15. 07. 2019

Как обезопасить себя при покупке строящегося жилья: топ-7 лайфхаков для дольщика

Сейчас купить строящееся жилье в Минске можно двумя способами: заключить договор долевого строительства или купить жилищные облигации. Каждый из этих способов имеет свои особенности. На что нужно обратить внимание дольщику, чтобы максимально обезопасить себя при покупке строящегося жилья, рассказали юристы REVERA Анастасия Акулич и Кристина Веселовская.

Сейчас купить строящееся жилье в Минске можно двумя способами: заключить договор долевого строительства или купить жилищные облигации. Каждый из этих способов имеет свои особенности. На что нужно обратить внимание дольщику, чтобы максимально обезопасить себя при покупке строящегося жилья, рассказали юристы REVERA Анастасия Акулич и Кристина Веселовская.

Суть договоров долевого строительства заключается в том, что застройщик привлекает деньги дольщиков, которые поступают на особый счет, и застройщик не может потратить такие средства на иные цели, кроме как на возведение дома. 

По завершении строительства застройщик вводит объект в эксплуатацию, передает дольщику квартиру по передаточному акту и выдает справку о том, что строительство квартиры осуществлялось за счет средств дольщика. Это нужно для последующей регистрации права собственности на жилье в органах государственной регистрации. 

— Что касается заключения договоров с покупкой жилищных облигаций, то между застройщиком и дольщиком заключаются два договора: первый – договор на строительство объекта недвижимости, предусматривающий обязанность застройщика по строительству жилья, второй – договор купли-продажи жилищных облигаций, имеющих номинальную стоимость и указание на количество квадратных метров. При этом, в отличие от договоров долевого строительства, ограничений в виде целевого использования денежных средств дольщика в такой ситуации не предусмотрено. По завершении строительства застройщик погашает жилищные облигации путем передачи дольщику квартиры, общая площадь которой соответствует количеству выкупленных квадратных метров по жилищным облигациям, — пояснила Кристина Веселовская. 

Однако и при заключении договоров долевого строительства, и при заключении договоров на покупку жилищных облигаций в последующем дольщик может столкнуться с такими проблемами, как «двойная продажа» квартир, несоблюдение застройщиком сроков строительства, невозврат внесенных денежных средств при расторжении договора и иными негативными аспектами современного строительства жилья. Чтобы избежать проблем при строительстве, представляем 7 работающих лайфхаков.

Лайфхак №1. Проверяйте застройщика 

В настоящее время существует множество интернет-ресурсов, которые помогут проверить статус и надежность застройщика. Так, перед заключением договора дольщик может самостоятельно проверить: 

  • действительность юридического лица застройщика
  • нахождение застройщика в стадии банкротства
  • наличие задолженности застройщика перед бюджетом
  • наличие судебных споров (выберите конкретный экономический суд, а далее - приказное производство)
  • наличие исполнительных производств в отношении застройщика
  • наличие необходимых аттестатов на осуществление строительной деятельности 

Указанные ресурсы помогут дольщику убедиться в благонадежности застройщика. Так, например, в случае наличия задолженности у застройщика перед бюджетом или наличия незавершенных исполнительных производств, есть риск будущего банкротства застройщика, и в такой ситуации в договорные отношения с ним вступать не рекомендуется.

В ходе переговоров с застройщиком проверьте наличие: разрешения на строительство, проектной документации и документов на землю. В случае отсутствия указанных документов — договор заключать не рекомендуется, поскольку при отсутствии таких документов застройщик не вправе приступить к строительству. 

вступить в долевую

Лайфхак №2. Четко определите предмет договора на строительство квартиры

Перед непосредственным подписанием договора долевого строительства (или договора на строительство с эмитентом в случае приобретения жилищных облигаций) важно проанализировать все его условия. Особое внимание уделите предмету договора – т.е. детальному описанию вашей будущей недвижимости.

