14. 11. 2019

Как зарыть 2 миллиона долларов от простых белорусов в землю: история одного инвестиционного договора

Земля в Минске, особенно вдоль основных дорожных артерий и станций метрополитена, стоит очень дорого, и городские власти продают ее с аукциона за большие деньги. Однако есть и другой способ получить "лакомый участок": быть инвестором. План по привлечению инвестиций никто ведь не отменял. Тут можно уже не только на землю, но и на льготы рассчитывать. Однако с обязательством: инвестор должен построить ровно то, что интересно городу, причем исключительно за свой счет. Но то, что красиво выглядит на бумаге, не всегда так же красиво заканчивается на практике. Разбираемся с проблемой на примере снесенного «Евро Сити».

Земля в Минске, особенно вдоль основных дорожных артерий и станций метрополитена, стоит очень дорого, и городские власти продают ее с аукциона за большие деньги. Однако есть и другой способ получить "лакомый участок": быть инвестором. План по привлечению инвестиций никто ведь не отменял. Тут можно уже не только на землю, но и на льготы рассчитывать. Однако с обязательством: инвестор должен построить ровно то, что интересно городу, причем исключительно за свой счет. Но то, что красиво выглядит на бумаге, не всегда так же красиво заканчивается на практике.  Разбираемся с проблемой на примере снесенного «Евро Сити».

История с инвестиционным договором на строительство многофункционального центра «Евро Сити» между Мингорисполкомом и ООО «Сити Инвест Групп» долгая и запутанная. Городские власти доверили крупный проект на лакомом куске земли вдоль улицы Притыцкого фирме с не самыми большыми финансами, а та в свою очередь привлекла «дольщиков», которых в инвестпроекте, по логике, быть не должно. Чтобы распутать клубок «странной» истории, нам пришлось поговорить с разными людьми из нескольких компаний, которых объединяют лишь несколько фактов: все они захотели остаться анонимными; компании, в которых они работали или с которыми были как-то связаны, уже давно банкроты (это можно проверить тут и тут).

«ГородСтрой» и БЦ «Империал»

Чтобы понять всю ситуацию, нужно вернуться в конец «нулевых», когда в столице существовало и успешно развивалось ООО «ГородСтрой». Именно эта компания стала генподрядчиком в строительстве «Евро Сити» на пересечении улиц Притыцкого и Тимошенко. И это та компания, которая возвела фундамент (единственное, что было возведено) в этом многофункциональном комплексе.

- Мне поступило указание оградить площадку, привезти туда бытовки, ну и подготовить все для возведения будущего комплекса. Мы с этим успешно справились, но дальше за судьбой площадки я уже не следил, - рассказывает бывший работник ООО «ГородСтрой», который попросил остаться анонимным. – Моя команда тогда трудилась на другом объекте.

У компании в то время дела шли отлично. У них был успешно возведен жилой дом "Славный" в поселке Озерицкая Слобода, жилой дом в Смолевичах и велось активное строительство и реализация жилого комплекса "Престиж" в Советском районе Минска. А также возводился крупный бизнес-центр «Империал» на улице Скорины.

- В какой-то момент главный офис перестает выделять средства на возведение «Империала». У нас был закуплен весь материал, однако мы не могли рассчитаться с подрядными организациями. Тогда и начались проблемы, простои. А сроки поджимали, - рассказывает источник. – Я не знаю, из-за чего это случилось. Но поговаривали, что руководство куда-то неудачно вложилось в России. Но опять же – это слухи.

В итоге «ГородСтрой» неожиданно находит деньги и завершает БЦ «Империал». Однако бизнес центр сдали недоделанным. Дольщики, которые были в «Империале», взяли на себя обязательства, сами сбрасывались деньгами и сами достраивали свои помещения. По словам бывших работников «ГородСтрой», до завершения строительства компании не хватило каких-то 3-5%. Однако в товариществе собственников БЦ «Империал» с этим не согласны.

- Да какие 5 процентов? Дольщикам приходилось даже лифты за свой счет ставить. Люди вложили огромные деньги в то, чтобы достроить и свои помещения, и здание в целом. Даже страшно такие цифры называть. Да и никто вам уже их и не назовет, - рассказали в товариществе собственников «Империала». – Да, те, кто следил за стройкой и ночевал в этом бизнес-центре, те построили свои этажи. А кто просто платил деньги и рассчитывал получить офис без вложений, тем пришлось переплачивать. Подрядчикам «ГородСтрой» перестал платить, вот строители и опустили руки. Единственные, кто работал, это те компании, которые сами имели метры в этом бизнес-центре.

