16. 08. 2019

Какие кредиты на недвижимость берут белорусы и как продать квартиру, которая в залоге у банка? Большое интервью со специалистом по кредитам

Почему белорусам отказывают в кредитах на жилье? Чем отличаются банковские программы и как продать квартиру, купленную в кредит? Руководитель сектора ипотечного кредитования агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила Семенова отвечает на главные вопросы о кредитовании жилья.

Почему белорусам отказывают в кредитах на жилье? Чем отличаются банковские программы и как продать квартиру, купленную в кредит? Руководитель сектора ипотечного кредитования агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила Семенова отвечает на главные вопросы о кредитовании жилья.

–  Как много белорусов покупают недвижимость с привлечением кредита?

- Каждая третья сделка, которую мы провели за последние 2 года, оформлялась с привлечением кредита. По новостройкам эта статистика часто достигает и 50%, по «вторичке» – колеблется на уровне 30% от всего объема сделок. Так, к примеру, в апреле, мае и июне количество сделок с привлечением кредитных средств на вторичном рынке жилья было около 27%, уже в июле 32% наших клиентов купили квартиры, воспользовавшись банковскими программами ипотечного кредитования. Большинство из этих клиентов кредитуются через нашу программу «Партнер-кредит».

Треть всех сделок на рынке жилья проходит с привлечением кредитных средств

– Кредит осложняет сделку? Часто ли продавцы отказывают покупателю с кредитом?

- Любой нюанс, безусловно, делает сделку чуть сложнее. Если покупатель планирует приобрести квартиру с привлечением кредитных средств самостоятельно, то он может столкнуться с трудностями. В большинстве случаев продавец предпочтет покупателя с «реальными» деньгами вместо того, чтобы ждать, пока вам одобрят и выдадут кредит. Кроме того, для продавца такая сделка усложняется и тем, что нужно самому звонить в банк и уточнять все нюансы, открывать дополнительный счет, думать о том, чтобы снять деньги без комиссии с наименьшей конвертацией, договариваться с покупателем о компенсации, ничего не упустив и прописав в договоре. Часто, осознавая все это, человек принимает решение не связываться.

Мы людям помогаем со всем этим разобраться. Если мы видим, что человек по тем или иным причинам не получит нужную сумму в кредит, то сразу же об этом ему говорим.

– Сколько людей приходит в агентство на консультацию со специалистом по кредитованию?

- Ежемесячно к нам обращается порядка 400 человек за консультацией по кредитам. Часть из них впоследствии становится нашими клиентами, часть уходит на рынок и решает жилищный вопрос самостоятельно или с помощью других компаний.

– Были ли ситуации, когда банк отказывал в кредите, тогда как ваши специалисты проблем не увидели?

- Ситуации, чтобы мы все проанализировали, просчитали, подобрали программу, а в итоге получили отказ, были. Но это единицы. Всегда это связано с тем, что клиент умолчал о каком-либо факте из своей жизни. К примеру, непогашенная судимость, долги по алиментам, большие просрочки по кредитам. Но, повторюсь, это случается крайне редко.

Специалист по кредитам на недвижимость

– Какие суммы белорусы берут в кредит?

- Это индивидуальный вопрос, и все, конечно, зависит от ситуации. Если брать общую статистику, то средняя сумма кредита на жилье среди сделок «Твоей столицы» – 50-55 тыс. рублей (или 25 тыс. долларов). Эта сумма эквивалентна половине стоимости стандартной «однушки» на вторичном рынке Минска.

Если для приобретения жилья или на ремонт не хватает всего 5-10 тыс. долларов, то часто люди ограничиваются потребительским краткосрочным кредитом, хотя и долгосрочный кредит на приобретение жилья на такую сумму взять можно.  

Случалось, что мы проводили и такие сделки, где доля кредитных средств покрывала 90% стоимости квартиры. То есть на руках у покупателя было лишь 10% на первоначальный взнос. Платежи по таким кредитам, конечно, большие, но человек взвешивает свои возможности и сам принимает решение. Часто большие кредиты берут специалисты IT-сферы с хорошим уровнем заработной платы, которые только вчера захотели купить квартиру и не намерены ждать.