В договоре следует четко определить: 

  • объект строительства (наименование, местонахождение), т.е. объект, на который получена разрешительная документация и в составе которого будет строиться квартира дольщика;
  • объект долевого строительства, т.е. конкретную квартиру, которую строит дольщик. В данном случае важно определить количество помещений, строительный номер квартиры, этаж, общую площадь будущей квартиры, площадь жилых и нежилых комнат, указание на наличие балконов, террас, иные особенности состава помещений и отделки покупаемого жилья. 

В дальнейшем такая детализация поможет обезопасить дольщика и не допустить злоупотреблений со стороны застройщика, если он в одностороннем порядке попытается изменить состав помещений и/или площадь квартиры и увеличить ее цену в связи с таким изменением.

Лайфхак №3. Если вы обнаружили нескольких претендентов на вашу квартиру, бегите в суд

В настоящее время договоры долевого строительства подлежат регистрации в исполкомах. Договоры с эмитентами жилищных облигаций — не регистрируются, но сами жилищные облигации закрепляются конкретно за вами и хранятся на счете «депо».  

Регистрация договоров долевого строительства и наличие в депозитарии информации о том, что жилищная облигация принадлежит конкретному лицу, снижает риск «двойных продаж», но не исключает их. 

— Как правило, «двойная продажа» квартиры обнаруживается на стадии банкротства застройщика, когда строительство еще не завершено, — рассказала Анастасия Акулич. — В случае возникновения такой ситуации дольщику как можно скорее следует обратиться в суд за защитой и обеспечением своих прав. Вариантами исковых требований могут быть иски о:  

  • признании исключительного права на получения квартиры в соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса, что позволит в будущем закрепить за дольщиком право первоочередного требования передать квартиру, либо
  • возмещении убытков в связи с неисполнением договора долевого строительства на основании ст. 14 Гражданского кодекса. Однако обращаться с таким иском стоит только тогда, когда у застройщика есть имущество, за счет которого он может исполнить ваше требование, иначе процедура взыскания убытков завершится на стадии получения исполнительного документа.  

Если двойная продажа была обнаружена на стадии, когда строительство квартиры практически завершено, но объект еще пока не введен в эксплуатацию, дольщик может пробовать обращаться с иском к застройщику о признании права собственности на квартиру.

Конкретный способ защиты и определенное исковое требование нужно выбирать в зависимости от обстоятельств каждого конкретного дела. Тем не менее, оперативность обращения за судебной защитой своих прав имеет ключевое значение в подобных ситуациях. 

Чем раньше дольщики начнут «бить тревогу», тем выше шансы получить жилье или вернуть деньги за него.

Лайфхак №4. Не спешите отказываться от договора

Дольщик вправе требовать досрочного расторжения договора долевого строительства по любым причинам, в том числе в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств по договору либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора. При этом возврат внесенных денежных средств в договоре долевого строительства будет осуществлен в срок до 6 месяцев с учетом инфляции (т.е. возвращаемая сумма денежных средств будет актуализирована по текущему курсу валюты).

Что касается договоров с эмитентом жилищных облигаций, то дольщик может отказаться от договора только по причинам неисполнения эмитентом обязательств по договору. При этом следует иметь в виду, что вопрос возврата внесенных средств за жилищные облигации сложнее.

Как правило, номинальная стоимость и реальная стоимость облигаций существенно отличаются и в случае расторжения договора, эмитент вернет вам только номинальную стоимость облигаций (что значительно меньше реальной стоимости) и начисленные на эту сумму проценты за пользование денежными средствами по ставке рефинансирования Нацбанка Беларуси. 

— Нужно понимать, что отказ от договора с эмитентом жилищных облигаций невыгоден для дольщика. Важно отметить, что дольщик, как владелец жилищных облигаций, может самостоятельно на любой стадии строительства квартиры перепродать их, уведомив эмитента и с соблюдением законодательно установленной процедуры. В такой ситуации цена продажи облигаций может быть выше номинальной и интересы дольщика будут обеспечены, — рассказала Кристина Веселовская.

