В докризисные годы цены на жильё в регионах следовали за минской динамикой с небольшой задержкой. Отставание, в зависимости от статуса города, составляло 3-9 месяцев. В 2015 году эта тенденция дала сбой: во многих городах страны снижение цен на квартиры оказалось куда более существенным, чем в Минске. Причина — ощутимое падение спроса.
В докризисные годы цены на жильё в регионах следовали за минской динамикой с небольшой задержкой. Отставание, в зависимости от статуса города, составляло 3-9 месяцев. В 2015 году эта тенденция дала сбой: во многих городах страны снижение цен на квартиры оказалось куда более существенным, чем в Минске. Причина — ощутимое падение спроса.
В 2015 году такая проблема, как недостаток покупателей, была характерна для рынков жилья абсолютного большинства городов Беларуси. Четвертый квартал стал первым проблеском надежды на то, что активность начнет восстанавливаться. Количество совершенных сделок купли-продажи квартир в регионах превысило показатели I—III кварталов, но “дотянуть” до уровня прошлого года не удалось. В целом, по сравнению с 2014 годом спрос на квартиры в областных центрах Беларуси сократился на 14%, а в других крупных городах страны – на 21%. Для сравнения: в Минске снижение покупательской активности равнялось всего 1%. Экономический кризис на столичном рынке жилья пока ощущается не так остро, как на периферии.
В Минске спад спроса на вторичном рынке был нивелирован застройщиками — больше сделок проводилось с недавно построенными квартирами. Та же ситуация наблюдалась и во многих региональных центрах, где количество квартир, которые были проданы уже после завершения строительства дома, увеличилось в разы. Особенно это заметно по Гомелю и Бресту, где на долю таких квартир пришлось в 2015 году, соответственно, 35% и 25% всех сделок купли-продажи. Если рассматривать исключительно вторичный рынок без новых квартир, то чистое падение спроса во всех белорусских городах кроме Минска составило 24%.
Хорошие результаты IV квартала улучшили общую картину 2015 года для отдельных городов, но до выхода на уровень спроса 2013-2014 гг. по-прежнему еще далеко. За 2015 год количество сделок с квартирами в Витебске сократилось на 3% — это наиболее приближенный к Минску результат. В Гомеле снижение составило 7%, в Могилеве – 14%. Больше всего рынок “ужался” в Бресте и Гродно – на 21% и 29%, соответственно.
Что касается других городов страны, то максимальное снижение покупательской активности было отмечено в Полоцке и Новополоцке, где спрос сократился на треть. Продолжает удивлять Молодечно – в самом “безработном” городе страны спрос на квартиры снизился всего на 7% по сравнению с 2014 годом.
Как изменились покупательские предпочтения в 2015 году?
В 2015 году в областных центрах Беларуси стали чаще покупать многокомнатные квартиры. Особенно это заметно на примере 4-комнатных квартир, на которые пришлось 4,7% всех сделок – это даже больше, чем в Минске. А вот в других крупных городах ситуация была обратной – доля сделок с 1-комнатными квартирами выросла.
При этом во всех городах росла популярность более просторного жилья. Средняя площадь квартир, которые были проданы в 2015 году, увеличилась на 0,5-2 м2 по сравнению с прошлым годом. Среди всех городов страны квартиры в Гомеле были самыми малометражными, а в Гродно наиболее просторными.
Первые “по 500” – в Мозыре
Цены во многих белорусских городах опустились на минимальный уровень за последние 8 лет. Новомодное слово дауншифтинг как нельзя лучше описывает то, что происходило с Витебском. В 2013 году это был самый дорогой после Минска город Беларуси, сейчас в рейтинге стоимости жилья он опустился на 11 место. В Витебске снижение цен за последний год составило 40%.
Немногим лучше ситуация и в других городах. Цены на квартиры в Могилеве упали на 37%, в Гомеле жилье подешевело в среднем на 33%. На западе страны цены также снижаются, но чуть медленнее: квартиры в Бресте стоят сегодня на 27% меньше, чем год назад, а в Гродно снижение было минимальным в Республике (-21%). Средние цены предложения квартир в каждом из указанных городов были ощутимо выше итоговых цен продажи. Эта разница колебалась от 8% в Гомеле до 15% в Гродно и Витебске.
Чем сильнее снижались цены, тем активнее покупатели выходили на рынок. Это хорошо прослеживается на примере Витебска, Гомеля и, в некоторой степени, Могилева. В этих городах количество сделок росло на протяжении всего 2015 года. Напротив, Брест и Гродно, где цены снизились не так значительно, по-прежнему испытывают острый дефицит покупателей.
Что касается других городов страны, то снижение цен колебалось от 22% в Молодечно, Солигорске и Барановичах до 39% в Мозыре. Мозырь стал первым крупным городом в стране, где средняя цены проданных квартир в декабре опустилась ниже психологической отметки в 500 $/м2.
“Метаморфозы” 2015 года хорошо прослеживаются на примере абсолютных цен продажи квартир в конце 2014 года и в конце 2015-го. Верхняя граница среднего ценового диапазона в 2014 году находилась у областных центров на том уровне, где сегодня уже вовсю проводятся сделки в Минске. Неудивительно, что многие потенциальные покупатели передумали приобретать квартиры в своём родном городе, предпочтя ему столицу.
Нет сомнений, что региональные рынки жилья продолжать реагировать на общее ухудшение ситуации в экономике и останутся подверженными скачкам курса. Начало года – это всегда невысокая активность на рынке. Если в Минске количество сделок в январе может составить 50% от декабрьского уровня, то в регионах спрос может сократиться иногда в 2,5-3 раза. Судя по динамике цен предложения, после небольшого новогоднего затишья продавцы квартир в областных центрах продолжили снижать цены.