Бизнес-центр «Империал» был сдан в 2014 году. После сдачи ООО «ГородСтрой» объявляет себя банкротом и уходит в ликвидацию. Причем при ликвидации компетентные органы не нашли никаких нарушений в деятельности компании.

Не дольщики, а «субинвесторы»

Чтобы понять, что за ООО «Сити Инвест Групп» и какое отношение оно имеет к ООО «ГородСтрой», кроме подряда последней на площадке, нужно вернуться в 2011 год. «Сити Инвест Групп» (дольщики называют компанию сокращенно – СИГ) была зарегистрирована в марте 2011 года. Согласно уставу СИГ, фонд компании составлял всего лишь $661 по курсу НБ на то время. Но это не помешало молодому предприятию уже в сентябре того же года заключить с Мингорисполком инвестиционный договор (ИД) под номером 101 на строительство многофункционального комплекса «Евро Сити» на пересечении улиц Притыцкого и Тимошенко.  

Наши источники сходятся в том, что директором свежеиспеченной компании стал человек, который не имел никакого отношения к строительству, а работал в риэлтерской сфере. То есть он знал, как продавать, но не знал всех нюансов строительной сферы. Но в инвестдоговоре компания обязывалась вложить €20 000 000 и даже больше. А построить «Евро Сити» обещали до середины 2015 года. И стороны ударили по рукам.

В 2013-м СИГ заключил с Мингорисполкомом договор аренды земли. К 2014 году проект «Евро Сити» запускает масштабную рекламу: инвестор рассказывает о прекрасном будущем и почему-то просит простых белорусов вложиться в свой объект. Обычных граждан это не настораживает.

— У предпринимателей и физлиц проект вызвал большой интерес и высокое доверие из-за наличия инвестиционного договора. Руководство СИГ всегда подчеркивало, мол, «ребята, вы не волнуйтесь, мы не проходимцы какие-то: вот вам в доказательство инвестдоговор. Вы же понимаете, что это означает: полное доверие со стороны чиновников и жесточайший контроль от них же. Плюс разрешение на строительство, гарантийные обязательства банка и так далее». То есть у людей документальная часть была в полном порядке. А дольщики не знали, что по договору с городом СИГ не имеет права привлекать наши средства — это было грубым нарушением действующего законодательства (решение прокуратуры, к которому мы еще вернемся – прим.ред.), — рассказывает один из дольщиков. — Информация о стройке была буквально везде, и к тому же застройщик предлагал офисы небольшой площади – что на то время было очень заманчивым предложением.

"На название договора не обратили внимание"

Примечателен тот момент, что договоры для дольщиков готовили юристы компании ООО «ГородСтрой», которая выступила подрядчиком при строительстве «Евро Сити». Подписывались бумаги в офисе «ГородСтрой», но от лица «Сити Инвест Групп». У «ГородСтрой» был опыт привлечения дольщиков в строительство (смотри БЦ «Империал»). Договоры именовались как субинвестиционные. Но люди не обратили на это внимания. В итоге физлица становились кредиторами строительства.

- В офисе нам все говорили, что это договор долевого участия в строительстве. Мы не обратили внимания на название. Причем договор заключался в офисе «ГородСтрой», и со всеми нами работал один и тот же человек. Мы долгое время думали, что это директор СИГ. Потом оказалось, что это какой-то менеджер «ГородСтрой». Нам объяснили: мол, мы группа компаний, учредители одни и те же. А так как «ГородСтрой» на тот момент имел хорошую репутацию и отметился строительством жилых домов и бизнес-центра, то никаких сомнений не возникало, - рассказывает один из дольщиков.

По словам источника, который в свое время работал в СИГ, учредителем и одной, и другой компании являлось ООО «Рижская строительная и инвестиционная компания». По сохранившимся документам именно она и планировала «вложить» деньги в «Евро Сити» (мы еще к этому вернемся), но что-то пошло не так.

В итоге СИГ заключил более 40 договоров, в основном с физическими лицами, собрав около 2,1 миллиона долларов.

- Как-то так получилось, что крупные компании обошли «Евро Сити» стороной, а основными инвесторами стали обычные горожане, планировавшие таким образом создать задел на будущее либо самостоятельно работать на офисных и торговых площадях, - рассказывают дольщики.

