17. 07. 2019

«Будет больше многомиллионных сделок через агентства». Colliers International пояснила плюсы изменений для риэлтеров в коммерческой недвижимости

Недавно проекты указа «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета Министров «О тарифах на риэлторские услуги и порядке их оплаты» были внесены на рассмотрение в правительство. Риэлтерское сообщество считает, что, в целом, правки в законодательстве ничего хорошего не принесут, разве что для рынка коммерческой недвижимости. Крупнейшая международная консалтинговая компания Colliers International поделилась своим мнением о проектах новых нормативных документов.

Недавно проекты указа «Об изменении указов Президента Республики Беларусь» и постановления Совета Министров «О тарифах на риэлторские услуги и порядке их оплаты» были внесены на рассмотрение в правительство. Риэлтерское сообщество считает, что, в целом, правки в законодательстве ничего хорошего не принесут, разве что для рынка  коммерческой недвижимости . Крупнейшая международная консалтинговая компания Colliers International поделилась своим мнением о проектах новых нормативных документов.

Что будет по-другому для риэлтеров и потребителей?

Напомним, что предлагаемые изменения направлены на решение существующих проблем и развитие риэлтерской деятельности, предусматривают дополнительные меры по защите прав потребителей на получение качественных риэлтерских услуг.

Основные изменения:

- корректируется ценовое регулирование риэлтерской деятельности,

- вносятся изменения в порядок оплаты риэлтерских услуг физическими лицами,

- исключается предоплата за оказание риэлтерских услуг по найму объектов жилищного фонда,

- отменяется государственное регулирование цен на риэлторские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.

Изменения разрабатывались с учетом мнений и предложений органов государственного управления, потребителей риэлторских услуг и организаций, оказывающих такие услуги. Проекты нормативных правовых актов по вопросам риэлторской деятельности рассматривались созданным при Минюсте общественно-консультативным (экспертным) советом по развитию предпринимательства.

К обсуждению были привлечены Совет по развитию предпринимательства в Республике Беларусь и ОО «Белорусский республиканский союз юристов». В процессе общественного обсуждения на сайт «Правовой форум Беларуси» поступило 210 сообщений от 131 участника. Также замечания и предложения можно было направлять непосредственно на электронный адрес Минюста. Все поступившие в ходе общественного обсуждения замечания и предложения проанализированы и по возможности учтены.

Риэлтеры: «Главную проблему проект указа не решает»

Риэлтерское сообщество считает, что в случае принятия нормативно-правовых документов в предложенной редакции они будут иметь негативные последствия и для потребителей риэлтерских услуг, и для агентств недвижимости. Председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец подчеркивает, что принципиально документ не решает главной задачи.

— Риэлтерская услуга как была, так и остается для потребителей непонятной. Ее не хотят оплачивать потребители. Они желают получить результат здесь и сейчас и готовы за него платить. Формулировки проекта указа не позволяют риэлтерскому бизнесу развиваться и удовлетворять потребности клиентов. Если мы не откажемся от предложенного проекта указа, нам удастся сохранить какой-то статус-кво. Но, к сожалению, мы не сможем предложить дополнительные услуги клиентам, потому что они не предусмотрены законодательством, — уточняет спикер.

По словам руководителя группы компаний «Твоя столица» Владимира Давидовича, некоторые административные решения — это удар не только по целой отрасли и бюджету, но и по потребителям — покупателям объектов недвижимости. «За 23 года работы и десятки тысяч проведенных сделок в нашей компании не было ни одной, оспоренной в судебном порядке. С другой стороны, непонимание потребителями сути риэлтерских услуг и желание сэкономить могут приводить к плачевным последствиям. Уже сейчас статистика по рынку купли-продажи красноречива: в 2017 году удовлетворено 142 иска по признанию сделок недействительными, в 2018 — 162. Запрет на одновременное оказание услуг обеим сторонам приведет к росту мошеннических схем, экспоненциальному росту числа сделок, признанных недействительными», — говорит руководитель группы компаний.

Официальные обращения союзов и ассоциаций риэлтеров в Министерство юстиции содержали предложения о полной отмене тарифов. Позицию риэлтеров тогда поддержало и Министерство экономики.

Colliers International: «Хочется надеяться, что данные законодательные изменения положительно повлияют на развитие честной конкуренции»

Андрей Алёшкин

О влиянии предложенных правок на развитие рынка коммерческой недвижимости свой комментарий предоставил Андрей Алёшкин, Партнер, Директорр департамента офисной и складской недвижимости Colliers International:

- Наиболее перспективной мне видится следующая поправка, предложенная в рамках указанных проектов – отмена государственного регулирования цен на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.

И вот почему. В случае принятия решений об отмене государственного регулирования цен на риэлтерские услуги относительно нежилого фонда, выиграют все игроки рынка, работающие в рамках законодательства Республики Беларусь.

