Взяли тайм-аут. Как поживает коттеджный поселок на берегу Дубровского водохранилища, который строят уже 8 лет

Кризис испугал крупного инвестора

Идея строительства коттеджного поселка на берегу водохранилища, где все дома имеют единую архитектуру, централизованные инженерные сети, собственную службу безопасности и эксплуатации, выглядела очень неплохо для конца нулевых. Такие проекты уже были реализованы в Подмосковье, а для Беларуси это было ноу-хау.

Площадка под застройку вдохновляла: опушка леса, берег водохранилища и всего 24 километра от Минска. 

Инвестиционный договор ЗАО «Дубровенское» подписало еще в 2010 году. Помимо жилой застройки на 15 000 квадратных метров, проект предусматривал появление многофункционального комплекса на 1500 «квадратов»: спортивно-оздоровительный центр, фермерский магазин, кафе, пекарня, детская игровая комната и развлекательные площадки. Общая стоимость проекта составляла порядка 12 млн долларов. Все перечисленное должно было появиться на территории «Гостиного двора», который идет под номером «1» на плане коттеджного клуба.

— Вначале это было увлекательно, но мы были первые, кто заключил подобный договор, и я не понимала до конца всех тонкостей, — рассказывает директор ЗАО «Дубровенское» Алла Костючик. – Мы заключили договор, когда был готов проект и с инвестором были подписаны все бумаги на финансирование. Одним из условий инвестора было показать возможность продаж нашего продукта. Мы приняли решение о внесении будущими заказчиками первоначального взноса в размере минимум 30% от суммы договора. Для инвестора это была гарантия того, что вложенные им деньги в результате вернутся, а дома перейдут их владельцам.

В течении нескольких месяцев были заключены 45 предварительных договоров на строительство. После чего инвестор начал финансирование проекта. Но потом курс доллара вырос с 2800 до 8500 и продолжал расти. Инвестор расценил риски слишком неоправданными и прекратил финансирование. Это привело ЗАО «Дубровенское» к поискам новых инвесторов.

Ситуацию спас фундамент

Были проведены многочисленные переговоры как с банками, так и с частными инвесторами. Так появился инвестор из России. Компания была готова помочь со строительством коттеджей, но с условием первоочередного строительства административного комплекса и последующим управлением поселком.

— По желанию инвестора площадь строительства многофункционального комплекса должна была увеличиться до 6500 квадратных метров. Такое решение требовало дополнительного увеличения площади земли в размере 3,6 гектара. Соответственно, сумма вложений в инвест-проект увеличилась с 12 до 20 млн долларов, — продолжает Алла Костючик. —  Мы обратились в облисполком с просьбой об увеличении сроков строительства и выделении прилегающего участка между «Дубровским кварталом» и деревней Прилепы. За собственные средства мы оформили присоединение к деревне Прилепы нашего участка в размере 12,45 гектара, а также запрашиваемого участка в размере 3,6 гектара и стали территориально ее частью.

После чего ЗАО «Дубровенское» обратилось в Смолевический райисполком за оформлением в долгосрочную аренду дополнительного участка под строительство обновленного комплекса. Если опустить 10 месяцев переговоров и спонтанных решений, то результатом обращения в исполком стало продление сроков и суммы инвестиционного договора на 1 год, но земля под строительство так и не была выделена. В результате чего застройщик потерял время, которое было ограничено инвестиционным договором, и очередного инвестора, условия которого невозможно было выполнить.

— Собственных и внесенных нашими заказчиками денежных средств было недостаточно для завершения строительства. Нового инвестора не появилось. Банки кредитовать не могли, поскольку использованные при строительстве материалы не могли выступать объектом залога. Таким образом образовывалась кредиторская задолженность, которая привела к объявлению банкротства, — рассказывает директор ЗАО «Дубровенское».

В процессе судебных заседаний было принято решение о введении защитного периода и утверждении плана досудебного оздоровления. План включал: расторжение инвестиционного договора, уплату за право аренды земли на 99 лет и регистрацию 58 незавершенных законсервированных строений. После чего он прошел независимую экспертизу, был одобрен кредиторами и утвержден судом.

