11. 04. 2019

«Новостройки будут дорожать, потому что они в дефиците». Застройщики и риэлтеры о ситуации на первичном рынке Минска

Начало 2019 года получилось достаточно насыщенным для рынка недвижимости Беларуси: президент пообещал развивать города-спутники, а дешевые квартиры от УКСа теперь будут продавать с аукциона. Мы решили поинтересоваться у специалистов рынка недвижимости, как меняется покупательская активность на рынке новостроек, а соответственно, и цены.

Начало 2019 года получилось достаточно насыщенным для рынка недвижимости Беларуси: президент пообещал развивать города-спутники, а дешевые квартиры от УКСа теперь будут продавать с аукциона. Мы решили поинтересоваться у специалистов рынка недвижимости, как меняется покупательская активность на рынке новостроек, а соответственно, и цены.

«Спрос сохраняется на уровне прошлого года»

Что касается спроса в три месяца нынешнего года, то объективно могу говорить только о ситуации, непосредственно связанной с группой компаний «ТАПАС», — пояснил представитель группы «ТАПАС». — В феврале в СМИ проходила информация, что в 2019 году зафиксировано падение спроса в новостройках. Мы этого пока подтвердить не можем. Чтобы не быть голословными, будем опираться на конкретику. В феврале мы начали продавать квартиры в двух домах последней очереди строительства жилого комплекса «Олимпик Парк» в микрорайоне Лебяжий. За три недели продаж куплено и забронировано около 35% квартир в этих домах. Не исключаю, что ситуация со спросом на «Олимпик Парк» может несколько отличаться от состояния рынка в целом, поскольку комплекс является для Минска в каком-то смысле уникальным и он с самого начала пользовался повышенным интересом.

Впрочем, и по другим нашим жилым комплексам  «Мегаполису» в Малиновке и «Браславском» в Лебяжьем  также не можем отметить падение спроса, он, в принципе, сохраняется на уровне второй половины 2018 года.

Агентство недвижимости «Мегаполис» в Минске, которое реализует недвижимость группы компаний «ТАПАС», активно работает и на вторичном рынке недвижимости и отмечает довольно стабильный спрос:

— В 2019 году клиенты начали активнее интересоваться и использовать нашу услугу трейд-ин: по этой технологии недвижимость клиента принимается в зачет покупки квартиры в нашей новостройке. Возможно, на активизацию потребителей в плане трейд-ин подтолкнуло то обстоятельство, что в последнее время некоторые банки приостановили кредитование и потребитель начал искать другие варианты (сейчас банки уже восстанавливают кредитование, — прим. ред.).

«Количество предложений новостроек с каждым годом снижается, и это не может не отразиться на цене»

Что же касается спроса на недвижимость, то представитель группы «ТАПАС» уверен, что не стоитвыводить какие-то общие тенденции для рынка в целом, более правильной кажется дифференциация.

Почему некоторые дома могут долго не продаваться даже на пике потребительского спроса, а другие дома наоборот распродаются хорошими темпами, даже когда зафиксировано кардинальное падение рынка? Все зависит от самого объекта, уровня доверия потребителя к застройщику, а также ожиданий потребителями появления этого объекта. Снова приведем конкретный пример по «Олимпик Парку»: едва группа компаний «ТАПАС» презентовала этот объект, сразу пошли заявки и бронирование квартир, хотя продажи еще не стартовали. Жилой комплекс заинтересовал потребителя, вот вам и спрос, не зависящий в целом ни от ситуации на рынке, ни от других факторов.

Говоря же о перспективах рынка, мы считаем, что спрос на квартиры в Минске будет расти. Недавно еще раз было подчеркнуто, что строительство в черте Минска необходимо сокращать, и данная тенденция уже ощущается застройщиками, новых площадок становится все меньше.

Согласно данным управления жилищного строительства комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, в 2019 году в столице планируется построить 670 тыс. кв.м жилья. В 2018 году в Минске было введено в эксплуатацию 717,3 тыс. кв.м общей площади.

По мнению специалиста группы компаний «ТАПАС», спрос на недвижимость в Минске всегда будет на высоком уровне, потому что это столица страны. А вот количество предложений новостроек с каждым годом снижается. Логично, что данные тенденции влекут за собой увеличение спроса и рост цены квадратного метра на рынке новостроек.

