Столичный рынок жилья постепенно приходит в себя после сезонного падения спроса в январе. Количество сделок на «вторичке» выросло в феврале на 28% и приблизилось к отметке в 1000 проданных квартир. Много это или мало для последнего месяца зимы?
Некоторые агентства недвижимости успели окрестить начало 2019 года неудачным, но так ли это на самом деле? Если сравнивать текущие результаты с 2018 годом, то активность покупателей действительно упала почти на треть. С другой стороны, аномальным было именно начало прошлого года, когда кредитный «бум» достиг своего пика. Но если прошлый год не брать в расчет, то минувшие январь и февраль оказались одними из самых результативных за десятилетие.
Предложение квартир стабилизировалось — выставленных на продажу объектов в феврале стало больше на едва заметные 0,4%.
В феврале значительно активизировались сделки с многокомнатными квартирами. «Трешек» купили на 39% больше, чем в январе, 4-комнатных квартир — на 69%.
Доля сделок с квартирами в готовых новостройках (дому не более 1 года) составила 7%. Она держится на столь низком уровне уже полгода.
Квартир в домах, построенных после 2000 года, в общей структуре спроса стало меньше, в то же время вырос спрос на типовые дома 1970-1990 годов.
Месяц назад мы указывали на крайне необычную структуру спроса в январе. Почти по всем характеристикам, будь то число комнат, география или материал стен, наметился крен в сторону покупки более дорогих квартир, из-за чего средний уровень цен вырос сразу на 3%.
Возврат к нормальной структуре спроса должен был привести к «откату» цен — и именно это случилось в феврале. Cредняя цена проданных квартир по данным реальных сделок снизилась на 1,0% и достигла отметки в 1302 $/м2.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1381 $/м2 (-1,8% за месяц) – $47070;
· 2-комнатные квартиры: 1250 $/м2 (-0,1%) – $58360;
· 3-комнатные квартиры: 1224 $/м2 (+2,4%) – $79250;
· 4-комнатные квартиры: 1157 $/м2 (-14,2%) – $96 000.
Ценовая коррекция ожидаема, так как рост цен в январе был аномально высоким. С другой стороны, средняя цена реальных сделок так и не вернулась к уровню осенних месяцев и остаётся выше отметки в 1300 $/м2.
Что касается цен предложения квартир, то они выросли в феврале на 0,9%. При этом, на 1,5% подорожали 1-комнатные квартиры.
Рост цен преобладал в микрорайонах столицы. Самые высокие темпы роста цен (на уровне 3%) были зафиксированы в районе Института Культуры, Ботанического Сада и Степянки. Среди районов с отрицательной ценовой динамикой выделяются Курасовщина, Немига и Красный Бор.
Кроме Минска рост долларовых цен на квартиры был отмечен в Киеве (+0,9%), Москве (+1,6%) и Варшаве (+1,5%). В Вильнюсе и Риге на динамику повлияли курсовые колебания, из-за чего средний уровень цен немного опустился.
Из-за небольшого количества сделок в начале года многие статистические показатели получились искаженными. Делать прогнозы, оперируя такими данными, было бы не совсем верно. В этом плане март и апрель будут куда более показательными — рынок начнет нормально функционировать, без какого-либо влияния сезонности.
В последние годы наметилась любопытная тенденция — спрос в первые весенние месяцы не был «средним». Либо покупательская активность оказывалась высокой (свыше 1100 сделок в месяц), либо за месяц не набиралось и 1000 проданных квартир. Пока, глядя на неплохие результаты февраля, более предпочтительным видится первый вариант.
