Эксперт: средняя цена квадратного метра опустится до $1100-1200

В конце апреля застройщик "Экспосити" выставил на аукцион 10 квартир в одной из новостроек микрорайона Лебяжий. В монолитном доме предусмотрена свободная планировка квартир, вентилируемый фасад, а из окон открывается живописный вид на водохранилище Дрозды. Площадь апартаментов, выставленных на торги, составляла 67-128 кв.м, а начальная цена квадратного метра стартовала от $1100. Казалось бы, жилье такого класса по таким ценам должно было мгновенно уйти с молотка. Но аукцион, намеченный на конец мая, был перенесен: застройщик не получил желаемого количества заявок, а те из заявителей, которые проявили активность, не пожелали участвовать в торгах, будучи готовыми приобрести жилье только по начальной цене, повышенной на 5%. О том, что ждет микрорайон Лебяжий, большинство новостроек в котором выставлены на продажу в кризисный год, и до какого уровня опустятся цены на жилье в столице, рассуждает Артем Вайнилович, эксперт с 15-летним стажем работы в сфере недвижимости.

Напомним, 10 квартир в доме №1 по генплану, застройщиком которого выступает ЗАО «Экспосити», были выставлены на аукцион, намеченный на 29 мая. Начальная цена самой дешевой из них (общей площадью 67 кв.м) составила $81,6 тыс. ($1217 за кв.м), самой дорогой (общей площадью 128 кв.м) – почти $200 тыс. ($1562 за кв.м). Цены на остальные квартиры указаны в следующей таблице:

Сейчас дом №1 по генплану находится на стадии сдачи. Микрорайон Лебяжий, в котором расположен проект, застраивался с нуля, на свободном участке в единой концепции и в соответствии с новейшими требованиями к городской застройке. Из окон будущих квартир открывается живописный вид на водохранилище Дрозды. Этот вид уже не заслонят бетонные стены: по другую сторону от проспекта Победителей многоквартирное жилье возводиться не будет.

А вот вид из новостройки на заказник Лебяжий будет загорожен жилым комплексом D3, который возводит компания Svitland Development Ltd.

Микрорайон Лебяжий находится в 15 минутах езды от центра города, и это обстоятельство тоже останется неизменным: противоположная сторона проспекта Победителей не будет застраиваться многоэтажным жильем, а значит, трафик в этой части города никогда не выйдет за пределы комфорта. Плюс реконструированная и мало загруженная улица Тимирязева. Дополнительной престижности Лебяжьему придает соседство с микрорайоном Дрозды, где проживает белорусская элита.

– На мой взгляд, застройщику следовало проявить небольшую выдержку и дождаться, пока дом будет сдан в эксплуатацию, – рассуждает Артем Вайнилович. – Тем более что приемка дома в эксплуатацию должна произойти в ближайшее время. Покупатели куда охотнее приобретают на аукционах готовые квартиры, а не пакеты жилищных облигаций. Что касается начальной цены, то на рынке уже появились предложения готовых квартир в «Лебяжьем» стоимостью $1200-1300 за кв.м. А некоторые сделки проводятся из расчета $1000 за кв.м, правда, речь идет о большом метраже и огромном желании конкретного продавца как можно скорее получить деньги, но факт остается фактом.

Вообще, я не разделяю осторожность своих коллег в части ценовых прогнозов, что вот-вот ценовое дно будет достигнуто. На мой взгляд, на этот раз покупатели действительно готовы ждать долго и очень долго. Я думаю, рынок стабилизируется, и появится активный спрос при средней цене по Минску в районе $1100-1200 за кв.м. Так что падать еще есть куда.

[1 июня средняя цена предложения квадратного метра жилья в Минске установилась на отметке $1506/кв.м, потеряв 0,4% за неделю. Об этом свидетельствует мониторинг аналитического центра Realt.by.]

– Многие считают Лебяжий элитным микрорайоном. Но элитный микрорайон – это Дрозды, которые расположены по другую сторону проспекта Победителей. Там цены на жилье стартуют от $3000 за кв.м. На штучный товар, которым являются квартиры в Дроздах, еще возможны такие цены.

– Сам Лебяжий не дотягивает до звания элитного. В нем слишком большая плотность жилья, и далеко не все дома соответствуют своим эскизным проектам: рисовалось одно – построилось другое. Между прочим, «Экспосити» в этом плане показал себя с лучшей стороны: что обещали, то и построили.

Но главный фактор, который сбивает цены на квартиры в Лебяжьем – это высокая конкуренция среди застройщиков: одновременно с пяток, а то и с десяток домов находятся на последней стадии строительства или уже сдаются в эксплуатацию. К этому прибавляются предложения квартир от собственников на вторичном рынке. Сегодня Лебяжий, несмотря на целый ряд преимуществ, стал заложником этой конкуренции.

По логике вещей цены на квартиры в Лебяжьем должны быть как минимум на 20% выше, чем в спальных микрорайонах. Но из-за высокой конкуренции квартиры не продаются дороже $1200-1300 за кв.м – т.е. по средней цене для бюджетных новостроек в г. Минске.

Поэтому-то, что сегодня на аукцион пришли люди, готовые купить квартиры в Лебяжьем по начальной цене (в среднем – $1100-1200 за кв.м), повышенной на 5% – это вполне нормальное явление. В этом году застройщикам Лебяжьего вряд ли удастся продать квартиры значительно дороже.

В будущем – через года два – когда новостройки в Лебяжьем будут распроданы, и предложение ограничится вторичным рынком, ценовой разрыв с окраинами наверняка увеличится. Так что на фоне других районов массового строительства Лебяжий имеет наибольший потенциал. Но когда, на какой ценовой отметке инвесторы начнут раскупать квартиры – еще тот вопрос…

Та же судьба с пассивным спросом ждет квартиры в злополучном доме «Террастройинвеста» на Притыцкого, выставленном на аукцион по цене $1200-1250 за кв.м. Думаю, там не будет никакого ажиотажа среди участников, и квартиры уйдут с молотка по начальной цене, повышенной на 5%.