Дольщики ЖК «Новоселье»: «По идее, надо бы сносить этот дом». Собственное расследование Realt.by

«Генподрядчика сменили, а строительство не ведется»

Проблема долгостроев в последнее время активно обсуждается. Не так давно министр архитектуры и строительства Дмитрий Микуленок предложил все долгострои, сроки строительства которых были перенесены уже один раз, отдавать или даже продавать другому застройщику. Похожая ситуация случилась в агрогородке Новоселье.

Жилой пятиэтажный дом в ЖК «Новоселье» находится в 15 км от Минска по трассе М6. Это односекционный дом на 30 квартир, стоимость квадратного метра в котором на момент строительства составляла $690. Подрядчиком строительства сначала выступал Солигорский ДСК, материал стен — железобетонные панели собственного производства.Однако дом до сих пор не введен в эксплуатацию. Более того, решением УКС Минского района был определен новый генподрядчик строительства — ООО «Металлстройпрофиль».

В редакцию Realt.by обратилась дольщица этого дома Людмила: «Генподрядчика сменили еще осенью 2018 года, а строительство до сих пор не ведется. Будет ли вообще достроен дом? Нам обещали сдать дом в марте, но уже март, а ничего не происходит».

Первое, что сделала новая строительная организация, — начала демонтаж отдельных частей дома. Так они демонтировали остекление балконов, планируют замену окон и дверей. Мы решили разобраться в ситуации и обратились с вопросами ко всем участникам строительства.

Дольщики: «Они не решаются сносить этот дом — построен же»

— Есть последнее допсоглашение, что дом будет сдан 30 апреля 2019 года, — вспоминает дольщица Людмила. — УКС в январе организовал собрание, нас всех туда позвал. Они объяснили, что Солигорск [Солигорский ДСК — прим.ред.] наделал брака, и уже новый подрядчик будет строить дом. И на этом все. Люди ходили-смотрели: работы там никакие не ведутся. Мы стали беспокоиться. Написали обращения в Администрацию Президента и УКС Минского района.

В УКСе Минского района дольщикам сообщили, что 6 марта были получены результаты официальной экспертизы, какой именно брак должен исправлять новый генподрядчик.

— В подвале стоит вода, по стенам течет вода, двери заляпаны. Недавно были демонтированы балконы. Зачем? — удивляется Людмила. — Оказывается, Солигорск [Солигорский ДСК — прим.ред.] установил стеклопакеты, а по проекту идут алюминиевые рамы. Конечно, «алюминий» похуже — зачем они? Но по ошибке или не по ошибке установили стеклопакеты. Потом, когда в июне прошлого года остановили эту стройку, Солигорск [Солигорский ДСК — прим.ред.] демонтировал балконы. Мне рассказывали, что УКС должен был взять разрешение на те балконы, которые были установлены. Но им разрешение никто не дал, и они их забрали. Теперь новому подрядчику надо их восстанавливать.

Еще один вопрос с перилами в подъезде. По проекту идут перила, которые уже сняты с производства. То есть они будут сами что-то «крутить» с этими перилами — не знаю.

Однако самый главный вопрос, который волнует дольщиков: была ли обозначена в проекте гидроизоляция цоколя со стороны улицы?

— Насколько известно, в проекте почему-то этой гидроизоляции не было, — уточнила Людмила.— УКС пообещал, что сделает документацию на нее, но так и не сделал. Мы будем писать в разные инстанции, чтобы провели экспертизу этого фундамента дома.

На этом же участке должны были появиться еще два дома. И Солигорский ДСК даже начинал их строительство, заложив фундамент обоих домов.

— Вы видели на участке котлованы и кучи разного бетона? Это все они демонтировали — там [должны были быть — прим.ред] два дома: один 2-подъездный, другой 3-подъездный. Всё это достали. Кто за это отвечает и у кого оно на подотчете висит? Это же материальные ценности — куда их теперь? Только на свалку.

Мы, дольщики, подозреваем, что из таких же материалов, блоков и свай был построен и наш дом. Раз те демонтировали, то, по идее, надо было бы сносить этот дом. Но они не решаются сносить этот дом — построен же.

ООО «Металлстройпрофиль»: «Дольщикам ничего доплачивать не придется»

По мнению управляющего компании ООО «Металлстройпрофиль» Александра Щирова, дольщики вполне резонно переживают за исход строительства.

