Что может дать изменение указа № 615 "Об оценочной деятельности"?

Эксперты Colliers International, международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости, оказывающего, кроме прочих, услуги по оценке, обсудили предлагаемые изменения и поделились своими наблюдениями по особенностям правового регулирования проекта Указа с точки зрения международной практики.

Проект привнесёт ряд положительных изменений для осуществления оценочной деятельности. К ним можно отнести следующие.

Во-первых, это объединение оценки земельных участков и расположенных на них объектов в один вид оценки. На текущий момент оценка земельных участков и капитальных строений – это различные виды оценок. Сегодня, при проведении оценки рыночной стоимости капитального строения (капитальное строение рассматривается в неразрывной связи с землей) необходимо применять оба вида оценок. 

Законодательство по оценке и практика работы стран-соседей, а также ряда европейских стран (Швеция, Латвия, Литва) не предполагают подобного разделения оценок. Кроме того, кодекс Республики Беларусь о земле определяет земельный участок как часть земной поверхности, рассматриваемой в неразрывной связи с расположенными капитальными строениями (зданиями и сооружениями). Исходя из базового определения земельного участка, объекта недвижимости, единства судьбы земельного участка и капитальных строений на нем, предлагаемое объединение оценок представляется целесообразным. Вносимые изменения по объединению двух видов оценок (земля и капитальные строения) в один, очевидно, упростят процедуру текущих оценок объектов недвижимости, а также станут менее затратными для будущих претендентов на оценку данного вида объектов.

Во-вторых, изменения устраняют выявленные расхождения в применяемой при оценке терминологии, приводя ее в соответствие различным актам законодательства.  На текущий момент оценочная деятельность регулируется большим количеством нормативных документов (указ, технические кодексы установившейся практики, стандарты). Согласование их необходимо для облегчения работы оценщиков и исполнителей оценки. 

В будущем оценщики ожидают решительных шагов по упрощению системы нормативно-правовых актов по оценке и высказывают пожелания об уменьшении количества документов и улучшении их качества. Примером могут послужить лаконичные международные стандарты по оценке.

Помимо очевидных положительных изменений следует отметить ряд неочевидных и даже странных предложений. Предлагаемые изменения Указа не коснулись острых вопросов, которые волнуют оценочное сообщество и бездействие в отношении которых может привести в конечном итоге к негативным последствиям.  В частности, недостаточно проработан вопрос внесения сведений в государственный реестр оценщиков.

Указом № 228 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь» от 7 июня 2018 года (абз. 40 — 41 подп. 1.2 п. 1) в состав государственного реестра оценщиков установлено включить информацию о заключениях об оценке, данные из них и электронные копии этих заключений для аттестованных оценщиков. Вносить информацию о заключениях об оценке будут сами исполнители оценки по порядку, устанавливаемому Советом Министров Республики Беларусь. На текущий момент этот порядок не разработан.

Обсуждаемые изменения к Указу №615 предлагают не вносить в государственный реестр оценщиков электронные копии и данные из заключений об оценке кадастровой стоимости земель, земельных участков. Такое предложение рационально, однако недостаточно.

Повсеместное внесение в базу государственного реестра оценщиков данных из заключений об оценке по остальным видам объектов оценки всеми исполнителями оценки несет в себе ряд угроз:

1) угрозу разглашения конфиденциальной информации, содержащейся в заключениях; а также влечет нарушение обязанности исполнителя оценки о конфиденциальности при проведении оценки;

2) необоснованное увеличение затрат при оказания оценочных услуг, поскольку дополнительные трудозатраты на внесение данных в реестр оценщиков исполнителям оценки не будут компенсироваться;

3)  возникает очевидный конфликт интересов между организациями, имеющими доступ к данным реестра оценщиков (например, предлагаемый оператор государственного реестра оценщиков — научно-производственное государственное предприятие “Национальное кадастровое агентство” – осуществляет, в том числе, услуги по оценке).

При подготовке проекта Указа проведён анализ актов законодательства иностранных государств только в части изменений, касающихся объединения оценок (земля и капитальные строения).  Однако не изучены международные практики по формированию реестров оценщиков.

Здесь хочется отметить, что в соседних европейских странах информация из заключений оценщика является строго конфиденциальной, распространение которой запрещается в любом виде. Частой практикой работы с европейцами является подписание соглашений о неразглашении информации (Non—disclosure agreement, NDA). Соответственно, базы и реестры оценщиков, содержащие информацию из заключений об оценке, в европейских странах отсутствуют, поскольку они противоречат законодательству о защите информации. В соседней к нам Российской Федерации, в Единый федеральный реестр вносятся только определенные на законодательном уровне оценки и заключения, для которых предусмотрена публичность (например, оценки для Паевых инвестиционных фондов).

Исходя из международной практики, п.10 и 35 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь могут быть дополнены также другими исключениями по видам заключений об оценках для различных целей и контрагентов. По мнению экспертов, наполнение информацией Государственного реестра оценщиков следует проработать детально, оценивая трудозатраты на создание и хранение информации, а также ее возможное использование и связанные с этим риски.

Имеет смысл также ограничить реестр, например, оценками для предприятий государственной формы собственности. Аналогичным образом предусмотрена обязательная экспертиза (проверка достоверности) оценок при продаже объектов, находящихся в государственной собственности. С точки зрения контроля над эффективным использованием государственного имущества данная норма разумна.

Изменения, указанные в проекте и связанные с распространением Указа №615 на отношения в связи со страхованием, эксперты Colliers International считают естественными для соблюдения единой методологии для всех видов оценок, проводимых в стране.

Татьяна Вильчик, директор департамента оценки Colliers International