В 2019 году на фоне роста отдельных макроэкономических показателей рынок коммерческой недвижимости, и в большей степени офисов, шел вверх. Спрос превышал предложение, арендные ставки росли, вакантность помещений достигла почти нулевой отметки, а основными арендаторами оставались IT-компании, которые развязывали руки арендодателям.
22 ноября в Минске прошел II Белорусский форум девелоперов, на котором всесторонне обсуждались тенденции рынка коммерческой недвижимости и перспективы его развития. Организаторами мероприятия выступило ООО «Информационное правовое агентство Гревцова».
«Лучший способ предсказать будущее
—
создавать его самим»
Партнер, управляющий директор компании ColliersInternational в Беларуси Денис Четвериков отмечает, что в 2019 году в республике росли основные макроэкономические показатели, которые внушали оптимизм и оказывали положительное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости.
Так, за истекший период этого года рост ВВП составил 1,1% при задании на год 4%, а инфляция с 5,6% в 2018 году снизилась до 3,9% при прогнозе на год 5%. При этом в 2016 году она достигла 10,6%, в 2015 — 12%, в 2014 — 16,2%, 2012 — 21,8%, а в 2011 году — 108,7%. Росла средняя заработная плата, а вместе с ней и потребительское кредитование, снижался уровень безработицы.
Однако были и остаются и тревожные мотивы, которые настораживают. Например, предполагается, что дефицит бюджета на следующий год составит до одного процента от ВВП, или примерно около 1 млрд руб. Существенное влияние на его формирование окажет налоговый маневр в российской нефтяной отрасли. Также речь идет о том, что рост заработной платы не обеспечен производительностью труда.
Эксперт отмечает, что в уходящем году одним из самых активных был рынок офисов. Неудовлетворенным оставался спрос на офисные помещения со стороны IT-компаний. Наблюдался и стабильный интерес к помещениям под street retail.
— Сегодня можно говорить о росте интереса к рынку иностранных инвесторов, в частности, из Объединенных Арабских Эмиратов, Китая, стран Балтии, которые хотят реализовывать у нас масштабные проекты. Эта хорошая новость. Появились и крупные сделки, — дополняет Денис Четвериков.
Говоря о прогнозах на 2020 год, спикер отмечает, что они тоже достаточно оптимистичны, особенно по прогнозам белорусского правительства. В следующем году, как и в 2019, инфляция запланирована на уровне 5%, рост ВВП должен составить 2,8%. При этом, по прогнозам аналитиков, замедлится рост мировой экономики, в том числе и белорусской.
— Солидные организации прогнозируют, что в Беларуси ситуация пока будет оставаться стабильной. Это отличная новость. Давая прогнозы, лично мы учитываем то, что живем в Беларуси и наблюдали разные экономические и финансовые кризисы. Мы заметили, что при снижении ВВП ставки на рынке офисов и складов сразу падают. Поэтому при принятии решения о развитии это надо учитывать, — говорит спикер.
По прогнозам Colliers International, в 2020 году резкого падения рынка не ожидается.
— Но и больших перспектив для роста мы тоже пока не видим. Ставки уже сложились на максимальном уровне и вряд ли будут расти дальше, — заключает Денис Четвериков. — Поскольку рынок офисов сейчас находится на пике роста, то в 2020 году ставки сохранятся на текущем уровне, и офисы по-прежнему будут популярны. Также будет наблюдаться интерес к торговым помещениям и streetretail. Но если продавать объект, то делать это лучше сегодня, потому что не факт, что завтра его удастся продать дороже. Лучший способ предсказать будущее – это создавать его самим.
На рынке офисов драйверами оставались «айтишники», а девелоперы стали богами
Партнер, директор департамента офисной и складской недвижимости компании ColliersInternational в Беларуси Андрей Алешкин рассказывает, что в 2019 году рынок офисов прирос на 78,7 тыс. кв.м площадей при прогнозе на год 92,1 тыс. кв.м и достиг в GLA-стоке 985 тыс. кв.м. При оптимистичном прогнозе к концу года он достигнет 1063 тыс. кв.м офисных площадей. Порядка 35% от общего количества заявок на офисные помещения приходится на «айтишников».
Большинство офисов расположены внутри МКАД.
— Но мы можем констатировать, что жизнь есть и за МКАД или около МКАД, и многие эту жизнь выбрали, — уточняет Андрей Алешкин.
