О закрытии Минского фарфорового завода стало известно в июле 2009 года. После нескольких реорганизаций, которые ничем не помогли, предприятие ушло с рынка. Работать с 20-процентными убытками было бессмысленно. Теперь же земля, на которой когда-то стоял известный в свое время завод, будет приносить прибыль. Там построят жилые дома, торговые и бизнес-центры, а также разобьют бульвар. Realt.by узнал о всех подробностях проекта у девелопера этой территории — компании «Инфореалт».
О закрытии Минского фарфорового завода стало известно в июле 2009 года. После нескольких реорганизаций, которые ничем не помогли, предприятие ушло с рынка. Работать с 20-процентными убытками было бессмысленно. Теперь же земля, на которой когда-то стоял известный в свое время завод, будет приносить прибыль. Там построят жилые дома, торговые и бизнес-центры, а также разобьют бульвар. Realt.by узнал о всех подробностях проекта у девелопера этой территории — компании «Инфореалт».
Территорию завода несколько раз выставляли на продажу
Земельный участок в 4,3 га, на котором располагался фарфоровый завод, смогли продать только с четвертого раза. Ранее не было заинтересованных компаний, готовых возместить убытки от изъятия земельного участка и сноса расположенных на нем зданий в размере 66,5 млрд (неденоминированных) рублей. В июле 2013 года нашелся инвестор, готовый взяться за эту территорию. За лот на торгах боролись два участника. Одним из них была компания «Инфореалт», которая и купила в итоге право аренды территории за 13,4 млрд (неденоминированных) рублей.
Однако и после этого судьба территории решилась не сразу. Начались бюрократические согласования. Только в марте 2017 года участок выделили застройщику, еще позже девелопер приступил к сносу зданий завода. О начале строительства и возможных продажах квартир вообще стали говорить лишь к середине 2018-го…
Кстати, не вся территория фарфорового завода была снесена и отдана под застройку. Одно из зданий выставлено на торги за $1,2 миллиона. Город хочет, чтобы там появился торговый центр.
«Это будет похоже на “Дом у Троицкого” или “Славянский квартал”»
Мы встретились с директором СООО «ИНФОРЕАЛТ» Ириной Рондель, которая руководит девелоперским проектом строительства многофункционального комплекса. Она утверждает, что это не самый простой проект — вначале необходимо было разработать и согласовать снос бывшего завода, провести много подготовительных работ, Всего с учетом подъездных путей и инженерной инфраструктуры работы будут вестись на земельных участках более 10 га:
— Объект немаленький, поэтому проектирование и строительство ведется очередями. В составе объекта условно выделено 4 платформы, включающие 16 очередей строительства. Архитектурный проект застройки объекта со сводным планом инженерных сетей согласован всеми инстанциями, включен в состав проекта детального планирования района, утвержден в генплане Минска. В соответствии с требованиями экологической экспертизы производится вывоз загрязненных грунтов.
Шесть секций первого жилого дома комплекса будут строиться одновременно, а сдавать его планируется по мере готовности пусковыми комплексами по секциям (подъездам). Сдача первого жилого дома с паркингом планируется во втором квартале 2021 года. Но купить квартиры в новостройке, по словам застройщика, можно будет уже в середине июля.
— С какими проектами вы можете сравнить свою концепцию?
— В некотором роде нашими аналогами можно считать жилые комплексы «Престижино», «Славянский квартал», D3, «Дом у Троицкого«». Однако, в отличие от «Славянского» и «Троицкого», «Фарфоровый» расположен внутри квартала. Он территориально значительно ближе к центру и разнообразию проявлений цивилизации, чем жилой комплекс D3. Концепция «Престижино» – только жилой квартал, «Фарфоровый» же отличается собственной многофункциональностью и комплексностью и расположен в шаговой доступности от водно-зеленого диаметра Минска — общегородского парка, реки Свислочь, Комсомольского озера. Цель нашего проекта – сделать комфортную среду нормой жизни минчан.
