06. 06. 2019

«Госрегулирование, кроме вреда, ничего не приносит». Риэлтеры объяснили, чем опасны для простых белорусов предложения Минюста

Министерство юстиции подготовило проект указа по совершенствованию риэлтерской деятельности и проект постановления Совета министров о тарифах на риэлтерские услуги. По мнению представителей профессионального сообщества, в случае принятия нормативно-правовых документов в предложенной редакции они будут иметь негативные последствия и для потребителей риэлтерских услуг, и для агентств недвижимости.

Министерство юстиции подготовило проект указа по совершенствованию риэлтерской деятельности и проект постановления Совета министров о тарифах на риэлтерские услуги. По мнению представителей профессионального сообщества, в случае принятия нормативно-правовых документов в предложенной редакции они будут иметь негативные последствия и для потребителей риэлтерских услуг, и для агентств недвижимости.

По данным Министерства юстиции в 2018 году в Беларуси заключен 62.181 договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, из них более 32.000 реализовано. На долю юридических лиц, состоящих в Белорусской ассоциации «Недвижимость», Союзе риэлтерских организаций, Союзе «Конфедерация агентств недвижимости»  и Союзе компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности, приходится 56% реализованных договоров.

Наши организации реализовывают каждый второй договор в Республике Беларусь. Это дает нам право от имени своих организаций высказать мнение о подготовленных Министерством юстиции документах по регулированию риэлтерской деятельности, — сказала на пресс-конференции «Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости Беларуси» председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец.

За что готовы платить потребители?

Риэлтерская услуга включает в себя много составляющих.

— Однако покупатели готовы нам платить только за защиту своих имущественных прав, а продавцы — за безопасное получение денег от реализованных объектов. Мы же вынуждены продавать им непонятный перечень услуг, —  говорит Татьяна Недерева-Архипец.

Спикер акцентирует внимание на том, что очень часто риэлтеров сравнивают с регистраторами, нотариусами и другими участниками рынка недвижимости. Однако, по ее словам, при подготовке сделки только риэлтеры изучают все права на объекты недвижимости, причем не только актуальные, с которыми работают регистраторы и нотариусы, но и все предыдущие. Это и есть основная отличительная черта риэлтеров.

По данным годовых отчетов Национального кадастрового агентства, которое ссылается на сведения Верховного суда, с 2016 по 2018 год количество сделок, которые были оспорены в суде и по которым иски были удовлетворены, увеличилось. Так, если в 2016 году подобных сделок было 144, в 2017 — 142, то в 2018 году была признана недействительной 161 сделка купли-продажи. Все эти сделки были проведены без участия риэлтеров.

По мнению Татьяны Недеревой-Архипец, в случае принятия нормативных актов в предложенной редакции есть вероятность того, что количество сделок с удовлетворением исков будет расти и дальше. Причина этого лежит на поверхности: физические лица осуществляют сложнейшие сделки с недвижимостью, зачастую не осознавая всей сложности и рискованности подобных действий. Потенциальному потребителю все чаще доводится до сведения, что он не обязан заключать договор на оказание риэлтерской услуги.

Подавляющим большинством наших коллег этот факт не оспаривается. Такое право у гражданина есть. Но мы объясняем потребителю, что если он не заключает договор с риэлтерской организацией, у нее не возникает никакой ответственности за итоги совершения сделки, — дополняет председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности.

Проектами документов вводится табу на развитие риэлтерской услуги

Участники пресс-конференции отмечают, что проект указа содержит положительную норму, которая решает вопрос предоставления информации для целей профессиональной риэлтерской деятельности и которая направлена на защиту имущественных прав граждан.

В то же время, отмечает Татьяна Недерева-Архипец, принципиально документ не решает главной задачи.

Риэлтерская услуга как была, так и остается для потребителей непонятной. Ее не хотят оплачивать потребители. Они желают получить результат здесь и сейчас и готовы за него платить. Формулировки проекта указа не позволяют риэлтерскому бизнесу развиваться и удовлетворять потребности клиентов. Если мы не откажемся от предложенного проекта указа, нам удастся сохранить какой-то статус-кво. Но, к сожалению, мы не сможем предложить дополнительные услуги клиентам, потому что они не предусмотрены законодательством, — уточняет спикер.

Председатель Союза компаний по реинжинирингу говорит о том, что с течением времени функции риэлтеров расширяются, и первый смарт-контракт в сфере недвижимости может быть заключен в первом полугодии 2020 года.

Наши клиенты хотят видеть на смартфоне прозрачные расчеты за 5 минут. Они желают дистанционно, работая в Кракове, иметь возможность подписать договор на оказание риэлтерской услуги, прилететь на сделку, а, возможно, и не прилетать, подписать договор купли-продажи с помощью цифровой электронной подписи. Но проекты нормативно-правовых документов не предусматривают никакого развития риэлтерской услуги, — дополняет Татьяна Недерева-Архипец.

Председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Анатолий Звездин также говорит о том, что риэлтерская услуга, как любая другая, развивается. Например, появился такой институт, как авторизованные посредники.

Но до сих пор тарифа на оказание этой услуги нет. В проекте постановления он тоже отсутствует. В документе предусмотрена новая услуга по проверке истории объекта. Однако тариф на нее тоже не прописан, — уточняет спикер. — Получается, что жизнь идет вперед, появляются новые сервисы и услуги. Но в проекте постановления это не отражено. И это большая проблема.

Открывается новая ниша для расцвета теневого рынка

Татьяна Недерева-Архипец также говорит о том, что для работы на рынке агентство недвижимости обязано иметь лицензию, страховое свидетельство и выполнять ряд условий, предъявляемых к риэлтерской компании законодательством.

Но в последнее время мы все чаще сталкиваемся с людьми, которые называют себя профессионалами, не имея на то официального статуса. Они присутствуют с нашими потенциальными потребителями на госрегистрации договоров, не понятно, как получают вознаграждение за свои услуги и какую защиту гарантируют своим клиентам. Со своей стороны, Министерство юстиции полагает, что человек, который покупает квартиру через агентство недвижимости и не заключает с ним договор на оказание риэлтерских услуг, все равно является его потребителем, — говорит спикер.

Анатолий Звездин тоже акцентирует внимание на том, что профессиональные участники рынка находятся в жестких рамках и вынуждены оказывать определенный законодательством перечень услуг.

Нашим конкурентам в теневом рынке не надо получать лицензию, готовить специалистов внутри компании и обосновывать стоимость своих услуг. В 2016 году в тени находилось примерно 25% рынка. По оценкам экспертов, сегодня теневой рынок занимает уже до 50% рынка. Какой процент рынка будет находиться в тени через три года? Может, 60 или 70%? — задает риторический вопрос Анатолий Звездин. — Сегодня государственное регулирование риэлтерских услуг не решает эту проблему.

О развитии теневого рынка говорит и председатель Союза риэлтерских организаций Виктор Шанюкевич. Он приводит пример, что на соседнем доме в квартале Старовиленского тракта, где он проживает, вывешиваются частные объявления по продаже и покупке недвижимости людьми, не имеющими никакого отношения к профессиональной риэлтерской деятельности. «Куплю квартиру, с меня коньяк», «Куплю квартиру — не агентство, расчет от трех дней» — такого рода объявления пестрят на доске без указания номера лицензии агентства. При этом ни один номер телефона не повторяется.

Я глубоко убежден, что все эти объявления написаны серыми маклерами, количество которых увеличивается с каждым днем. Перед министерством должна стоять цель не перерегулировать законную лицензируемую риэлтерскую деятельность, а делать хотя бы посылы для того, чтобы уменьшить серый рынок. К сожалению, пока этого мы не видим в проектах нормативно-правовых актов, — уточняет Виктор Шанюкевич.

Министерство юстиции курирует деятельность только официально работающих агентств недвижимости, дополняет коллег председатель Союза «Конфедерация агентств недвижимости» Олег Вольштейн.

Серым рынком и мошенническими схемами занимается МВД. Поэтому, считаю, что оценку проекта указа должно дать и это министерство, иначе оно может получить расцвет криминала, — дополняет спикер.

Предложены предельные тарифы, а нужны договорные цены

Анатолий Звездин отмечает, что проектом постановления, наконец, отменено государственное регулирование тарифов на операции с коммерческой недвижимостью и услуги, оказываемые юрлицам.

На этом положительные новации документа заканчиваются. Мы неоднократно говорили о том, что государственное регулирование тарифов в сфере оказания услуг чрезмерно и, кроме как вреда, ничего не приносит, — дополняет спикер.

Он рассказывает, что в настоящее время сохраняется государственное регулирование тарифов, утвержденных постановлением Совета министров, на предоставление коммунальных услуг населению, продукцию и услуги военного назначения, алкогольную продукцию крепостью свыше 28%, работы и товары юрлиц и ИП, занимающих доминирующее положение, газ природный и сжиженный, транспортировку нефти, нефтепродуктов и газа, перевозку багажа и пассажиров железнодорожным транспортом и услуги электро- и почтовой связи. В этот перечень входит предоставление и риэлтерских услуг.

Наверное, риэлтерам почетно находиться в этом перечне. Возникает лишь вопрос относительно того, по каким основаниям мы находимся в этом списке. Анализ законодательства показывает, что в сферах, где госрегулирование ценообразования избыточное, уходят от него. Почему к риэлтерским организациям не применяется эта норма? — задает вопрос Анатолий Звездин.