В редакции имеется документ, в котором видно движение средств СИГа. Из поступивших 2,1 миллиона долларов на счет ООО «ГородСтрой» согласно договору об исполнении обязательств третьим лицом было переведено порядка $600 000. Еще примерно такая же сумма была переведена СООО «ГородСтрой-Инвест» («дочь» ООО «ГородСтрой», которая трудилась над БЦ «Империал») с пометками «за люстры», «за плитку», «за цемент», «электрооборудование» и даже «тайфун». Это притом, что на месте будущего «Евро Сити» пока только рыли котлован.

Есть платеж и за «аренду помещения». Оказывается, в «Империале» были офисы, которые принадлежали СИГу. Вот список перемещения этих площадей разным компаниям, который составили дольщики "Евро Сити", и какое отношение данные компании имели к СИГ. Все договоры купли-продажи имеются в распоряжении редакции. 

Получилось так, что на строительство «Евро Сити» осталось меньше 1 млн долларов дольщиков. Наверное, поэтому возведение «Евро Сити» практически не велось. «ГородСтрой» успел только оградить площадку, возвести фундамент и подвести коммуникации. Для дальнейшего строительства нужны были деньги, а взять их было не откуда.

Напомним, что согласно инвестдоговору многофункциональный комплекс должен был быть сдан в 2015 году. Субинвесторы стали переживать за свои деньги. По предположениям дольщиков, и с этим мнением согласен наш источник, – средства поступали на счет ООО «ГородСтрой» и уходили на достройку БЦ «Империал». Потому что больше источников, которые могли помочь в возведении «Империала», у «ГородСтроя» не было. Да и покупать плитку и люстры для «Евро Сити» было уж слишком рано.

К середине 2015-го при степени готовности объекта в 8% работы прекратились.

Бумажные чудеса

Самое странное в этой истории – это поведение Мингорисполкома. Даже если опустить тот факт, что чиновники не проверили финансовую состоятельность и не заметили привлечении дольщиков по инвестдоговору.

В 2015 году заканчивается срок ИД между «Сити Инвест Групп» и Мингорисполкомом. К этому времени подрядчик (ООО «ГородСтрой») сдал «Империал», не получил никаких новых площадок для строительства, поэтому уходит в банкротство. На месте многофункционального комплекса «Евро Сити» виднеется лишь фундамент.

— Нас все время убеждали, что проблем нет, что все находится под контролем, и поэтому волноваться незачем: назначим нового подрядчика - и стройка возобновится. Но проходило еще полгода, и ничего не менялось. Стоит отметить, что тогда, когда масштаб проблемы еще не был понятен, все дольщики были разрознены и каждый действовал самостоятельно. А собравшись вместе, мы выяснили, что многие из нас поодиночке ходили в исполком на устные приемы, выражали свои сомнения, задавали острые вопросы, но к этому никто не прислушался, - рассказывают дольщики. - Один из наших крупных субинвесторов догадался письменно обратиться в Мингорисполком и Госконтроль с просьбой проверить законность заключения договоров долевого строительства и вообще присмотреться к инвестору, а в ответ ему посоветовали обратиться в суд, потому что главные госструктуры не наделены правом осуществления проверки инвестора. То есть заключить договор Мингорисполком может, а контролировать ход его выполнения — нет?

Некоторые обманутые минчане доходят до суда, и он становится на их сторону. По словам лишившихся денег людей, к концу 2015 года у инвестора было порядка пяти проигранных в суде дел по возврату средств дольщикам, три или четыре исполнительных производства, полный провал на строительном фронте, долги перед государством и арестованные счета.

Но разве это серьезные причины, чтобы не доверять людям, которые обещали вложить в проект и экономику страны €20 000 000? И в конце 2015 года председатель Мингорисполкома Андрей Шорец продлил инвестиционный договор с ООО «Сити Инвест Групп». Продление договора произошло спустя 5 месяцев после его окончания.

Правда перед подписанием допсоглашения на продление инвестдоговора произошел небольшой бумажный фокус, в результате которого, к сожалению, пропал здравый смысл. В докладной записке от 13.11.2015 бывший глава администрации Фрунзенского района Борис Васильев однозначно говорит, что не доверяет инвестору, а также ходатайствует о расторжении договора с последующим изъятием земельного участка. Такого же мнения придерживаются и некоторые другие важные службы, которые принимают участие в обсуждении провального проекта.