Кредиторская задолженность ЗАО «Дубровенское» на момент банкротства составила порядка 9 млн долларов. В рамках судебного разбирательства была проведена оценка стоимости строений от 120 до 150 тысяч долларов, что позволило погасить задолженность.

Выглядело это так: кредиторы согласились получить вместо вложенных в проект денег незавершенные законсервированные строения, которые, в большинстве своем, представляли из себя только фундамент. На что компания обещала завершить возведение коттеджей. В итоге кредиторская задолженность погашена, а застройщик может выйти из банкротства.

— Мы единственная компания такого рода, которой удалось выйти из банкротства, — рассказывает Алла Костючик. – Но даже после того, как процедуры банкротства удалось избежать, потянулся этот неприятный шлейф, который мешал найти нового инвестора или покупателей. Поэтому мы решили прибегнуть к другой тактике застройки и продвижения коттеджного поселка.

Как «Дубровский квартал» стал «Таймаутом»

После реализации антикризисного плана появились три группы владельцев.

Первая – ООО «ПРИЛЕПЫ-ИНВЕСТ». Она получила в качестве компенсации кредиторской задолженности незавершенные строения для самостоятельного завершения строительства и дальнейшей реализации. Поэтому во многих рекламах можно встретить этот коттеджный поселок под названием – «Дом у озера».

Вторая — те, кто продолжил строительство домов за свой счет для собственного пользования.

И третья группа владельцев, которая пришла к мысли о том, что реализация домов возможна только в готовом виде. Так появился «Таймаут». Как гласит их слоган – «коттеджный клуб для тех, кто хочет управлять своим временем, а не быть его заложником».

— В какой-то момент я пришла к мысли, что, действительно, все, что было до этого, и был — тайм-аут. И теперь необходимо с новыми силами при помощи единомышленников от идеи перейти к действиям, тем более когда уже такой путь пройден. Есть опыт и понимание, как это сделать, — рассказывает Алла Костючик. — Сегодня, сделка для покупателя полностью безопасна. Потому что вы не покупаете договоренность на постройку или «воздух», а покупаете конкретный объект. Каждое незавершенное законсервированное строение имеет свидетельство, а сделка официально регистрируется в БРТИ.

Сейчас на сайте на продажу выставлено 6 домов. От 168 до 328 квадратов, с участками от 4,7 до 18,5 сотки.  Квадратный метр в коттедже стоит в среднем $1100. Это с учетом достройки дома и инфраструктуры поселка. С дополнительными пожеланиями может доходить до $1400. Участок дается в аренду на 99 лет. Но гражданам Беларуси можно выкупить землю в свое пользование. Одна сотка обойдется в среднем в $200. 

— Единственное, что стадии, на которых вы покупаете дом, могут быть разными: строящийся дом или готовый. От этого будет зависеть пакет документов и сумма покупки. Если дом уже готов, платите всю сумму, если на стадии строительства — платите за сделанное, а остальное разбивается равными платежами на определенный срок, — добавляет директор ЗАО «Дубровенское».

Въезд в поселок закрыт шлагбаумом, сразу же за ним разместится (пока только фундамент) «Гостиный дом» — здание администрации и обслуживания поселка. В нем должен появиться ресторан с видом на озеро, фермерский магазин, детская игровая комната, гостиничные номера, СПА-центр, зал для фитнеса, конференц-зал и многое другое.

— На данный момент мы ждем еще 20 покупателей, и тогда с уверенностью могу сказать, что «Таймаут-клуб» объединит в себе всех 59 владельцев и станет островом спокойствия, комфорта и благополучия (т.е. точно достроятся все запланированные коттеджи, прим ред.). Не сразу, но в течение полугода было бы здорово эту возможность реализовать, — резюмирует Алла Костючик. – Мы изменили тактику и действуем так: выкупаем по несколько незавершенных строений у физлиц, которым они достались во время нашего кризиса, возводим там коттедж и ищем покупателя. Также «Таймаут» совместно с кооперативом ЗАО «Дубровенское» должны достроить все сети и произвести благоустройство квартала, сохранив при этом главные идеи проекта: его целостность и технические решения, которые, несмотря на время, продолжают быть не менее привлекательными во всех отношениях. А вот ЗАО «Дубровенское» в ближайшее время закончит свою жизнь, выполнив все необходимые задачи, и уйдет в ликвидацию.