Проект комплекса содержит три жилых дома, 4 подземных паркинга, 3 бизнес-центра, СПА-комплекс с бассейном и салоном красоты, пристроенный детский сад на 70 мест, продуктовый магазин, фудкорт, боулинг с кафе, тренажерный зал и другие объекты социальной инфраструктуры.
В жилых домах предлагается широкий выбор 1-, 2-, 3-, 4-, 5-комнатных квартир свободных планировок. На двух верхних этажах — квартиры с террасами. Высота потолков со 2-го по 12-й этажи – 2,8 м (пол-потолок), с 13-го по 15-й этажи – 3 метра.
На первых этажах расположены многофункциональные помещения различных площадей от 43 до 95 кв.м с отдельными входами. Здесь планируется разместить кофейню-кондитерскую, клубы, секции для занятий по интересам, детские кружки, социально-бытовые предприятия, офисы, выставочную галерею и т.п.
Главной особенностью комплекса служит пешеходный бульвар, расположенный посреди участка на месте бывшей реки Переспы, которую в 60-х годах прошлого века заточили в подземный коллектор. Концепция бульвара – озелененная ландшафтная композиция, имитирующая сухое русло бывшей реки, «протекающее» под мостиками пешеходных дорожек и знаменитым «Переспенским мостком», где когда-то давным-давно, согласно преданию, поселился знаменитый силач-знахарь по прозвищу Менеск и был основан город, названный именем богатыря Менеск, Менск, а впоследствии Минск.
«Квартиры будут стоить от 1500 долларов за “квадрат”»
— Не боитесь ли конкуренции в бизнес-сегменте с крупными и опытными компаниями («А-100 девелопмент» с проектом на месте троллейбусного депо, а также «Айрон» с застройкой фабрики Крупской)?
— В недвижимости, как известно, есть три главных фактора: 1 — это местоположение, 2 — местоположение и 3… местоположение. В городе нет сегодня лучшей площадки, учитывая чистую экологию, комплексность, многофункциональность, прекрасную транспортную доступность, планируемый комфорт, эстетику среды проживания, работы, быта и отдыха, а также планируемые цены.
— Кстати, о ценах. За сколько вы планируете продавать квартиры в этом комплексе?
— Для квартир данного класса в многофункциональном комплексе в центре столицы в экологически чистом районе планируются достаточно демократичные цены. В связи с созданием безопасных дворовых пространств и пешеходного бульвара, полностью изолированных от транспорта, парковочные места расположены в подземном паркинге и наземные парковки на территории практически отсутствуют. При этом условия продажи квартир сформированы с учетом первоочередного приобретения машиноместа в паркинге (кроме покупки однокомнатных квартир).
Ориентировочные цены квартир и многофункциональных помещений на старте продаж в июле 2019-го – от суммы в рублях, эквивалентной $1500/кв.м. Цена машиноместа эквивалентна сумме от $13.200. Планируется, что цена квартиры будет расти на $25/кв.м в месяц, офиса – на $10/кв.м в месяц, а машиноместа — на $120 за место. Таким образом, к сдаче дома квартиры подорожают более чем на 30%.
График платежей будет обсуждаться с покупателем индивидуально, исходя из возможностей.
Планируется заключение договоров с лизинговыми компаниями и банками по кредитованию с использованием программ льготных условий для покупателей. При внесении покупателем первого взноса банк предоставит кредит на полную сумму оплаты за квартиру и машиноместо.
— Наверняка у вас есть четкий бизнес-план, но такие проекты обычно не самые востребованные у потребителя из-за цены. Очередей под офисом продаж точно не будет. Вы к этому готовы?
— Насчет невостребованности, полагаю, вы заблуждаетесь. Первый покупатель позвонил нам в 2015 году через полчаса после разрешения Мингорисполкома на строительство и попросил забронировать две «двушки». Сегодня на 314 квартир первого строящегося жилого дома у нас более 100 предварительных заявок. Фактически по количеству квартир два подъезда предварительно забронированы. И это на фоне того, что продажи еще не начинались и никакой рекламной кампании мы не ведем. Просто размещаем на нашем сайте актуальную информацию. Всем интересующимся называем планируемые цены – желающие выбирают квартиру и машиноместо по планировкам на сайте и просят предварительно забронировать.
