Рынок коммерческой недвижимости Беларуси: был ли удар?

Ставки аренды на рынке коммерческой недвижимости Беларуси традиционно привязываются к иностранной валюте (евро) и уплачиваются в рублях по курсу Национального банка Беларуси. Однако пока крупные девелоперы во всех сегментах коммерческой недвижимости ставки аренды не поднимали. При том, что курс Национального банка остался стабильным, 30% сбор за покупку валюты фактически уменьшил выручку арендодателей в валютном эквиваленте. В первую очередь, страдают те девелоперы, которые для строительства зданий использовали валютные кредиты. Им приходится покупать валюту для погашения выплат банкам, теряя при этом доходы. Говорить при этом о возникновении проблем по уплатам по кредиту пока рано – как правило, банки кредитуют проекты, обеспечивающие покрытие долга с коэффициентом 1.5. Хотя, бывают и исключения, особенно в отдельные периоды, на начальных этапах работы объекта, возможно и меньшее обеспечение выплат по кредиту имеющимися доходами от проекта – в этом случае девелоперы могут столкнуться с нехваткой средств для выплат по кредиту.

На 2015 год рассматривается несколько сценариев развития:

 

1. Увеличение официального курса Национального банка и последующий рост общего уровня цен без текущих ограничений. Текущий уровень ставок в евро если и снизится, то незначительно (до 10%), возможно замедление развития рынка и увеличение вакантных площадей. Существенного ущерба рынку в данном случае не предвидится.
2. Сохранение текущей ситуации, когда продавцы товаров и услуг населению существенно ограничены в увеличении цен, имеется разница между фактической стоимостью валюты и курсом Национального банка. В этой ситуации ритейл будет нести убытки, девелоперы, особенно имеющие валютные кредиты, будут пытаться поднять цены в рублях, что будет сделать непросто. В результате возможен рост числа проблемных валютных кредитов, обращение взыскание на объекты и проекты, стагнация на рынке коммерческой недвижимости.
3. Иные непредсказуемые ситуации, заставляющие ту или иную сторону (арендатора или арендодателя) нести убытки – тут сложно строить какие-либо прогнозы, по умолчанию собственники и девелоперы будут ждать прояснения ситуации.

 

Таким образом, при отмене в ближайшие несколько месяцев введённой 30% комиссии финансовые потери не приведут к каким-либо серьезным последствия для рынка. Однако, принятое 19 декабря решение существенно увеличило становые риски для проектов в Беларуси и нанесло удар по репутации страны в глазах западных инвесторов. Если также принять во внимание активные действия Минтрога в последнее время, можно констатировать, что многие международные торговые операторы озадачены. В частности, вопросы о входе в страну популярных мировых торговых брэндов, могут отодвинуться еще на некоторое время, а белорусам за большинством брэндовых товаров придется по-прежнему ездить за границу.

В качестве общих для различных сценариев трендов по сегментам коммерческой недвижимости можно выделить следующие.

Рынок аренды в целом. Вероятно снижение ставок. При этом в существующей ситуации следует выделять ставки номинальные, и реальные, что связано с фактическим образованием параллельных курсов валют. В этом случае номинальные могут сохраниться, но реальные станут ниже в зависимости от фактической стоимости валюты.

Рынок офисной недвижимости. Нивелируется начавшаяся положительная тенденция к снижению доли проектов возводимых путем долевого участия в строительстве: для девелоперов снова станет актуальной проблема очень дорогих кредитов и, соответственно, невозможность продвигать проекты самостоятельно; для прочих участников недвижимость – один из основных видов сбережений, в т.ч. для малого бизнеса, поскольку прочие механизмы, например, фондовый рынок, слабо развит.

Рынок торговой недвижимости. Ждет рост вакантности, и не только из-за роста предложения площадей. После потребительского ажиотажа последней декады декабря в январе-феврале будет «потребительская яма», что при падении товарооборота в проекции на курсовую нестабильность потребует оптимизации размещения магазинов, борьбы за ставки с собственниками. Отсутствие сильных международных торговых брэндов добавит серьезных трудностей девелоперам крупных торговых центров. Однако, принимая во внимание тот факт, что многими международными операторами было принято принципиальное решение о входе в Беларусь, можно все таки ожидать их прихода, но возможно, сроки сдвинуться.

Рынок складской недвижимости. В отличие от 2011 года, когда рынок складов первым отреагировал на финансовый кризис глобальным ростом вакантности, достигавшим по отдельным объектам 50-70%, в настоящее время данный сегмент окажется более стабильным благодаря произошедшему качественному росту: в период 2012-2014 гг в современных комплексах основными арендаторами стали профессиональные логистические операторы, а они не пойдут на резкий сброс оперируемых площадей. Проблемы могут возникнуть у низкокачественных объектов, а также вырастет срок позиционирования новых объектов, введенных в конце 2014 года и в 2015 году.

Резюмируя сказанное: в данный момент, девелоперы не решаются пытаться поднимать ставки аренды за помещения (путем перезаключения договоров или иными средствами) – это создаст дополнительные сложности для ритейлеров, увеличивая их и без того увеличивающиеся затраты, а также для всех иных арендаторов. Потери от оперирования коммерческой недвижимостью в новых условиях пока несут арендодатели.