Спикер также отмечает, что в проекте постановления отсутствует экономическое обоснование предлагаемых тарифов. Это в то время, когда 25 января 2019 года Советом министров было принято постановление №54 о прогнозировании принятия нормативно-правовых актов. В документе говорится, что если тарифы или документ ухудшают, изменяют положение субъектов хозяйствования и затрагивают доходы бюджета или влияют на размер доходов граждан и юрлиц, то необходимо предоставлять экономическое обоснование.

Проект постановления предполагает, что тарифы будут предельными.

По нашему мнению, в данном случае слово «предельные» не отражает сути тех услуг, которые прописаны в постановлении. Как можно подсчитать тарифы на услуги, которые разнятся по стоимости объектов, регионам страны? Это наводит на мысль, что их никто не просчитывал, и почему их назвали предельными, не понятно, — говорит Анатолий Звездин. — Мы не монополисты на рынке. С чего бы нам поднимать цены на свои услуги? Тем более что во всем мире рынок риэлтерских услуг предполагает борьбу за клиента через договорные цены путем улучшения качества услуг. Проект постановления не учитывает и эту тенденцию.

Спикер ссылается на мировую практику, где тарифы на услуги не регулируются государством, их устанавливает сам рынок.  

Цены на риэлтерские услуги везде исчисляются в процентном отношении от стоимости объектов. Это нормально, логично и понятно. Сегодня в Беларуси этот процент составляет от 1 до 3. Предложенная система оплаты услуг в базовых величинах снизит не только доходы агентств, но и отчисления в бюджет в виде налогов. По предварительным расчетам, экономика агентств может потерять от 40% до 60%, — дополняет Анатолий Звездин.

Виктор Шанюкевич считает, что правильнее и логичнее было бы говорить о договорных ценах.

Министерство юстиции должно отойти от перерегулирования риэлтерской деятельности. Не царское это дело министерству заниматься стоимостью риэлтерской услуги. Это экономический вопрос, — уточняет спикер.

О том, что разумнее было бы ввести договорные цены, говорит и Олег Вольштейн.

Надо вводить договорные обязательства. Если мы будем формировать стоимость услуг только в базовых величинах, клиенты нас не поймут. Очень сложно подсчитать количество нормо-часов, затрачиваемых на оказание той или иной услуги, обосновать их и донести до потребителей,  — уточняет председатель Союза «Конфедерация агентств недвижимости».

Татьяна Недерева-Архипец дополняет коллег и говорит о том, что на рынке риэлтерских услуг работают предприимчивые люди, и их тысячи.

Экономическая деятельность в легальном поле для них становится нецелесообразной. Но просто так они не уйдут с рынка. Государство готово их трудоустроить? Эти люди будут оказывать услуги без лицензии. Они не смогут гарантировать защиту имущественных прав граждан. Пострадают потребители, — говорит спикер.

На смену лицензированию должно прийти саморегулирование

Виктор Шанюкевич говорит о том, что сегодня есть немало потребителей, которые недовольны качеством услуг, предоставляемых отдельными исполнителями. С этой целью Союз риэлтерских организаций предлагает ввести сертификацию услуг на базе действующего стандарта «Услуги риэлтерские. Общие требования», разработанного БелАН в 1998 году.

Но эта инициатива тоже не поддерживается Министерством юстиции. К сожалению, сегодня только 10 организаций – членов нашего Союза прошли сертификацию. Лично я в перспективе вижу замену лицензирования сертификацией. Хотя это непростой и длительный процесс, — говорит Виктор Шанюкевич. — Мы должны двигаться и в сторону саморегулирования. Решение части вопросов по качеству услуг, членской базы, методического обеспечения, подготовки изменений в законодательную базу должны брать на себя образующиеся саморегулируемые организации сначала вместе с государством. Со временем этап сорегулирования закончится, и мы выйдем на этап саморегулирования без государства.

Анатолий Звездин также говорит о том, что профессиональные игроки готовы через институт саморегулирования брать на себя дополнительную ответственность.

Мы полагаем, что должна быть возобновлена работа Межведомственной рабочей группы, которая разрабатывала предложения по внесению изменений и дополнений в законодательные акты. Какие-то наши инициативы были услышаны министерством. Но мы хотели бы и дальше использовать законные механизмы диалога с разработчиками проектов, — заключает Анатолий Звездин.

Фото: Павел Садовский

Также читайте у нас:

Фиксированный тариф вместо процента от продажи. Минюст открыл публичное обсуждение цен на риэлтерские услуги

Как должны оплачиваться услуги риэлтера? Опрос Realt.by

Источник: realt.by

- Что это за Маша в твоём телефоне?
- Это Миша, я просто нажал не ту букву, когда сохранял.
- Допустим. А Эльвира Сауна?
- Блин, Т9! Это - Электрик Саня!

еще

17 ноября в Беларуси пройдут парламентские выборы.

Намерены ли вы участвовать в них?