Говоря о том, может ли повлиять на состояние рынка приостановление кредитования некоторыми банками, то приостановление, безусловно, влияет на спрос, особенно в первые два месяца. Затем клиент адаптируется к сложившейся ситуации, и спрос, исходя из практики прошлых лет, возвращается к прежним значениям. На сегодня кредитование по приемлемой ставке возобновлено основными банками.

Дополнительно стоит отметить, что застройщики, как правило, имеют партнерские программы с банками по кредитованию, продают недвижимость в лизинг и в продолжительные рассрочки.

При этом процент сделок, которые осуществляются за счет привлечения кредитных средств, зависит от класса объекта. Если обобщить, то у нас покупка недвижимости в рассрочку, кредит или лизинг составляют около 40% от всех сделок.

«Качественное жилье все равно раскупается»

— Если смотреть по рынку в целом, то в начале года наблюдалось небольшое снижение покупательской активности. Однако здесь скорее речь идет о сезонном факторе в условиях отсутствия «кредитного бума», — рассказала начальник отдела продаж жилого комплекса «Гранд Хаус» Екатерина Микулич. — Что касается рынка новостроек, здесь спрос остается стабильно высоким. Жилье с качественными техническими характеристиками, удобными планировками и комфортным размещением при текущем уровне цен по-прежнему раскупается на ранних стадиях строительства. Поэтому в целом можно говорить о стабильной ситуации с незначительными колебаниями.

По мнению специалиста, о резком скачке спроса говорить не приходится, поскольку для этого нужны существенные изменения в ряде факторов, оказывающих влияние на рынок. При текущей ситуации мы, скорее, будем наблюдать восстановление спроса и поэтапный рост к концу текущего года. Вместе с тем постепенное сокращение объемов нового строительства жилья в Минске обеспечит дальнейший рост спроса на новостройки темпами в целом выше рынка.

— По нашим наблюдениям, на рынке новостроек по-прежнему большую часть составляют продажи за счет перераспределения ресурсов со вторичного рынка и собственных средств. Люди продолжают стремиться к улучшению жилищных условий и повышению уровня комфорта. Объем продаж за счет кредитных ресурсов составляет порядка 25-30% и может колебаться в зависимости от ситуации с доступностью кредитных ресурсов.

Безусловно, кредитная доступность — один из ключевых факторов влияния на рынок. Но в случае остановки кредитования отдельными банками можно говорить, скорее, о перераспределении кредитных ресурсов и незначительных колебаниях. По данным Нацбанка, наиболее крупным кредитором остается «Беларусбанк», кредитные программы которого по-прежнему доступны. Также нет остановки в выдаче кредитов и в ряде других банков.

Что же касается цен, то, по мнению Екатерины Микулич, в ближайшие полгода мы будем наблюдать незначительные колебания стоимости квадратного метра при сохранении его текущего уровня. Некоторое снижение количества сделок в начале года уже создало отложенный спрос, а текущая экономическая ситуация позволяет удерживать стоимость квадратного метра. К концу календарного года из-за всплеска сезонности возможно небольшое повышение цен.

Риэлтеры: «Застройщики запутывают покупателей своими акциями»

Специалисты компании «Твоя столица • Новостройцентр» утверждают, что за последний год цены на новостройки Минска, в зависимости от класса качества, выросли от 4% до 10%. В результате однокомнатная квартира класса «эконом» в среднем подорожала на 3,5 тыс. долларов, класса «стандарт» — на 5 тыс. Эксперты констатируют: интерес к новостройкам наблюдается уже не первый год. Для одних покупка новостройки — это хорошая возможность сэкономить, приобретая квартиру на стадии строительства, а для других важен эффект «новой вещи» — квартиры, в которой до этого никто не жил. В любом случае, до сих пор спрос на новостройки остается стабильно высоким.