— Объект состоит из двух частей: дом и внеплощадочные сети, благоустройство. За строительство первой части отвечает наша компания, а за строительство второй — другая подрядная организация, —пояснил Александр Щиров.— Что касается дома, то здесь строительных работ осталось примерно на Br500 тысяч. Для нас примерно на 3 недели работы. Теоретически мы могли бы закончить строительные работы в течение месяца. Но при этом люди сюда въехать не смогут — сначала нужно разобраться с «сетями»: достроить насосную станцию, продумать и организовать озеленение и так далее. Как быстро будет решаться этот вопрос, я не знаю. Но, насколько мне известно, откорректированный проект по наружному газопроводу находится на стадии согласования. Также в настоящее время заказчиком осуществляется корректировка проектной документации по сетям электро- и газоснабжения, и, по моим данным, откорректированный проект еще не прошел экспертизу.

— Эти 3 дома должен был строить ОАО «Солигорский ДСК». Он спешно начал и по неизвестным причинам остановился. Государственное предприятие «УКС Минского района» было вынуждено расторгнуть с ним договорные отношения. После чего, по итогам проведенной процедуры закупки, ООО «Металлстройпрофиль» было определено генподрядчиком по завершению строительства жилого дома. При этом два еще не построенных дома нам необходимо перепроектировать.

Однако, помимо прочего, возникло много сложностей с получением всей необходимой исполнительной документации. По словам Александра, ОАО «Солигорский ДСК» отказался предоставить журнал производства работ и акты на скрытые работы — без этих документов ввести дом в эксплуатацию невозможно.

— При таком раскладе нет смысла гнать строителей, — объяснил Александр. — В ближайшее время мы закончим все работы по кровле, а дальше будем продолжать устранять недочеты предыдущего подрядчика. Типичный пример: входные двери установлены с нарушениями проекта (не утеплены откосы), в результате чего они пришли в негодность. Заказчик должен был принять решение заменить все двери. По различным причинам этого решения до сих пор не поступало. К тому же окна нужно также переустанавливать — откосы сделаны неправильно, как и балконные рамы.

Что касается электрики, то те провода, которые мы видим, ни с чем не соединены. Чтобы без документации понять, как здесь все устроено, необходимо неделю «прозванивать» каждый провод. В итоге проще и дешевле сделать новую разводку электричества. Однако и здесь нужно решение заказчика.

Как только заменим двери, мы сразу положим плитку, покрасим стены, поставим ограждение — и все, объект практически готов. Однако сейчас это сделать по разным причинам не представляется возможным. И подобные задержки строительства обходятся компании примерно в Br50 тысяч ежемесячно.

При этом управляющий ООО «Металлстройпрофиль» заверил: «Дольщикам ничего доплачивать не придется. Как только будут проложены инженерные сети, дом будет достроен».

УКС Минского района: «Солигорский ДСК отказался от продолжения строительства»

Как пояснили в УКС Минского района, по газу проектная документация была получена 12 марта, по благоустройству прилегающей территории — ожидается в ближайшие дни. Уже в понедельник 18 марта планируется начать работу.

— Дело в том, что с Солигорским ДСК был заключен договор на строительство домов «под ключ». Соответственно, они проводили и строительно-монтажные работы, и разрабатывали проект. Исходя из первоначального проекта, проектные нагрузки по инженерным сетям были рассчитаны исходя из количества квартир и максимального потребления  для данного проекта, — пояснила ведущий юрисконсульт УКС Минского района. — Однако Солигорский ДСК отказался от продолжения строительства, и мы перепроектируем первый и второй дом. Соответственно, появились и новые технические условия, и новые нагрузки. В связи с этим пришлось корректировать магистральные инженерные сети.

— То есть именно Солигорский ДСК отказался строить этот дом?

— Солигорский ДСК написал официальное письмо о том, что они не планируют осуществлять строительство данных жилых домов и смогут обеспечить ввод в лучшем случае в 2019 году. Следовательно, было принято решение обратиться в суд с заявлением о взыскании с генподрядчика штрафных санкций за невыполнение (отставание) от графика производства работ. В настоящее время судом установлен факт наличия вины генподрядчика в невыполнении объемов работ.