Подрядчики и поставщики строительных материалов нашего объекта готовы заключать договоры долевого строительства на объемы до 100% стоимости работ и материалов.
Нашими бизнес-центрами, оборудованными вместительными паркингами, с богатой социально-бытовой инфраструктурой и при этом расположенными в одном квартале с новым современным жильем в центре столицы, интересуются IT-компании, у которых есть возможность в полной мере заботиться о своих сотрудниках.
«Можно всю жизнь просидеть на куче денег и так и не решиться вложить их в выгодное предприятие»
— Хватит ли ресурсов у компании для такого серьезного проекта?
— Конечно, всех интересуют прежде всего финансовые ресурсы: за годы освоения проекта мы провели множество переговоров с различными инвесторами. Лучшее – враг хорошего. Можно всю жизнь просидеть на куче денег и так и не решиться вложить их в выгодное предприятие.
Учитывая многофункциональность и объем проекта, для диверсификации рисков мы привлекли пул уважаемых успешных инвесторов, включая как иностранные, так и белорусские компании, специализирующиеся как в строительстве, так и в различных других сферах бизнеса. Мы рассматриваем различные предложения инвесторов и выбираем лучшие из них.
Не менее финансовых важны профессиональные ресурсы проекта – специалисты: девелоперы, проектировщики, градостроительная и городская администрация, консультанты-риэлтеры, дизайнеры, юристы, специалисты по консалтингу и, наконец, строители. Мы выбрали определенную стратегию: штат компании составляют опытные девелоперы и инженеры. Мы выбираем только самых лучших и сильных партнеров во всех сферах. Решение важнейших вопросов – проектирование и строительство — мы доверяем крупным профессиональным командам под нашим девелоперским контролем.
Наши генпроектировщики – институт Минскгражданпроект, имеющий аттестат №1 среди проектных организаций Беларуси, автор лучших, красивейших и сложнейших объектов столицы – таких как аквапарки «Лебяжий» и «Фристайл», ледовый дворец в Солигорске, отель «Ренессанс», гостиничный комплекс «Виктория» и другие.
— Готовы ли вы к сложным работам по переносу коммуникаций и с подземным коллектором, по которому протекает бывшая река Переспа?
— Ничего особо сложного по переносу коммуникаций нет. Подземный коллектор мы никак не затрагиваем. Еще перед покупкой проработали этот вопрос в Минскинжпроекте и решили здания и сооружения на нем не размещать.
«30% участка нельзя застроить, но это не проблема»
— Застраивать участок, где протекает подземная река, запрещено. А это почти 30% площади застройки. Чем вы будете компенсировать эти убытки?
— Не запрещено. Просто это не рентабельно. Да, почти 30% площади, учитывая зоны отчуждения сетей, мы решили не застраивать зданиями, а отвести под бульвар. По опыту: проблема – это задача, которую нужно красиво решить. Красивое решение проблемы дает качественный скачок в развитии. Мы постарались решить эту задачу красиво, поэтому я бы не называла наше решение убытками. Каждый участок застройки имеет свою специфику. Задача девелопера – максимально использовать преимущества участка и по возможности извлечь пользу из недостатков, что мы и постарались реализовать в своем проекте.
Если мы не можем застроить 30% участка, давайте сделаем из него парк. Это повысит комфортность и привлекательность комплекса, улучшит эстетику и экологию среды, предоставит возможность общения и релакса обитателям и посетителям комплекса.
— Достаточно ли у вас компетенций, чтобы застроить такой лакомый участок?
— Смею заметить, что все проекты, которыми занималась наша команда, реализованы: объекты построены, сданы и успешно функционируют. Мы очень долго выбираем объект, в деталях планируем и прорабатываем проект, а потом просто берем и делаем. Кстати, за несколько месяцев до нашей покупки «Фарфорового» другим застройщиком на аукционе была приобретена половина завода Кирова на ул. Красноармейской. Однако, в отличие от нашего объекта, движений на той площадке не наблюдается. Впрочем, также как на территориях других советских заводов столицы.
