Лопнувший пузырь или последствия кризиса? Эксперты о разнице между реальными и адекватными ценами на жилье

Весь 2015 год цена квадратного метра стремительно падала, сбросив к концу года почти четверть своего веса. Но самое интересное началось в 2016-м, когда пессимистичные прогнозы прозвучали не только от риэлтеров, но и от высоких чиновников. На прошлой неделе министр архитектуры и строительства Анатолий Черный в эфире телеканала "Беларусь-1" высказал мнение о том, что цены на жилье в Минске в 2016 году продолжат свое падение. Коммерческие застройщики в областных центрах уже возводят "по четыреста", и многие потребители считают, что со временем Минск подтянется к этой цифре.

Весь 2015 год цена квадратного метра стремительно падала, сбросив к концу года почти четверть своего веса. Но самое интересное началось в 2016-м, когда пессимистичные прогнозы прозвучали не только от риэлтеров, но и от высоких чиновников. На прошлой неделе министр архитектуры и строительства Анатолий Черный в эфире телеканала «Беларусь-1» высказал мнение о том, что цены на жилье в Минске в 2016 году продолжат свое падение. Коммерческие застройщики в областных центрах уже возводят «по четыреста», и многие потребители считают, что со временем Минск подтянется к этой цифре.

В действительности же мы имеем дело с беспрецедентной ситуацией в экономике. Со времен дефолта в Беларуси не было кризиса, при котором доходы населения больше года непрерывно падали. Не существует опыта прошлых лет, по которому можно проследить, как ведут себя цены на недвижимость в таких условиях и какова должна быть стоимость жилья по отношению к зарплатам, чтобы рынок оживился.

Долгое время белорусская экономика держалась на доходах от нефтепереработки. За кризисом следовал период стабилизации и годы сравнительного благополучия. Но уже сейчас очевидно, что нефтяная отрасль не будет такой прибыльной, как раньше, и на скорый выход из кризиса белорусам рассчитывать не приходится. Впереди у нас – годы нефтедолларовой диеты, и мало кто готов предсказать, какими тощими станут зарплаты по ее итогам. Однако сумма в $300 в столице уже не кажется такой абсурдной, как год тому назад. Сколько будет стоить квадратный метр жилья в Минске, если зарплаты опустятся до этого уровня? Несколько экспертов согласились порассуждать на эту тему.

По словам экономиста Ярослава Романчука, медиана столичных зарплат уже сегодня составляет $300. И именно она является определяющим фактором в формировании цен на жилье.

– Рынок недвижимости довольно инертный и с опозданием реагирует на новые экономические реалии, – объясняет Ярослав Романчук, белорусский политик и экономист, экс-кандидат в президенты. – Тому есть ряд объяснений, прежде всего, чрезмерная и нерыночная активность застройщиков. В кризисный 2015 год в Беларуси ввели более 5 млн кв.м жилья. Этот объем в первую очередь говорит о нерыночном поведении строительного сектора.

Активность застройщиков сбивает с толку многих, кто работает в недвижимости. Профессионалы уверены, что кризис конъюнктурный, краткосрочный, и нужно его просто «переждать».

На самом же деле характер кризиса совершенно другой. Мы уже попали в «квадро»-кризис: структурный, системный, конъюнктурный и циклический, он продлится как минимум 5 лет. Минфин России уже сегодня говорит о том, что без реформ российская экономика будет развиваться со скоростью не больше 1% в год. Беларусь без реформ тоже обречена либо на рецессию, любо на стагнацию. А на таком рынке квадратный метр жилья не может стоить больше $500-600. Таковы грядущие цены на столичное жилье стандартных потребительских качеств.

— На мой взгляд, игроки рынка до кризиса совершали грубые инвестиционные ошибки, идя на поводу у инсайдеров, которые давали абсолютно нейтральную оценку состоянию экономики. Цены на жилье были существенно перегреты.