Ярким примером таких бизнес-центров могут быть Riviera Spa&Business на пр. Победителей, где очень любят размещаться компании, а также «Порт», «Клевер Парк», недавно введенный в эксплуатацию в Стиклево Team Building.
В текущем году на рынок вышли такие бизнес-центры, как БЦ Futuris (1, GLA 22 250), БЦ на Свердлова (1, GLA 7 300), БЦ «Навигатор» (2, GLA 9 800), БЦ «Абшерон», 2 (1, GLA 10 865), БЦ на Дзержинского (B2, GLA 18 260), БЦ Team Building (B1, GLA 6 000), но это не помогло существенно расширить офисное городское пространство. Например, совсем недавно был сдан в эксплуатацию БЦ «Футурис», где к моменту открытия объекта сдано в аренду более 60% площадей. Практически все арендаторы — это IT-компании, один из офисов арендовал Wargaming. Похожая судьба и у других бизнес-центров.
В 2020 году запланированы к вводу БЦ «Шантер Хил» (B1, GLA 45 500), БЦ «Аякс» (B1, GLA 16 820), БЦ GS Plaza (B2, GLA 12 000), БЦ «BK Capital Palace» (A, GLA 26 000), БЦ «Дворицкая Слобода» (B2, GLA 3 800), БЦ «Найс» (B2, GLA 3 700). Но не факт, что они все будут введены в строй. Например, много вопросов есть по БЦ «Шантер Хил».
— БЦ «Шантер Хил» — это знаковый проект, объект находится в очень хорошем месте. Но вопрос в том, кому сейчас он принадлежит и что с ним будет дальше? Деньги закончились, стройка остановлена, — говорит спикер. — Поэтому стоит ли включать эти площади в общий запланированный объем? Сложно представить, что будут введены в эксплуатацию и БЦ GS Plaza, и БЦ «Дворицкая Слобода», которые испытывают сложности с финансированием.
Говоря о текущей ситуации, Андрей Алешкин отмечает, что в 2019 году на рынке продолжился рост арендных ставок. Сегодня снять в аренду офисное помещение в БЦ класса А можно за 24-29 евро/кв.м, БЦ класса В1 — 12-23 евро/кв.м и БЦ класса В2 — за 7-14 евро/кв.м.
— Мы прогнозируем еще небольшой рост ставок в БЦ класса В1, поскольку их на самом деле не хватает. Ставки в БЦ класса А уже зафиксированы и стабильны, да в Минске все еще остается один такой объект Velcom. Ставки на офисы будут также зависеть от того, удастся ли вовлечь в оборот БЦ «Шантер Хил» и как будут развиваться IT-компании, — высказывает свое мнение спикер.
Он также говорит о том, что сегодня девелопер на рынке – Бог. Значительное превышение спроса над предложением позволяет им (девелоперам) повышать арендные ставки и дальше.
Кроме того, на рынке растет количество крупных арендаторов, которым не хватает площадей, и они выселяют мелких.
— Возможно, девелоперам пора задуматься о строительстве IT- huba или технопарка в ПВТ, где одновременно можно предложить и офисы, и коворкинг, и рестораны, и супермаркет, и жилье, где люди будут и работать, и жить, зарабатывать большие деньги и платить большие налоги, — дополняет спикер.
Положение усугубляется и тем, что на белорусском рынке нет компаний с мировым именем, которые строили бы красивые и функциональные объекты.
— На белорусском рынке в основном работают местные девелоперы, которые строят так, как получается. Но и у нас хотелось бы увидеть кого-то из десятки крупнейших публичных девелоперов мира, которые строили бы по новым международным стандартам, привлекали бы международное финансирование и международных операторов, — дополняет Андрей Алешкин.
Спикер называет и некоторые другие тенденции, которые будут наблюдаться на рынке в 2020 году. Среди них: рост числа коворкингов и возможный выход WeWork, увеличение числа крупных арендаторов и рост количества сделок покупки офисов как самими IT-компаниями, так и инвесторами для них.
Большие перспективы имеет рынок встроенных помещений
Начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Юрий Попов отмечает, что ежемесячно в Минске предлагается примерно 200-230 тыс. кв.м встроенных коммерческих помещений, из них торговых объектов на вторичном рынке – порядка 85 тыс. кв.м (340 помещений), административно-торговых объектов на «вторичке» — около 70 тыс. кв.м (220 помещений) и в жилых домах строится порядка 75 тыс. кв.м помещений.