Мы не раз уже писали, что наблюдавшийся в последние два года рост спроса, а вслед за ним и цен на новостройки имел одну причину — доступные кредиты. Многие поспешили воспользоваться неожиданно представившейся возможностью. Доля покупателей с кредитами стала увеличиваться. Так, по данным сектора ипотечного кредитования группы компаний «Твоя столица», в 2016 г. доля покупателей новостроек с заемными средствами составляла порядка 2-5%, и суммы кредитов ограничивались 8-10 тыс. долларов, но уже к концу 2017 г. более 50% покупателей решались взять взаймы у банка, а средняя сумма кредита выросла до 25-30 тыс. 

— Сейчас ситуация двоякая, — заявляют специалисты. — Спрос стабильный, но каждый месяц аналитики отмечают увеличение цен, а по части кредитов все неоднозначно. Во-первых, с конца прошлого года кредитование готовых новостроек заметно сократилось. Во-вторых, ставки, пусть и не сильно, но все же выросли (доходит до нескольких процентных пунктов). И в-третьих, требования к кредитополучателям (ежемесячный доход, поручители и т.п.) стали более жесткими.

— Ситуацию с ростом цен и дорожающими кредитами усложняет инфляция и сопутствующий ей рост цен на потребительские товары. Дорожает жизнь в целом, а значит «отложить» на квартиру становится все сложнее — для некоторых и вовсе не под силу. В результате чего, по ощущениям многих потенциальных покупателей квартир, за последний год доходы в валютном эквиваленте не только не выросли, но даже и снизились. 

Особенности текущей ситуации понимают столичные застройщики. Чтобы обеспечивать стабильность продаж, в ход все чаще идут маркетинговые акции: кухня в подарок, кратковременные скидки на отдельные квартиры и т.д. Несмотря на то, что предложений «квартира в рассрочку и без первоначального взноса» уже нет, как и рассрочки на 8 лет, все равно обилие различных акционных предложений может окончательно запутать покупателей.

Какие инструменты люди используют для покупки новостроек?

Руководитель сектора ипотечного кредитования «Твоя столица • Новостройцентр» Людмила Семенова говорит, что сейчас рассрочка является одним из наиболее привлекательных для покупателей факторов при выборе новостройки, и этим инструментом привлечения покупателей активно пользуются застройщики. В результате чего более 80% предлагаемых в продажу новостроек доступны для приобретения с рассрочкой оплаты.

— Но в случае с рассрочкой следует иметь ввиду несколько важных моментов, — предостерегает эксперт. — Во-первых, в отличие от механизма приобретения квартиры с использованием кредитных средств, при покупке квартиры в рассрочку право собственности будет оставаться за застройщиком на период рассрочки и перейдет к покупателю только после окончательного расчета за квартиру. А значит, в этот период надо будет надеяться, что финансовое состояние застройщика и платежеспособность покупателя будут оставаться стабильными. И во-вторых, большинство предложений рассрочки предполагает рост стоимости квадратного метра.

Что касается кредитов, то сейчас количество банков, которые кредитуют приобретение готовых новостроек, по сравнению с прошлым годом уменьшилось наполовину. В результате все больше покупателей ориентируются на квартиры в строящихся домах.

Белорусы предпочитают новостройки, даже если они не в Минске

Эксперты говорят, что рост цен все больше смещает фокус спроса покупателей на новостройки классов «эконом» и «стандарт». Хотя даже здесь стоимость однокомнатной квартиры без отделки составляет около 50 и 57 тысяч долларов соответственно, что не так уж и мало. Особенно если учесть, что на вторичном рынке за эти деньги можно купить «однушку» с хорошим ремонтом либо даже «двушку», но требующую обновления отделки. Несмотря на то, что квартира со «вторички» позволяет заселиться в нее сразу после покупки, по мнению многих, новостройка есть новостройка.

Руководитель «Твоя столица • Новостройцентр» Наталья Жалова говорит, что это желание жить в новостройке породило новую тенденцию: все больше покупателей обращают внимание на пригородные предложения:

— Разница в цене с минскими квартирами порой бывает настолько значительной, что на стоимость квартиры в столице можно купить квартиру с отделкой в пригороде и вдобавок автомобиль. 

По мнению Натальи, за последние 5 лет отношение покупателей к пригородным новостройкам очень изменилось. Если раньше район военного городка в Уручье вызывал вопросы, то сейчас благодаря хорошему транспортному сообщению уже и Колодищи многими воспринимаются, как окраина Минска, а не пригород. А благодаря развивающейся инфраструктуре все больше покупателей обращает внимание не только на Прилуки, но и Фаниполь.