Однако спустя 9 дней проходит повторное обсуждение, где СИГ демонстрирует письма о готовности дать кредит в размере €10 000 000 катарским инвестиционным фондом «GrandLuxLTD», готовности ОАО «Технобанк» выделить кредит на стройку «Евро Сити», а также гарантию от «Рижской строительной и инвестиционной компании» «вложиться» в стройку, если продлят договор. И доверие к инвестору вырастает: практически все структуры меняют свое мнение по поводу продления инвестдоговора.

Были в документе и другие изменения: несмотря на реально увеличившийся срок простоя, в документах он сократился почти на месяц (01.07.2015—05.10.2015), а размер штрафных санкций «похудел» до 194.112 евро.

СИГ идет ко дну

— В это время в самой компании началась какая-то возня: менялись учредители, передавались доли. В общем, происходило непонятно что, - рассказывает один из дольщиков. – Все эти гарантии и письма о кредитовании и привлечении средств не сработали. Учредители «Сити Инвест Групп» пытались найти подрядчика, но у них это плохо получалось.

По словам дольщиков, управленцы пытались привлечь крупные компании на эту площадку, но это им не удалось.

Когда учредители СИГ поняли, что в стройку вкладываться никто не желает, они решили продать участок, как это когда-то сделал «ГородСтрой». Однако этому мешал инвестдоговор. Несмотря на тяжелые отношения в прошлом, разойтись стороны решили красиво — 29.12.2016 инвестдоговор был расторгнут «по соглашению сторон». Мол, не справился партнер с обязательствами, но это не страшно, с кем не бывает.

А для пущей надежности была сделана «амнистирующая» приписка: «После прекращения инвестиционного договора все обязательства сторон по инвестиционному договору, а также требования, вытекающие из инвестиционного договора, прекращаются, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь». Таким образом, инвестор вышел из строительной переделки практически без потерь. Уникальный случай.

- Я видел первого учредителя СИГ, и он производил впечатление, что вообще не разбирается в стройке. Наверное, он планировал купить дешево лакомую площадку, а потом продать ее дорого. Но не получилось, - рассказывает нам источник, который связан с деятельность «Сити Инвест Групп». – Во-первых, «ГородСтрой» явно, когда начались проблемы с выплатами и компания ушла в банкротство, не передал документы по экономическому обоснованию: насколько будет этот объект востребован и прочее. Поэтому, когда приходили покупатели и спрашивали у СИГ все эти расчеты, то учредители просто пожимали плечами. Ну и понятно, что никто из серьезных игроков на рынке не захочет иметь дело с таким продавцом.

При этом источник уверяет, что у СИГ не было ни денег, ни компетенции на возведение такого сложного объекта. С этим мог справится человек из «ГородСтрой», которого СИГ «купил» вместе с площадкой. Но он ушел после того, как сам «ГородСтрой» ушел в ликвидацию, а ему и строителям задолжали по зарплатам.

— В апреле 2017-го учредитель, владеющий 76% СИГа (ООО «ЕвроСапропель». Представителем и фактическим бенефициаром ООО "ЕвроСапропель" в 2017 являлся Семак Валентин - прим.ред), и директор предприятия (на тот момент - Казмерчук Дмитрий Викторович – прим.ред) вспомнили про нас и предложили еще раз скинуться деньгами: надо же спасать стройку, так как «наверху» требуют все снести. И причем перечислить деньги предлагали это не в адрес СИГа, а в пользу третьего лица. При этом почти все дольщики уже выплатили процентов 90 стоимости своих офисов, - рассказывает один из дольщиков. - Причем новый учредитель показывал нам документ с решением Андрея Шорца об изъятии земли и сносе «недостроя». Этот документ появился за полгода до официального решения суда по поводу судьбы участка.

Процедура была такая: ООО «ЕвроСапропель» выкупило 76% акций СИГ (за деньги, или обещания – неизвестно. Дольщики говорят, что с отсрочкой платежа), после собрала дольщиков и предлагала выкупить акции самой ООО «ЕвроСапропель» (не акции СИГа, которые были у ООО «ЕвроСапропель», а именно самой компании) для того, чтобы стройка началась. Тем дольщикам, которые это делать не желали, руководство держателей долей демонстрировало якобы решение Мингорисполкома о сносе всего недостроя. А для покупателей акций из числа дольщиков обещали пропорциональное снижение стоимости метра в «Евро Сити».