— Данная статистика говорит о том, что в этом сегменте рынка есть деньги, поэтому есть смысл присмотреться к нему более внимательно, — уточняет Юрий Попов.
За 10 месяцев текущего года в столице продано 540 встроенных помещений общей площадью 63 тыс. кв.м. Наибольшим спросом пользовались административные помещения, их доля в числе реализованных объектов составила 57%.
Основным фактором, влияющим на спрос на встроенные помещения, является их месторасположение, потому что большинство этих объектов выполняют торговую, торгово-административную функцию или используются для оказания различных услуг. Немаловажное значение имеют ближайшая инфраструктура и ставки аренды. Опыт показывает, что помещения, которые предлагаются в жилых комплексах, как правило, дешевле аналогичных объектов в бизнес-центрах.
Все встроенные объекты условно разделяются на три зоны. Первая зона – центральная (ул. Немига, ул. К.Маркса, пр. Независимости в районе ГУМа и ЦУМа, ул. Комсомольская, ул. Ленина). Здесь встроенные помещения предлагаются примерно по 2200-2400 долл./кв.м.
Ко второй зоне отнесены помещения на основных городских магистралях (проспекты Победителей, Независимости и Дзержинского, ул. Притыцкого). В этой зоне собственники предлагают купить встроенное помещение примерно за 1800 долл./кв.м. В третьей зоне в спальных районах (Каменная горка, Малиновка, Сухарево) встроенные помещения продаются примерно за 1500 долл./кв.м.
Спикер акцентирует внимание на том, что цены предложения на встроенные объекты превышают реальные цены сделок и зависят от площади помещений. Однако, цены предложения и реальные, по которым совершаются сделки по наиболее востребованным объектам до 100 кв.м, отличаются незначительно. Так, если такое встроенное помещение предлагается на рынке за 1870 долл./кв.м, то реально оно продается примерно за 1584 долл./кв.м. Куда более значительно разнятся цены на большие объекты. Так, если за помещение площадью 500-1000 кв.м собственник хочет выручить порядка 1800 долл./кв.м, то реально на руки он получает около 917 долл./кв.м.
Юрий Попов отмечает, что ежемесячно в аренду в различных зонах города предлагается 100-110 тыс. кв.м встроенных торговых помещений (600-650 помещений). Снять в аренду торговое помещение в первой центральной зоне можно за 22 евро/кв.м, во второй вдоль основных магистралей — за 15-16 евро/кв.м и в третьей в спальных районах – за 12-13 евро/кв.м. Доля таких помещений на рынке примерно в 10 разпревышает предложение аренды помещений в торговых центрах, где предлагается ежемесячно порядка 10 тыс. кв. м торговых площадей, или 60-65 помещений.
На ставки аренды влияют месторасположение объектов, пешеходный трафик, наличие отдельного входа и чистовая отделка.
В 2019 году средняя доходность вложений в торговые и офисные помещения класса В и С до уплаты налогов составила на рынке в среднем 12% (для сравнения, в 2014 году — 13-16%), в то время как доходность по одно- и двухкомнатным квартирам достигла 5-6% (в 2014 году – более 7%).
— При отсутствии предложения на офисные помещения В и С класса достаточно интересно рассматривать другие встроенные помещения с доходностью 11-12% годовых. Мы полагаем, что доходность в ближайшее время существенно снижаться не будет, потому что это, как правило, торговые объекты. А торговля всегда умирает последней, — дополняет спикер.
Выступающий отмечает, что многие девелоперы уже понимают, что проектировать и наполнять встроенные помещения необходимо на самых ранних этапах реализации проектов.
— Это в значительной степени повышает привлекательность того или иного жилого комплекса. И если встроенные помещения остаются в управлении девелопера, реализовавшего проект, и такие примеры уже есть на рынке, они (комплексы) привлекают к себе внимание значительно большего количества потенциальных покупателей, повышают имидж объекта и застройщика и сохраняют цены, — дополняет Юрий Попов.
Также читайте у нас:
Новый Т Ц Kazarma Mall в Гродно готовится к открытию. Кто стал первым арендатором?
Во Фрунзенском районе откроется новый ФОК с водно-термальной зоной и ледовым катком
Куда пойдут деньги? Изучаем изменения, которые внесли в Инвестпрограмму Минска на 2019 год