В соответствии с нормами законодательства заказчик имеет право на односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по договору строительного подряда, в случае если подрядчик не приступает к выполнению работ или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным. Кроме того, существует неоднократное нарушение сроков исполнения обязательств по договору, в том числе нарушение графиков производства работ. Поэтому заказчик (УКС Минского района) вправе отказаться от исполнения договора. Учитывая все обстоятельства, а также в целях недопущения социальной напряженности, растущей среди дольщиков, УКС Минского района принял решение об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору и передал данный объект другому подрядчику для завершения работ.

— Дольщики волнуются: насколько качественным будет этот дом?

— Мы принимаем все меры для того, чтобы качество выполненных работ соответствовало всем техническим нормам и стандартам. Солигорским ДСК не передано в адрес УКСа Минского района исполнительной документации. Поэтому сейчас на объекте работают специалисты в области обследований и готовят нам техническое заключение состоянию выполненных строительно-монтажных работ. После получения заключений мы направим их в проектный институт для выдачи проектных решений об устранении некачественно выполненных работ, в случае если такие работы будут выявлены.

Солигорский ДСК: «Мы готовы отвечать за свою часть строительства»

Для того чтобы получить комментарий от директора Солигорского ДСК, журналист Realt.by отправилась в Солигорск.

— Почему вы ушли со стройки жилого комплекса «Новоселье»?

— С нами в одностороннем порядке расторгли договор. До момента расторжения мы производили все работы на одноподъездном пятиэтажном жилом доме. На момент расторжения договора дом был уже практически построен. Все работы были выполнены на 90%, — пояснил генеральный директор ОАО «Солигорский ДСК» Роман Грязных. — Но у бывшего директора УКСа (не знаю почему) появилось желание, в моем понимании, ускорить процесс. Мы этому никак не препятствовали: и добавляли людей, и свои же средства туда вкладывали.

— Хочу отметить, что до момента расторжения договора (примерно за два месяца) пошли расчеты за выполненные работы. Фактически мы за свои деньги выполнили работы по строительству одноподъездного дома: монтаж «коробки», кровля, окна, ограждение лоджий (о которых в других публикациях говорилось, что они бракованные и поэтому были демонтированы). На самом деле это не так, наоборот — в проекте были запроектированы алюминиевые [лоджии — прим.ред.], а мы пошли на удорожание, чтобы людям было лучше эксплуатировать, пошли «на пластик».

— Почему вы демонтировали эти ограждения?

— Так как на словах именно при проведении протокольных совещаний было согласование на замену, а после расторжения договора пришел новый субподрядчик, и уже было решение сугубо директора УКСа демонтировать качественные [балконные рамы — прим.ред.], практически были подписаны процентовки по их установке. То, что они были некачественные, ни одна комиссия не подтвердила.

— УКС говорит о том, что он расторг договор в одностороннем порядке, потому что у них появилась информация, что вы не сможете достроить этот дом в срок. И поэтому у них, якобы, появилось право так сделать. Так ли это?

— Во-первых, в таком случае от нас бы исходила инициатива. Во-вторых, если мы и не могли что-то выполнить, то из-за отсутствия финансирования, которого не было в течение года или даже полутора лет. О расторжении договора в одностороннем порядке нам пришло письмо в конце августа 2018 года. Мы планировали сдать дом изначально в мае–июне 2018-го. И все к этому шло: было обещано финансирование, частично была проплата по сантехнической части, частично по сетям. Но прекратилось финансирование, и мы получили вот такой результат. Сегодня по объекту есть задолженность, идут судебные разбирательства. Мы не привлекли к себе ни одной копейки граждан и еще за это мы сегодня несем убытки. Поэтому граждане сегодня не то, что обмануты (дом ведь будет введен, это контролирует исполком). И цена для них не вырастет. Но этот дом уже был бы давно сдан.

— А что с качеством дома, на которое нарекают дольщики?

— У нас есть заключение комиссии независимых экспертов о том, что фундаменты выполнены без отклонения от проектно-сметной документации и несут положенные нагрузки по данному объекту. Это касается и построенного дома, и тех двух домов, для которых мы успели сделать только фундамент. Говорят, что их демонтировали из-за того, что они были некачественные. Это неправда. На втором доме был уже смонтирован цоколь, подписаны объемы работ технадзором. Под построенным домом лежит фундаментаная плита. Контроль заливки был очень жесткий.

— А что с гидроизоляцией фундамента?