До этого проекта наша команда работала над реализацией трех объектов одновременно – двух многоэтажных жилых домов и бизнес-центра. Так что для нас нет ничего нового.
— Два года назад вы заявляли, что объем инвестиций в проект составит не менее 100 миллионов рублей. Хватит ли этой суммы? Возможно, уже есть какие-то более точные прогнозы по суммам инвестиций?
— Это не объем инвестиций, а расчетная сумма капитальных затрат на строительство объекта. Хватит ли этой суммы, узнаем, когда будем подводить итоги проекта. Мы реализуем проект в рамках бизнес-плана, своевременно выполняем все обязательства, регулярно подробнейшим образом отчитываемся городской администрации. Бизнес-план корректируем и уточняем в соответствии с меняющимся рынком недвижимости, строительных услуг и материалов. Исходя из этого, прогнозы по суммам инвестиций корректируются соответственно.
«Застройка будет плотная, но комфортная»
— Вы позиционируете свой проект, как жилье бизнес-класса, но в обосновании сказано, что «это будет интегрированный высокоплотный жилой комплекс». Разве подобная застройка может относиться к бизнес-классу?
— По поводу высокой плотности: мы живем в двухмиллионном городе, к тому же столице. Старые советские заводы – это прекрасный резерв территории в центре города, на которой можно создать современный многофункциональный оазис. В таком месте захочется жить не одному человеку.
Вопрос плотности застройки решается городской градостроительной администрацией в рамках проекта детального планирования района (ПДП) и включает обязательную обеспеченность социально-бытовой инфраструктурой в пешей доступности, участками озеленения. ПДП, включающем наш объект, согласованным и утвержденным в составе генерального плана г. Минска, рассчитана и предусмотрена в соответствии с нормами плотность населения.
В составе ПДП проект нашего объекта прошел общественное обсуждение. И это был, наверное, единичный случай в практике столицы, когда проект не вызвал возражений у населения. Напротив, жители окрестных домов и в особенности родители подростков много лет мечтали о сносе заброшенного завода, зияющего пустыми глазницами выбитых стекол, – источника опасности для малолетних искателей приключений, приюта для бомжей, а по ночам тренировочного комплекса для ОМОНа. В социальной сети «ВКонтакте» группа тинэйджеров даже продавала билеты на «экскурсии» в тайные лазы через ограждения бывшего фарфорового завода.
В планировочной структуре города замещение комплексной застройкой пустующих кварталов, нуждающихся в реконструкции и трансформации, однозначно расширяет средовые границы зоны порядка и комфорта.
В части классификации мы позиционируем объект, как класс «комфорт», доступный каждому, кто любит здоровый образ жизни рядом с центром, парком, водоемом, театрами, спортплощадками.
В проекте планируется применить множество современных технических и дизайнерских решений, присущих бизнес-классу. И это наша позиция – расширять и оптимизировать комфорт среды, сделать его доступным широким слоям населения.
— А будут ли какие-то технические «фишки» у домов комплекса?
— Совместно с Белтелекомом мы готовим интересные предложения в части новых технических решений. Это общая поквартирная система мониторинга, позволяющая снимать показания счетчиков из любой точки мира путем интернет-доступа с компьютера или мобильного телефона. Заключение договора с Белтелекомом также предоставит возможность контроля парковочных мест и входных дверей в квартиру, офис, магазин или иное помещение. Предусмотрена поквартирная вентиляция с возможностями оснащения дополнительными опциями: подогрев, контроль температуры каждой комнаты, установка различных гипоаллергенных фильтров, установка кондиционера, при желании теплый пол.
Для психологического и визуального комфорта жителей мы предусмотрели обзорную стену в лифтах жилых домов – полагаем, такой «фишки» нет ни в одном жилом доме Беларуси. Прямо из паркинга лифты с панорамным видом поднимают жильцов жилых домов, их гостей, а также работников и посетителей бизнес-центров, позволяя любоваться окружающими городскими пейзажами столицы.
Фото: Павел Садовский и СООО «Инфореалт».