лайфхаки для дольщика

Лайфхак №5. Требуйте устранения недостатков на стадии подписания акта приемки-передачи квартиры

В ряде случаев застройщики передают квартиру дольщику с явным наличием недостатков. При этом многие дольщики не глядя подписывают акт приемки-передачи квартиры, не предъявляя к застройщику никаких претензий в отношении выявленных на стадии приемки недостатков.

Безусловно, это неправильный подход и стоит иметь в виду, что дольщики, в случае наличия недостатков при подписании акта, должны оговорить и зафиксировать все выявленные в ходе приемки квартиры недостатки, а также предусмотреть срок на их устранение застройщиком. 

По законодательству застройщик обязан устранить недостатки в течение трех месяцев с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний.

На данной стадии застройщики, скорее, устранят недостатки в целях завершения процедуры приемки квартиры. И этим необходимо пользоваться, т.к. в последующем (после завершения приемки и полной передачи жилья в адрес дольщика) понудить застройщика к реальному устранению недостатков квартиры будет намного сложнее. 

Лайфхак №6. Не надейтесь на гарантийные сроки 

По законодательству гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет.  

— Однако заставить застройщика устранить недостатки по истечение трех-четырех лет после сдачи квартиры, несмотря на наличие выигрышных судебных решений, очень сложно – довольно часто к этому времени застройщик в процедуре банкротства или уже ликвидирован, — рассказала Анастасия Акулич. — Если такая ситуация случилась и застройщик находится в процедуре банкротства, дольщику удобнее будет устранить недостатки самостоятельно (за свой счет), после чего заявить требование о взыскании своих расходов с застройщика. Требования направляются в адрес антикризисного управляющего, назначенного судом для проведения процедуры банкротства. При этом вероятность того, что у застройщика осталось какое-нибудь имущество, реализация которого позволит погасить требования дольщика, на деле оказывается очень невелика.   

В связи с чем еще раз рекомендуем дольщикам не надеяться на гарантийные сроки и при подписании акта приемки-передачи тщательно проверить квартиру на наличие недостатков (Лайфхак №5). 

Лайфхак №7. Если застройщик нарушает сроки строительства, дольщики вправе взыскать неустойку

В случае нарушения застройщиком нормативных сроков строительства (установлены в проектной документации), дольщики вправе требовать от застройщика оплаты пени в размере: 

0,01% за превышение до трех месяцев,

0,02% за превышение от трех до шести месяцев, 

0,03% за превышение свыше шести месяцев

от суммы своевременно внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки.

Если договором предусмотрен больший размер пени, дольщик вправе требовать оплаты пени по ставке согласно договору.

На практике застройщики уведомляют всех дольщиков об изменении сроков строительства, одновременно направляя проекты дополнительных соглашений о внесении соответствующих изменений к договору.

Подписание такого дополнительного соглашения  — это право дольщика. Однако следует иметь ввиду, что, подписав дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, вы лишитесь права на взыскание неустойки за период продления, поскольку фактически дадите согласие на изменение срока, и нарушения со стороны застройщика уже не будет. В связи с чем, если вы планируете воспользоваться правом на взыскание пени с застройщика за нарушение сроков, при получении проекта дополнительного соглашения об изменении срока строительства такой документ подписывать не рекомендуется (если только договором не предусмотрены негативные последствия уже для дольщика за отказ от подписания). 

Читайте также:

Надо срочно покупать квартиры? Зачем все крупные банки снизили ставки по кредитам на недвижимость

«Мы уходим от сумасшедших теплотрасс и сезонного отключения горячей воды». В Грушевке построят жилой комплекс с электрокотельной от $ 990 за кв. м

Услуги риэлтеров будут оплачиваться по-другому, госрегулирование отменяется. Проект указа внесен на рассмотрение в правительство

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?