Вот это решение показывали дольщикам.

Инцидент людей возмутил, и они направились к заместителю главы администрации Фрунзенского района Александру Некрашевичу. Тот объяснил, что дольщики, в отличие от руководства СИГа, не являются участниками договорных отношений между СИГом и Мингорисполкомом, но информацию о ситуации он примет к сведению.

В начале июня 2017-го у СИГа окончился договор аренды земли, а в конце июня экономический суд Минска в отношении СИГа открыл конкурсное производство и назначил управляющего. Причем единственным активом компании было незавершенное строение «Евро Сити».

Дольщики – это не инвесторы

Застройщик еще попытался обжаловать решение о банкротстве, но в сентябре снова был признан несостоятельным для ведения финансово-хозяйственной деятельности. Управляющий формирует список кредиторов и определяет имущество должника, которое, согласно законодательству, должно быть реализовано в рамках процедуры банкротства, а вырученные средства направлены на погашение требований кредиторов.

Через месяц после этого исполком принимает решение об изъятии земли и демонтаже построенного. При этом дольщики о принятии подобного решения узнали, по их словам, только в январе 2018 года.

— Директор СИГа Казмерчук не хотел сотрудничать с управляющим и передавать ему документы о деятельности предприятия и уклонялся от каких-либо контактов. Но мы уверены, что единственный актив СИГа — объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет около 8%. Только реализовав этот объект, можно было погасить требования кредиторов (дольщиков). В свою очередь нас разворачивали всюду, где только могли, давая понять, что мы никто. Или был еще один сценарий поведения: «А где вы раньше были, чего так поздно спохватились? Теперь мы уже не сможем помочь, мы же не знали, что вы вообще существуете». И это притом, что о проблемах мы трубили с 2015 года, - рассказывают дольщики.

Дольщики (а уже кредиторы) нашли покупателя, который был готов приобрести объект незавершенного строительства в рамках процедуры банкротства и инвестировать в продолжение строительства. Логика дольщиков простая: есть долгострой, в который уже вложены средства кредиторов. Есть покупатель, готовый взять груз долгов, висящих на долгострое (в том числе и долги перед Мингорисполкомом — это более 700 тысяч долларов), и построить то, что хотел видеть на Притыцкого город, когда подписывал инвестдоговор. Дай Мингорисполком все разрешения — и ситуация устроит большинство.

— Мы сами нашли инвестора, который готов взять этот объект с обременениями и достроить его (известный на белорусском рынке застройщик с хорошей репутацией). Не доверяете этому инвестору — выставьте площадку с постройками на аукцион. Пусть землю и проект получит тот, кто выиграет торги. Для этого надо только отменить решение об изъятии участка и позволить нам провести все подготовительные процедуры. Это, по большому счету, два листа формата A4 и несколько действий для города. Но зато сразу будут учтены интересы 40 с лишним человек, которые честно заработали деньги, а потом так же честно вложили их в объект, которому выказал доверие Мингорисполком, — рассказывают дольщики. — Однако в октябре 2017 года принято решение об изъятии земельного участка и сносе объекта не завершенного строительством. Исполком не уведомил СИГ о подготовке такого решения. Управляющий не успел зарегистрировать объект и провести аукцион по его реализации, как того требует закон о банкротстве. В феврале 2018-го управляющий направляет в Мингорисполком обращение с просьбой выделить землю для консервации объекта с целью его дальнейшей реализации с аукциона в рамках процедуры банкротства. Отказали.

Обманутые минчане за свой счет сделали обследование объекта, проект консервации и готовы были выполнить саму консервацию. Лишь бы Мингорисполком не забирал то, что было построено на их деньги.

- Но вместо этого нас заставляли снести постройки и расчистить площадку за свой счет. Интересно получалось: когда надо было учесть наши интересы, о дольщиках никто якобы не знал, а вот когда надо на кого-то повесить затраты, о нас вспомнили, - возмущаются дольщики.

«Если поступать по здравому смыслу, могут заподозрить в коррупции»

— Мы вели длительную переписку, ходили на личные приемы к руководителям городской администрации различного уровня, — рассказывают дольщики. — Комитет кредиторов СИГа и управляющий просили отменить решение исполкома об изъятии земли и сносе объекта, а также оказать содействие в е

Источник: realt.by

Не так страшен торт, как количество свечек.

еще

А вы участвовали в выборах?