30. 10. 2019

"Если люди уедут, квартиры никому не будут нужны". Эксперты рассказали о рисках белорусской экономики

Стоимость квадратного метра в Минске растет медленно, но стабильно. Прирост на уровне 5% за последний год считается положительной тенденцией для белорусского рынка недвижимости. Однако в последнее время появляется все больше тревожных общеэкономических «звоночков». Мы решили поговорить с экономистами, чтобы узнать, чего можно дальше ждать от цен на недвижимость и выгодно ли инвестировать в квартиры в Минске сейчас.

Стоимость квадратного метра в Минске растет медленно, но стабильно. Прирост на уровне 5% за последний год считается положительной тенденцией для белорусского рынка недвижимости. Однако в последнее время появляется все больше тревожных общеэкономических «звоночков». Мы решили поговорить с экономистами, чтобы узнать, чего можно дальше ждать от цен на недвижимость и выгодно ли инвестировать в квартиры в Минске сейчас.

«В вопросах девальвации Беларусь уникальна»

Источник фото: director.by

— Перед тем, как обсуждать возможные варианты апокалипсиса на рынке недвижимости, хотелось бы уточнить, что я рассуждаю как специалист финансовой сферы. И в силу специфики своей профессии я могу не знать некоторых отраслевых особенностей рынка недвижимости, — уточнил старший аналитик «Альпари» Вадим Иосуб. — Между рынком недвижимости и общим состоянием экономики не такая уж прямая и очевидная связь, как принято думать. Как, впрочем, между состоянием экономики и инфляцией или девальвацией. 

Мы привыкли связывать эти процессы, потому что наша экономика периодически была в кризисе, и это всегда сопровождалось резким ростом цен и сильной девальвацией национальной валюты. Кстати, в вопросах девальвации Беларусь уникальна, потому что, начиная с 1991 года, у нас была самая высокая инфляция и самая высокая девальвация на территории бывших республик СССР. Но если брать мир в целом, то и здесь нас мало кто «опередил»: Зимбабве, Венесуэла и, пожалуй, все. Мы умудрились без гражданских и внешних войн заиметь одну из самых высоких инфляций и девальваций во всем мире. 

Сейчас экономика почти не растет. По последним данным, ВВП Беларуси с января по сентябрь 2019 года по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем вырос на 1% (планы на год составляли 4%). При этом мы имеем укрепляющийся рубль к валютной корзине и рекордно низкую инфляцию. Стабильный курс национальной валюты и низкая инфляция — это хорошо. Но этого недостаточно для устойчивого роста экономики. 

Раньше многочисленные проблемы белорусской экономики были связаны с тем, что печатали очень много «пустых» денег. Затем эти средства направлялись на неоправданный рост зарплат и льготные кредиты экономике. В частности, были распространены огромные кредитные льготы на строительство жилья, практически бесплатные. 

Казалось бы, что для рынка недвижимости ситуация позитивная: зарплаты растут, спрос растет, покупательская способность растет. Как раз на это время (2007-2008 годы) пришелся пик цен — около $2000/кв.м. Однако это нездоровый рост, который кроет в себе причины последующего падения. Цены на недвижимость растут — растет инфляция, следом за ней идет девальвация национальной валюты. И с этим надо что-то делать. Простейший ответ Центрального банка в ответ на эти процессы — сократить выдачу денег в экономике и резко повысить процентные ставки. В ответ на это получаем падение цен на недвижимость. 

После окончания кризиса 2008-2009 годов в конце 2012 года государство решило снова простимулировать экономику льготными кредитами, а население ростом зарплат. И снова цены на квадратный метр стали расти. Как итог — на рубеже 2014-2015 годов произошла 30%-я девальвация. 

«Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов»

— С тех пор денежная политика изменилась. Пришли новые люди в Национальный банк, которые привнесли серьезные изменения в финансовую политику. Первое — они стали таргетировать денежную массу. Это значит, они стали очень сильно контролировать прирост денег и ставить барьеры и ограничения на количество выдаваемой денежной массы в год. Если говорить простым языком, Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов, выставляя годовой лимит.

В результате в 2015-2016 годах мы снова получили снижение экономики и снижение реальных доходов населения. Как следствие — рост процентных ставок на строительство жилья и снижение кредитования. При этом стоимость квадратного метра ожидаемо упала.

Летом 2017 года начался рост стоимости квадратного метра. Это произошло потому, что стали потихоньку расти доходы населения и возвращаться кредиты на недвижимость. Но это происходило очень аккуратно, без особого «разгула» льготных кредитов, по более-менее рыночным ставкам. 

А что будет дальше?

— Сейчас практически нет инфляции и девальвации, на финансовом рынке все более-менее здорово, но это не говорит о том, что у нас в экономике все хорошо. Причем на этот раз это не связано с печатью «пустых» денег или выдачей льготных кредитов. Причины другие, основная проблема — неэффективность госсектора и огромные кредиты, которые этим госсектором накоплены. И беда в том, что кредиты взяты под гарантии государства. Например, речь идет о кредитах на модернизацию государственных предприятий. По сути, это «зарытые» деньги, которые никогда не вернутся. И, скорее всего, отдавать эти деньги придется государству. О том, что эту проблему надо решать, говорят все: всемирные финансовые организации, МВФ, Всемирный банк. 