В среднем на покупку недвижимости белорусы берут кредит в 25 тысяч долларов.   

– Правда ли, что банки проверяют кредитную историю? Как?

- Да, кредитная история проверяется. Банк делает запрос в Нацбанк и оттуда получает вашу историю, где наглядно видно, какие у вас в наличии карты, рассрочки, кредиты, задолженности.

– А что считается грубой задолженностью?

- Это зависит от банка. Кто-то в принципе не работает с заявкой на кредит, если видит просрочки даже на 1-2 дня. Кто-то разбирается в ситуации, смотрит, что же было и по какой причине.

– Досрочное погашение кредита – это хорошо или плохо для кредитной истории?

- Конечно, банк заинтересован в том, чтобы клиент больше пользовался кредитом, платил проценты. Но если у него не было просрочек, если позволяет доход, есть поручители или возможность предоставить залог, то быстрое закрытие кредита не скажется негативно на решении банка о выдаче следующего.

Часто кредитуются люди, у которых абсолютно чистая кредитная история, и совершенно непонятно, как они себя проявят. Но им тоже дают кредиты.

– Возможно ли продать квартиру, которая куплена в кредит?

- Здесь все зависит от того, какой способ обеспечения был по кредиту. Если кредит взят под поручительство, то никаких ограничений, чтобы распоряжаться квартирой, нет. Вы просто остаетесь должником банка, и уже от вас зависит, погасите ли вы кредит, продав недвижимость, или приобретете новый объект и продолжите платить по установленному графику.

Если кредит был выдан под залог приобретаемой квартиры, то тут все несколько сложнее. Перед тем, как продавать недвижимость, кредит нужно закрыть. Можно привлечь краткосрочный потребительский кредит, а можно закрыть кредит на недвижимость за счет задатка от покупателя, в данном случае очень важно присутствие специалиста, который объяснит сторонам сделки все нюансы.

– Что делать, если квартира построена с привлечением льготного кредита? Есть ли варианты продать такой объект?

- Тут два варианта. Если кредит погашен, но не прошли установленные законом сроки [недвижимость, приобретенную с привлечением льготного кредита, нельзя продавать в течение 5 лет], то нужно подать заявление в исполком, запросив разрешение. Закон предусматривает ряд ситуаций, при которых исполком примет положительное решение. Рассмотрение такого заявления, как правило, занимает от трех недель до месяца.

Если кредит не погашен, то прежде, чем обращаться за разрешением в исполком, вам необходимо полностью погасить задолженность.

купить квартиру на вторичном рынке в кредит

– С какими банками вы работаете? И чем отличаются их программы?

- Мы работаем со всеми крупнейшими банками, которые предоставляют кредиты на жилье – это Беларусбанк, БПС-Сбербанк, Приорбанк и Белинвестбанк, также с лизинговой компанией «Райффайзен-лизинг». Помимо них, на рынке есть и другие банки, кредитующие недвижимость, но не такие популярные. У них либо процентная ставка будет выше, либо условия хуже, либо кредиты выдаются под определенный сегмент (только «первичка» или только «вторичка»). Никаких специальных условий с банками-партнерами у нас нет, но клиенты все равно прибегают к их программам, так как эти банки предоставляют лучшие условия на рынке.

Что касается программ, то сегодня все крупнейшие банки предоставляют кредит примерно по одной процентной ставке. Она составляет в среднем от 14% до 14,5% годовых (ставка плавающая). Разница в условиях – именно на это мы обращаем внимание, когда советуем клиентам ту или иную программу. Количество поручителей, залог, возрастные ограничения, уровень заработной платы, срок кредитования, лояльность банка – взвешивая все нюансы, мы подбираем клиенту самый выгодный вариант. Чтобы провести эту работу самостоятельно, необходимо объехать все банки и проконсультироваться по всем условиям – безусловно, это займет уйму времени и сил.

5 МОМЕНТОВ, КОТОРЫЕ НАДО УЧЕСТЬ, ОБРАЩАЯСЬ ЗА КРЕДИТОМ В БАНК

Людмила Семенова рассказала о 5 моментах, про которые часто забывают люди, обращаясь за кредитами в банк. Иногда незнание этих нюансов сильно осложняет сделку.