В первую очередь, я бы отметил потенциал этих правок для улучшения инвестиционного климата в сфере недвижимости. Международные практики показывают, что чем более прозрачна процедура многоступенчатой сделки, тем больше доверия к продающей стороне. Сейчас Беларусь, увы не может похвастаться прозрачностью процесса, процесс сделки превращается в занятную арифметику для иностранных компаний: сложи базовые величины в белорусских рублях, подели их на актуальный курс евро или доллара Национального Банка Республики Беларусь и узнай реальную стоимость услуги. А если сделка пролонгированная, а колебания курса существенные? В общем, есть свои сложности, предлагаемые поправки полностью снимают этот вопрос – для инвесторов привычно и понятно, если стоимость услуги договорная и стороны заранее утверждают размер вознаграждения.

Во-вторых, зачастую серьезные крупные сделки в сфере коммерческой недвижимости на десятки миллионов долларов совершаются в Беларуси напрямую, без участия профессиональных консультантов, в том числе в лице компаний, оказывающих риэлтерские услуги. Как следствие, должной юридической защиты и грамотного консультирования профильных в коммерческой недвижимости специалистов при таких сделках нет, международный опыт совершения таких сделок игнорируется, а риски, которые берут на себя и покупатель и продавец – колоссальные. Причины же, по которым такие сделки происходят без участия специалистов в сфере недвижимости заключаются, в том числе, в том, что жесткое регулирование тарифов на риэлтерскую деятельность не позволяет консультантам заключить договор на риэлтерские услуги и стороны оказываются предоставленными сами себе.

Необходимо также понимать ситуацию, когда любая сделка по продаже объектов коммерческой недвижимости – это в первую очередь взаимодействие бизнеса с бизнесом (b2b), которые в принципе не заинтересованы работать по демотивирующей тарифной системе. Согласно текущему законодательству – вознаграждение риелтора, консультирующего сделку продажи, составляет 1% в случае совершения сделки с объектом, стоимостью свыше 16500 базовых величин (ок. 210 тыс. долларов). При полном сопровождении сделки с подготовкой договора и согласовании всех коммерческих условий между сторонами это вознаграждение не покрывает даже расходы по сопровождению сделки риэлтерской компанией. А теперь представьте, что речь идет о сумме сделки, эквивалентной 200 млн. евро. В этом случае 1% – колоссальная сумма, и не только для белорусских реалий, и пока вряд ли белорусские игроки готовы платить такие вознаграждения. Во всем мире существует практика договорных условий, как правило, в сделках таких масштабов условия вознаграждения менее 1%. На начальной стадии переговоров продавца и консультанта проясняются как общие условия вознаграждения, так и дополнительные мотивирующие комиссии, связанные со скоростью продажи либо более высокой, чем изначально договаривались, суммой сделки. Подобная практика позволяет таким сделкам в принципе существовать, сейчас же в белорусской практике – это, мягко говоря, единичные случаи на более скромные суммы либо полное отсутствие сделок для крупных объектов более 100 млн долл.

Что же касается аренды, здесь ситуация противоположная – слишком маленькая сумма тарифа. Оплата по принципу свободного ценообразования отдельно для малых и больших площадей в сегменте b2b – это честно по отношению как к риелторам, получающим одинаковую сумму за услугу подбора небольшого офиса в 100 квадратных метров и большого объекта, например, на 8000 квадратных метров, так и к арендаторам малых площадей, которые сейчас платят одинаковые суммы за риэлтерскую услугу, что и арендаторы больших коммерческих объектов. Налицо серьезное ущемление прав отдельных игроков рынка в зависимости от условий сделки.

Третий положительный момент – развитие самого рынка недвижимости, его культуры и качества оказываемых услуг. Мы за честную игру, во всем мире Colliers International придерживается единых стандартов работы, не смотря на различие в законодательных сферах, наша цель – оказание качественных услуг и выстраивание длительных, доверительных отношений с нашими клиентами.

Хочется надеяться, что данные законодательные изменения положительно повлияют на развитие честной конкуренции, а также окажут влияние на развитие рыночных отношений в отрасли, репутацию и стабильность игроков рынка. Возможно, данная поправка – это то, что способствует приходу на рынок наших прямых конкурентов – глобальных игроков. Но нас это не пугает, скорее добавляет энтузиазма.

В целом хочется добавить, что данная поправка в перспективе ставит Беларусь в один ряд с нашими соседями, где нет госрегулирования цен на риэлтерские услуги, а есть практика определения цены услуг и собственно договорная цена услуг. И не стоит забывать об очевидном: больше сделок – больше налогов в казну. 

Читайте также:

В только что построенных МАПИДовских домах в Домбровке уже продают квартиры на «вторичке». Самый дешевый вариант — «однушка» за $ 48 тысяч

Президент поручил Миноблисполкому разработать генплан городов-спутников. Деньги на жилье возьмут из бюджета Минска

Заработали все, кроме застройщика? Начался суд по делу бизнесмена, который купил 11 квартир в «Маяке Минска» за 10% от цены и продал сильно ниже рынка

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?