Безусловно, мы имели дело с пузырем. Один из его признаков – то, что вслед за изменением экономической ситуации идет обвал цен не на 5-10%, а на все 50%, что ведет к банкротству строительных компаний и резкому снижению количества операций в данном сегменте рынка. Все это мы наблюдаем прямо сейчас, следующим этапом будет резкое сокращение количества предложений.

Аналитики рынка недвижимости из агентства «Твоя столица« считают, что цены на жилье зависят не только от зарплатных показателей, но и от сбережений населения.

— По информации из открытых источников к этому кризису белорусы подошли с существенно большими сбережениями, чем к кризису 2011 года – пояснила заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья АН «Твоя столица» Светлана Куделко, имея в виду суммы, хранящиеся на депозитах у населения. – В стабильные времена средняя стоимость квадратного метра жилья в Минске была равна средней столичной зарплате, умноженной на коэффициент 2,38. В прошлом году доступность жилья была близка к этому коэффициенту.

И действительно, тренд, рассчитанный с учетом коэффициента 2,38, практически совпадает с прошлогодней динамикой цен на жильё.

Реальная цена предложения указана в соответствии с данными аналитического центра Realt.by на начало следующего месяца, средняя зарплата по Минску – в соответствии с данными Национального статистического комитета.

Как показывает график, реальная динамика падения цен к декабрю несколько отстала от тренда. Это не могло не отразиться на спросе: в январе продавцы столкнулись с отсутствием интереса к своим предложениям. Уже во второй половине месяца собственники снизили цены. За январь стоимость кв.м упала на 2,26%, тогда как в декабре падение составило всего 1,6%.

— Это всегда происходит рывками: падает спрос – продавцы снижают цену – спрос начинает расти. Появляется все больше квартир по цене чуть дороже $30 тыс., и люди, которые имели такие сбережения, но до сих пор не могли позволить себе квартиру, вдруг обнаруживают, что теперь они могут ее купить. У других появляется возможность улучшить свои жилищные условия и из «однушки» переехать в «трешку», ведь ценовая дельта между такими квартирами тоже уменьшилась. Они выставляют свою «однушку» по цене ниже рынка, чтобы быстро ее продать, пока на вариант, к которому они присмотрелись, не нашелся покупатель. Если считать среднюю цену предложения, то она особо не уменьшилась, а вот цены реальных сделок существенно падают за счет продаж в самом дешевом сегменте жилья.

— Конечно, от экономической ситуации в стране рынок недвижимости не оторвать, но при появлении дешевых вариантов всегда найдутся покупатели с отложенной суммой, которой раньше не хватало на покупку квартиры. В прошлом году на рынок вышли люди, у которых было скоплено $40 тыс. Сейчас на арену выйдет еще один пласт покупателей, у которых «под матрацем» лежит $25-30 тыс. Постепенно подтягиваются жители регионов, у которых тоже есть «припасы» – как и минчане, они реагируют на снижение цен покупательской активностью. Так что, на мой взгляд, кризис задел рынок недвижимости по касательной. Спрос продолжает быть довольно активным.

Павел Астапеня, аттестованный риэлтер, член Белорусской ассоциации «Недвижимость» и директор агентства «Эксперт» , считает, что адекватные цены на жилье невозможно вычислить без учета доли «серой» экономики.

– В стабильные времена отношение средней зарплаты к средней стоимости квадратного метра было 1:2. Однако этот коэффициент учитывает доходы «серой» экономики, которую не учитывает Белстат. Когда мы говорим о средней зарплате в $300, речь идет об официальных данных. А в нашей стране, и этого не скрывают государственные органы, доля «серой» экономики довольно велика, причем в разные времена она может увеличиваться или уменьшаться. Я не специалист в вопросах «серой» экономики, могу лишь предположить, что если официальная зарплата опустится до $300, то объективно она сложится на уровне $450, и «квадрат» будет стоить $900.