— В настоящее время выбор новостроек в пригороде Минска изменился как количественно, так и качественно. Это уже не одиночные дома с окнами, выходящими на пустырь, а современные и комфортные для проживания жилые комплексы, где нет загазованности, заторов, проблем с парковками, переполненными детскими садами... А благодаря скоростной автомагистрали добраться до работы в столицу порой можно быстрее, чем из одного конца Минска в другой на общественном транспорте. 

Несмотря на то, что в Европе уже несколько десятков лет назад пришли к тому, что жить в пригороде мегаполиса не только удобнее, но и выгоднее, в Беларуси же до сих пор наиболее желанной остается квартира в столице, а пригород большинство выбирает сугубо из финансовых соображений. 

Так, по мнению представителя «Твоей столицы», основным фактором, привлекающим покупателей к пригородным новостройкам, в настоящее время выступает цена. По сравнению с минскими новостройками разница весьма существенная. Наглядный пример: стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв.м в центре Колодищей обойдется в 32 тыс. долларов, а 40-метровой в Фаниполе — 34 тыс. В то время как в Минске цены стартуют от 45 тыс. долларов.

— Покупатели, выбирающие пригород, так и говорят: лучше купить полноценную квартиру в пригороде, чем комнату в Минске, — уточняет Наталья Жалова. — То есть за цену однокомнатной квартиры в столице можно приобрести двухкомнатную в пригороде. Например, в одном из строящихся комплексов Фаниполя 55-метровая «двушка» обойдется в 45 тыс. долларов, а 70-метровая «евротрешка» в Колодищах  чуть более 60 тыс.

Покупатели стали обращать внимание на квартиры с отделкой

Но особый интерес для покупателей, по словам Натальи, представляют квартиры с ремонтом. Именно на них разница в ценах «город/пригород» наибольшая. Если в Минске минимальная стоимость «однушки» с отделкой находится на уровне 56 тыс. долларов (площадь 45 кв.м), то в Фаниполе — 38 тыс. Двухкомнатная с отделкой в Минске — от 68 тыс. (53 кв.м) против 53 тыс. в Фаниполе. Разница в стоимости трехкомнатных квартир может доходить до 25 тыс. долларов (Минск, где 78 кв.м за 92 тыс. долларов, против Фаниполя с 78 кв.м за 67 тыс.).

— Интерес к новостройкам с отделкой был всегда. Другое дело, что тот уровень отделки, который предлагался ранее, многие считали, мягко говоря, не соответствующим тем деньгам, которые за него просили. В то же время сейчас в отделке используются современные материалы: обои под покраску, установлена вся сантехника, входная и межкомнатные двери, на полу ламинат, а на кухне плитка и прочее. 

Разница в стоимости однокомнатной квартиры с отделкой и без нее составляет порядка 2,8 тыс. долларов, двухкомнатной и трехкомнатной — 5,5 тыс. Люди понимают, что в Минске таких цен не найти, а самостоятельно сделать чистовую отделку и минимально оснастить квартиру, имея такой бюджет, вряд ли получится.

Кто покупает квартиры в пригороде?

Среди покупателей квартир в пригороде можно встретить как минчан, так и жителей более удаленных от столицы регионов:

— В зависимости от возраста встречаются как молодые семьи (с детьми и без них), которые приобретают свое первое жилье с целью жить отдельно от родителей, так и, наоборот, люди в возрасте, которые оставили квартиру в Минске детям, а сами хотят переехать в более спокойный и экологичный пригород. Отличие сегодняшней ситуации от той, что была еще несколько лет назад, в том, что и те, и другие покупатели выбирают новостройку в пригороде осознанно, а не как вынужденную меру.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

«Строительство третьей линии метро никто не отменял». Жителям Сельхозпоселка рано праздновать победу в борьбе за свои дома

Возле парка Челюскинцев продается квартира за $420 тысяч: два этажа, терраса в 150 кв.м и кабинет с видом на город

Какие участки в Минске для строительства жилых домов предложат застройщикам в ближайшее время: подробные карты и планы

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?