14. 03. 2019

РСЦ перестали выдавать агентствам развернутые лицевые счета. Риэлтеры: это увеличивает риски для покупателей квартир

Во второй половине февраля расчетно-справочные центры Минска перестали выдавать риэлтерским организациям копии развернутых лицевых счетов по объектам недвижимости, в отношении которых оказываются риэлтерские услуги. Основной аргумент – статья 32 «Закона об информации, информатизации и защите информации». Профессиональные участники рынка недоумевают: почему еще совсем недавно это не мешало РСЦ выдавать данный документ?

Фото носит иллюстративный характер.

По информации компании «ТВОЯ СТОЛИЦА», специалисты которой обратились к нам в редакцию, представители КУП "Центр информационных технологий Мингорисполкома" ссылаются на неоднозначность формулировок относительно прав риэлтерских организаций на получение информации об объекте в Указе №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь». При этом Национальное кадастровое агентство по-прежнему предоставляет аналогичные данные по запросу агентств недвижимости. Поэтому возникает сразу два вопроса: действительно ли за этим запретом стоит забота о безопасности простых людей и кто в итоге окажется в зоне риска – агентства недвижимости или все-таки потребители?

Специалисты говорят, что в рамках текущего законодательства (п.28 «Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», утвержденных Указом №15) риэлтерские организации обязаны определить перечень лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости. Иными словами, каждый переход прав собственности в истории объекта должен быть проверен на отсутствие нарушений. Если таковые обнаруживаются, риэлтеры обязаны сообщить об этом обеим сторонам.

«Сделка может быть признана недействительной через много лет после ее совершения»

Заместитель директора по договорной и общеправовой работе «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Андрей Кудакаев считает, что одна из самых дорогостоящих ошибок, которую может совершить риэлтерская компания, – неполная проверка ее истории. Расплачиваться за это придется покупателю квартиры. И наличие страхового полиса от компании «Белгосстрах» - слабое утешение в данной ситуации, причем для всех сторон.

«В случае, если в истории квартиры не были выявлены все лица, которые могут на нее претендовать, сделка может быть признана недействительной через много лет после ее совершения, -- говорит эксперт. -- Дела по правам собственности и наследству имеют срок давности, однако он начинает отсчитываться с того момента, когда наследник узнает о нарушении своих прав. В случае признания сделки недействительной добросовестному покупателю придется освободить квартиру, а продавец должен будет вернуть ему деньги, что на практике оказывается далеко не всегда возможным. По этой причине мы ежемесячно отказываем в проведении 2-3 сделок, так что за 23 года работы их количество доросло до полутысячи».

Об одном ярком примере такого отказа из-за "всплывших" наследников специалисты недавно рассказывали. Но таких случаев много. Поэтому эксперт приводит еще один классический случай двухмесячной давности:

-- Мужчина выставил квартиру на продажу. На первый взгляд, с документами все прекрасно: прописан он один, получил квартиру в 1999 году по договору дарения от бабушки, которая умерла в 2001 году. Однако переход права собственности на квартиру по договору дарения хозяин зарегистрировал в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру только в 2018 году, когда решил заняться продажей. А это значит, что право его собственности на квартиру возникло только в 2018 году, а на момент смерти бабушки квартира принадлежала ей и соответственно входила в состав наследственного имущества, т.е. данную квартиру между собой должны были поделить наследники. Теперь на доли в квартире могут претендовать три человека: отец, дядя и тетя нынешнего продавца, как наследники после умершей бабушки. О существовании данных лиц риэлтеры могут предположить только после комплексного анализа информации, содержащейся в развернутой копии лицевого счета. В данном случае, «поводом для размышления» стала дата смерти бабушки, указанная в копии лицевого счета.

«Лишая агентства недвижимости возможности получить данные по собственникам, в первую очередь, ущемляют права потребителей»

Андрей Кудакаев говорит о том, что развернутая копия лицевого счета – это отправная точка в проверке истории объекта жилой недвижимости: «В отличие от обычной копии лицевого счета, развернутый лицевой счет содержит информацию о всех лицах, проживавших в квартире с момента ввода дома в эксплуатацию, в том числе информацию о том, когда человек выбыл из квартиры. Без этого документа анализ всех обстоятельств, которые могут повлиять на оспоримость сделки, серьезно усложняется».

Эксперт подчеркивает, что данная информация запрашивается риэлтерскими организациями на основании постановления Совета Министров РБ от 27.03.2006 № 406 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. №15", предусматривающего беспрепятственное предоставление риэлтерским организациям сведений по лицевым счетам. При этом такая информация предоставляется при наличии двух документов: доверенности от собственника и подписанного им договора на риэлтерские услуги. То есть с письменного разрешения владельца жилой недвижимости.

Кроме того, Андрей Кудакаев говорит, что право риэлтерских организаций за получение исчерпывающей информации подтверждается совместным письмом Минюста и Минжилкомхоза, согласно которому «отказ в выдаче копии лицевого счета с историей по лицевому счету делает сделку купли-продажи объекта недвижимости уязвимой с точки зрения юридических последствий, в связи с возможными претензиями проживавших там ранее граждан. Учитывая, что риэлтерская деятельность подпадает под обязательное страхование ответственности, невозможность проверить законность и «чистоту» совершаемой сделки может повлечь и увеличение страховых выплат».

Опытный риэлтер видит не только кто, когда и на основании какого документа стал следующим собственником объекта, -- поясняет эксперт. -- Он обращает внимание на временные промежутки между переходами прав собственности, на возраст зарегистрированных лиц и многое другое. Все эти данные становятся основанием для запроса и анализа других документов. Только так можно выявить круг третьих лиц, чьи права в отношении объекта недвижимости могли быть нарушены в одной из предыдущих сделок. Лишая агентства недвижимости возможности получить эти данные, в первую очередь, ущемляют права потребителей. Ведь это они тратят свои кровные на покупку квартиры с недопроверенной историей. Согласитесь, никто не хочет купить кота в мешке за большие деньги.

Эксперт считает, что развязывать узел проблем, скопившихся на рынке недвижимости, путем его разрубания абсолютно неправильно: «Ведь пострадают и потребители, и вполне добросовестные риэлтерские компании и, можно не сомневаться – государственный страховщик. Необходимо достаточно оперативно корректировать законодательство, регулирующее риэлтерскую деятельность. А до его принятия отменить этот непродуманный, порождающий серьезные негативные последствия запрет», -- уверен Андрей Кудакаев.

Читайте также:

Минские риэлтеры отказали в продаже квартиры по причине «всплывших» наследников

Источник: realt.by

Я так ненавидел понедельники, что решил уйти из офиса во фриланс.
Теперь я одинаково ненавижу все дни недели.

еще

В Минске проходит процесс над главным редактором TUT.by Мариной Золотовой.

Доверяете ли вы официальной версии следствия?

Загрузка...