— Гидроизоляция выполнена согласно проекту, подписаны все процентовки технадзором, но иногда бывает, что в процессе строительства дома выявляются некачественные работы. Здесь была некачественно запроектирована гидроизоляция. Она была запроектирована в виде отмазочной гидроизоляции, а надо было сделать обклеечную, чтобы вода не попадала в подвал. Они [новый подрядчик — прим.ред.] это откорректировали сегодня.

— УКС и новый подрядчик говорят о том, что вы не предоставили документацию по строительству: строительные журналы, акты скрытых работ…

— Пока что мы приостановили передачу документации для решения вопросов по оплате за выполненные работы. Но мы никаких козней не строим. Все документы мы передадим по требованию, и когда дом будет вводиться в эксплуатацию, мы их предоставим. Но у нас останется пока гарантийный паспорт. В общем, в этом вопросов не будет.

— Получается, что УКС перестал финансировать это строительство…

— Он и не начинал это финансирование. Он лишь частично рассчитался с субподрядчиками и с нами. Около Br100-180 тысяч рублей они нам заплатили, а должны были Br1,5 миллиона. И все равно это не было преградой для сдачи дома. Мы не отказывались, работали, но УКС решил расторгнуть договор. У нас работали субподрядные организации, они готовы были исправить, если что-то выполнялось неправильно. Эти все вопросы в процессе работы решаются. Это не скрытые виды работ. Ту же некачественно уложенную плитку нет никаких проблем, чтобы переделать.

— Есть также нарекания на окна: что они установлены некачественно и поэтому остекление нужно будет переделывать. Так ли это?

— Точной экспертизы по окнам мы не проводили. Но все процентовки были подписаны. Не буду отрицать, потому что наверняка не знаю. Возможно, там и есть вопросы по установке.

Еще хотелось бы сказать, что часть работ была выполнена, и выполнена качественно, но процентовки просто перестали подписывать.

Не думайте, что мы хотим разорвать всяческие отношения с Минским районом. Каждый человек имеет право на ошибку. Сегодня мы выполняем социальную программу, и в дальнейшем без нашего участия это не должно проходить. Какие-то свои ошибки мы готовы исправить и дальше продолжать строить.

Но получилось так, что люди недопоняли друг друга. Сыграл свою роль человеческий фактор. Реальных конфликтов никаких нет. И людям никто не хочет подсунуть бракованный дом. Пусть люди не переживают: они будут жить в качественном жилье. Мы везде строим с одинаковым качеством и за это несем ответственность в течение 5 лет. Даже несмотря на то, что генподрядчик поменялся, мы все равно несем ответственность за свои работы.

Отдельно директор Солигорского ДСК хотел бы уточнить, что фундамент в доме заложен качественно, по всем нормативам и правилам. Что и подтверждает официальная экспертиза.

Мнение независимого эксперта: «Эксплуатация здания возможна»

В январе–феврале 2019 года дом был обследован аттестованной организацией по обследованию зданий и сооружений ООО «АрхСтройКонсалт».

— На объекте не были выполнены отдельные виды строительно-монтажных работ, поэтому появились дефекты и повреждения конструкций, — пояснил руководитель ООО «АрхСтройКонсалт» Алексей Хмельницкий. — Фундамент дома находится в работоспособном (удовлетворительном) состоянии. Имеющиеся дефекты могут быть устранены в процессе строительства. Какие-либо дефекты и повреждения фундаментов, связанные с неравномерной осадкой, образованием трещин, сколов или разрушением бетона, во время обследования не были выявлены.

На момент выполнения работ по обследованию гидроизоляция фундамента не была завершена (было установлено, что ведутся работы по устройству оклеечной гидроизоляции). Поэтому допускается дальнейшая безопасная эксплуатация фундаментов после завершения строительно-монтажных работ на объекте.

По словам эксперта, гораздо сложнее обстоят дела с окнами. При обследовании были выявлены многочисленные дефекты, повреждения и несоответствия (всего 26 видов дефектов). Все это стало следствием некачественного выполнения работ и небрежного отношения к уже смонтированным конструкциям. Многие элементы не были смонтированы вовсе.

С кровлей ситуация схожая: не смонтированы отдельные конструкции и элементы кровли и стропильной системы, а также невыполнение отдельных видов работ.

При этом Алексей Хмельницкий утверждает: «При устранении всех дефектов дальнейшая эксплуатация здания возможна».