  • Комиссия за снятие кредитных денег  

Действительно, у некоторых банков есть комиссия за снятие наличных средств со счета, на который банк перечисляет деньги продавцу. В зависимости от кредита она может потянуть существенную сумму. Конечно, компенсация падает на плечи покупателя – ведь продавец хочет получить на руки всю сумму, прописанную в договоре.

Похожая ситуация касается и конвертации валют. Наши специалисты владеют ситуацией по всем банкам, а потому помогают совершить сделку с наименьшими доплатами, а чаще – вовсе без них.

  • Ставка одинаковая, а условия разные  

Крупнейшие банки страны предлагают кредит на недвижимость приблизительно по одной процентной ставке. Возникает вопрос: что же выбрать? Человек вынужден бегать по банкам, задавать одни и те же вопросы, раз за разом проговаривая свою ситуацию. Однако истории очень разные, и часто, услышав на первой консультации заветные «вам дадут кредит», человек идет на сделку, а позже получает отказ. Приведем пример: узнав основные условия кредитования, покупатель заключил предварительный договор на новостройку, а вернувшись в банк, узнал – кредит на озвученных ранее условиях может быть выдан только на «вторичку».

  • Кредит могут не дать из-за наличия карт рассрочек («Халва», «Красная карта», «Карта FUN »)  

Не секрет, что на решение о выдаче кредита влияет уровень заработной платы и кредитная история претендента. Многие понимают, что наличие открытых кредитов, поручительство или плохая кредитная история могут послужить причиной отказа. Но часто клиенты забывают про открытые овердрафты и карты рассрочек – «Халва», «КартаFUN» и прочее – и это становится роковой ошибкой.

У всех своих клиентов мы интересуемся наличием таких карт, просчитываем платежеспособность, выясняем лимит овердрафта. Иногда предлагаем закрыть карту рассрочки, чтобы беспрепятственно получить необходимую сумму в кредит на жилье, а люди не понимают, спрашивают: «Ну я же ей не пользуюсь! По ней даже платежей нет». Не важно. Банк предполагает, что в какой-то момент вы можете воспользоваться всей суммой рассрочки и не сможете платить по кредиту, а потому вынужден учитывать этот момент.

  • Призывникам нужно искать поручителей  

В зоне риска на неполучение кредита также молодые люди призывного возраста. Есть банки, которые в принципе не принимают заявки от клиентов, у которых нет отсрочки до 27 лет. Другие просят предоставить в качестве поручителей близких родственников. Часто люди забывают об этом нюансе, в итоге сталкиваясь с неприятной неожиданностью.

  • Вопросы с трудоустройством  

Есть вопросы и с трудоустройством. Так, многие банки не принимают справки о доходах из-за границы, неважно, что есть официальный контракт, трудовая и прочее. Кредит под такой доход получить крайне сложно. 

Есть нюансы и со сменой работы. Стандартно, чтобы получить кредит, необходимо отработать на одном и том же месте установленное количество месяцев. В противном случае вы получите отказ. Однако не все потеряно. Среди прочих у нас были сделки, где удавалось взять кредит клиентам, сменившим место работы. Это возможно, если человек устроился на новое место буквально на следующий день после увольнения с предыдущего. Правда, такой вариант возможен далеко не во всех банковских учреждениях.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

Белорусам такое и не снилось. В Дании начали выдавать ипотеку под 0% годовых

«Продавец требует деньги, чтобы выписаться из квартиры» — эксперты разбирают реальные ситуации на рынке жилья

C 14 августа ставка рефинансирования снова снизится. Глава Нацбанка: следом могут снизиться ставки по кредитам на жилье

О зарплатах строителей, городах-спутниках и квартирах для нуждающихся — Министр архитектуры и строительства рассказал, чего ждать в 2020 году

Источник: realt.by

Сегодня извлекла из недр самой дальней полки старые джинсы, а они на красоте моей необъятной не сходятся.
- Муж, - говорю, - ты чего не сказал, что я так разожралась?
- А чё, можно было?

еще

17 ноября в Беларуси пройдут парламентские выборы.

Намерены ли вы участвовать в них?