0% и составила 1272 $/м2. Последний раз цены проданных квартир снижались на 1% и более в апреле 2017 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1363 $/м2 (-0,6% за месяц) – $47 000; 

· 2-комнатные квартиры: 1236 $/м2 (-1,0%) – $58 000; 

· 3-комнатные квартиры: 1205 $/м2 (+1,6%) – $81 000; 

· 4-комнатные квартиры: 1118 $/м2 (-2,7%) – $89 500.

Разрыв между средним уровнем предложения и реальных сделок составил максимальные с начала года 3,9%.

Цены предложения квартир в декабре изменились незначительно, а по итогам первых январских недель мы отмечаем разворот в ценовой динамике — квартиры дешевеют 3 недели подряд.

Максимальные темпы роста цен в декабре наблюдались в микрорайонах Автозавод, Золотая Горка и Кунцевщина. Наиболее ощутимое снижение (на 3% и более) было зафиксировано в Новинках и районе Велозавода.

Рост цен на квартиры в декабре был отмечен в Киеве, Варшаве Вильнюсе и Риге и находился на уровне 1,5%. Что касается Москвы, то здесь средний уровень цен опустился на 0,7%. По итогам минувшего года квартиры в российской столице подешевели на 8,3%, при росте в Минске на 9,2%. В других столицах региона изменения долларовых цен по итогам года не выходили за пределы диапазона +\- 3%.

Средняя цена проданных в Минске квартир снижается 2 месяца подряд, и вряд ли мы увидим разворот тренда в ближайшие месяцы. Продавцы, которые возвращаются на рынок после праздников, пока не спешат корректировать цены, предпочитая давать скидку реальному покупателю. Но ситуация может измениться, когда станет ясно, что прежнего интереса со стороны покупателей уже нет.

Падение спроса в январе может доходить до 20-50% от декабрьского уровня, февраль также не блещет высоким числом сделок. В отсутствии прежнего стимулирования со стороны банков (и даже ухудшения условий по многим кредитным программам) всё чаще продавцы начнут задумываться о снижении цен в объявлениях.

Источник: realt.by

- Как вы догадались, что задержанный — вор?
- По шапке.
- На нем она горела?
- Нет, на нем была моя шапка.

еще

21 апреля в Украине пройдет второй тур президентских выборов.

На стороне кого из кандидатов ваши симпатии?