Выход из этой ситуации один — реструктуризация. Она подразумевает под собой попытку продать то, что, возможно, купят, или «вылечить» то, что еще может «жить». Но здесь относительно предприятий нужно различать два разных понятия: кризис ликвидности и кризис платежеспособности. Во втором случае предприятие никогда не сможет приносить прибыль. Если идет речь о кризисе ликвидности, то дополнительные вливания средств могут исправить ситуацию. Но здесь нужно быть максимально внимательным, чтобы не перепутать эти категории. 

«Мы медленно придем к $1400 за «квадрат»

— Самый вероятный сценарий, при котором цены на недвижимость могут сильно упасть, возможен только в том случае, если они сначала сильно вырастут. Как раз такую ситуацию мы уже наблюдали в 2008-2014 годах. 

Чисто теоретически перед выборами могут вырасти зарплаты и подешеветь кредиты на недвижимость, а значит, и цены «пойдут» вверх. Но я не считаю такое очень вероятным, — высказал свою точку зрения Вадим Иосуб. — Делать какой-либо прогноз далее, чем на 1 год, на мой взгляд, невозможно. Я думаю, что в течение следующего года экономика останется в ситуации стагнации. То есть мы будем наблюдать небольшой рост, мало отличимый от нуля. При этом, скорее всего, не будет «разгона» инфляции и девальвации, а темпы роста доходов замедлятся в реальном выражении. Также затормозится снижение ставки рефинансирования, а значит, и всех ставок на кредитно-депозитном рынке. То есть кредиты на недвижимость будут дешевле, но незначительно. Это значит, что рынок недвижимости будет чуть-чуть расти, примерно к $1400 за «квадрат». Однако причин для резкого роста цен на недвижимость нет.

«Парадоксальная ситуация: желания встать и подняться с дивана нет»

Источник фото: director.by

— За последнее время два мировых рейтинговых агентства подтвердили предыдущие рейтинги Беларуси — они остались на уровне единицы. Это значит, что есть стабильность, но нет движения вверх и прогресса, — рассказал финансовый консультант Михаил Грачев. — Глава Международного валютного фонда относительно недавно опубликовала доклад, в котором указала, что в мире сохраняются риски ухудшения общемировой экономической ситуации. В частности, есть возможность развития общемировых торговых войн.

При этом недавно стало известно, что Беларусь заключает договор с новой американской юридической компанией, чтобы на официальном уровне получить статус рыночной экономики в Министерстве финансов США. Сделать это планируется примерно к 2021 году, и как раз примерно на эту дату запланировано вступление Беларуси в ВТО. 

Получается, что в нашей стране наметилась положительная тенденция, движение к более интенсивному развитию.

Но для признания экономики рыночной нужно соответствовать мировым требованиям. В числе прочих — прозрачность экономики и свободное образование заработной платы между работодателями и трудовыми коллективами. И вот как раз во втором пункте может случиться заминка. Потому что, на мой взгляд, основное «ярмо» на шее белорусской экономики — государственный сектор. Может быть, в частном секторе ситуация обстоит лучше, но, по различным оценкам экспертов, доля частного сектора к государственному составляет 30% к 70%. А может быть, даже и больше. 

Рыночными у нас являются те компании, которые работают на внешний рынок. И, в первую очередь, на рынки дальнего зарубежья. Например, калийная отрасль, нефтехимия и другие. Там очень жесткие требования: «Либо работайте с нами по рыночным условиям, либо до свидания». Там никто «до двух» считать не будет. Но есть огромный сектор, который работает только на ближнее зарубежье (Россия, Казахстан). И здесь другие «правила игры». Россия тоже от этого страдает, но у них другие ресурсные возможности. Беларусь лишена такого «бонуса». Поэтому нам приходится рассчитывать на собственные силы. 

В итоге складывается парадоксальная ситуация: у всех есть понимание, что надо двигаться вперед, но желания встать и «подняться с дивана» нет. Все равно мы по нашей ментальности продолжаем сидеть на этом «диване» и ждем, что нам кто-то чем-то поможет, — например, отменит налоговый маневр. Но не на это надо рассчитывать. Нужно «двигать» то, что мы можем продать, и «развязать» людям руки в отношении бизнеса. 

Если мы этого не сделаем в ближайший год-два, то ситуация примет масштаб катастрофы. Уже сейчас мы движемся к критической отметке. 

«Уедут кадры — и недвижимость никому не будет нужна»

— Есть одна «больная» тема, которая мало озвучивается, — отток квалифицированных кадров во всех отраслях. У нас «убежали» все строители, водители, медики. Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине, и все молодые педагоги, как птицы осенью, «встанут на крыло» и улетят в другие страны. Только разница в том, что они не вернутся, — их ничего здесь не держит. 

В итоге и недвижимость никому не будет нужна. Пенсионерам квартиры не нужны, а недвижимость как объект инвестиций с целью дальнейшей продажи сейчас мало кто рассматривает. Это попросту неактуально сегодня. Сейчас недвижимость покупается для того, чтобы ей пользоваться. 

Я смотрю на некоторые столичные стройки, и невозможно не провести параллель с китайскими городами-призраками, где среди миллионов квадратных метров ветер пыль гоняет. Люди там не живут. Не хочется для Беларуси прогнозировать плохое, но поживем - увидим. 

Читайте также:

«Я предлагаю не дом, а стиль жизни». В 30 км от Минска за $ 250 тысяч продается необычный коттедж

«Золотой» полуостров в Минске. Что будет с землей на месте завода им. Кирова и так ли легко будет ее использовать

«Мне нужно было идти на аборт из-за предрассудков?» Монолог двух многодетных мам о том, что бесплатных квартир не бывает

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?