Как для Беларуси, так и для России начало 2016 года запомнится рекордным количеством предложений на рынке жилья при невысоком спросе. За год квартиры сильно потеряли в цене. Мы выясняли, можно ли сегодня купить недвижимость в Подмосковье и Москве, продав квартиру в Минске.
О ситуации на российском рынке жилья рассказал Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
— Как экономическая ситуация в стране отразилась на ценах на недвижимость в Москве и Подмосковье? Насколько в среднем подешевели квартиры за год?
— По данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы в нынешнем феврале составила 185,9 тыс. RUB за кв.м. С начала 2016 года ее отрицательная динамика составила 0,4%, а относительно февраля 2015 года — 7,4%. Средняя цена предложения, выраженная в долларах — $2408 за кв.м. Это на 1% выше, чем в январе 2016 года. При этом по сравнению с февралем 2015 года отрицательная коррекция очевидна — 22,3%. В пересчете на доллары США текущая стоимость предложения находится на минимальном уровне в период с ноября 2005 года.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Подмосковья в нынешнем феврале составила 83,3 тыс. RUB ($1185) за кв.м. С начала 2016 года ее динамика составила 0,4%, а относительно февраля 2015 года — минус 1,4%.
При этом 4/5 продаж происходят с дисконтом, который в среднем составляет 8,8%. Аномально высокая доля продаж со скидкой — свидетельство в целом преувеличенных ценовых ожиданий продавцов в отношении своей недвижимости.
Вопрос снижения цены предложения до уровня покупательских ожиданий по-прежнему является крайне острым на вторичном рынке жилья. Значительная часть продавцов все еще не преодолела психологический барьер и отказывается признавать насущную необходимость коррекции своих представлений о стоимости жилья. В ряде случаев люди все же понимают, что реализовать жилплощадь по тем ценам, которые их устроят, сейчас не получится. Такие собственники предпочитают дожидаться изменения рыночной конъюнктуры. Как правило, их жилищная ситуация не является крайне острой, они имеют возможность ждать и делают это — по крайней мере до тех пор, пока жизненные обстоятельства не подтолкнут их к активным действиям. В настоящее время сделки в большинстве своем направлены на решение актуальных жилищных вопросов, а активными продавцами являются те участники рынка с насущной потребностью в реализации жилплощади.
— Что происходит с объемом спроса и предложения? Какие объекты пользуются наибольшей популярностью у покупателей?
— В настоящее время объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы составляет 43 456 объектов — это на 8,9% больше относительно февраля 2015 года и на 2% меньше по сравнению с нынешним январем. Очевидная активность покупателей в последние три месяца позволила реализовать значительную часть объектов, в том числе тех, которые находились в продаже продолжительное время.
По итогам февраля мы отметили тенденцию увеличения покупательской активности на вторичном рынке жилья. Ее зафиксировали еще осенью прошлого года. Относительно января 2016 года количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (т.е. потенциальный спрос) возросло на 27,9%. Однако этот показатель на 3,8% ниже, чем год назад. При этом показатель реального спроса в нашей компании в феврале 2016 года оказался на 19,2% выше, чем в феврале 2015-го. Таким образом, в настоящее время мы наблюдаем определенную активизацию покупательского интереса на вторичном рынке жилья. Она объясняется последовательной реализацией спроса, накопленного в прошлом году, и ожиданиями потребителей некоторого укрепления рубля.
— Перспективы рынка: что, на ваш взгляд, произойдет с ценами к осени 2016 года?
— С конца прошлого года мы фиксируем ежемесячное увеличение показателей спроса на вторичном рынке жилья. Это, по нашим оценкам, связано, прежде всего, с реализацией части отложенного спроса и может быть трактовано, как сигнал о переломе ситуации. То есть существенная часть участников рынка адаптировалась к изменившимся условиям, рассталась с иллюзиями и начала жить в новых реалиях. Они стали решать актуальные жилищные вопросы, которые за прошедший почти год неопределенности, конечно, не потеряли своей значимости, а только обострились.
При существующих в настоящее время ожиданиях участников рынка мы не прогнозируем в 2016 году серьезных колебаний цен на вторичном рынке жилья в рублевом эквиваленте.
— За год цена квадратного метра в Минске сильно подешевела, достигнув $1 240 на вторичном рынке и $1 181 на рынке новостроек. Сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры в Минске — $49 тыс., «двушки» — $66 тыс., «трешки» — $90 тыс. Скажите, можно ли приобрести недвижимость в Москве или Подмосковье за эти деньги? Если да, то что это будут за объекты?
— Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве — 6,5 млн RUB ($92,5 тыс.), двухкомнатной — 9,1 млн RUB ($129,5 тыс.), трехкомнатной — 13,2 млнRUB ($187,8 тыс.).
В Подмосковье цены в два раза ниже. В пригороде Москвы однокомнатные квартиры стоят в среднем 3,4 млн RUB($48,4 тыс.), «двушки» — 4,5 млн RUB ($64 тыс.), «трешки» — 6 млн RUB($85,4 тыс.).
Объем предложения объектов по цене до 2,13 млн RUB ($30 тыс.):
— на вторичном рынке жилья Москвы — 150 объектов,
— на вторичном рынке жилья Подмосковья — 2 954 объектов.
Например:
Комната площадью 10 кв.м в трехкомнатной квартире на 7-м этаже 9-этажного панельного дома, от которого 15 мин пешком до ст. м. «Пражская». Санузел раздельный. Балкон отсутствует. Цена: 1,95 млн RUB ($27,9 тыс.)
Объем предложения объектов по цене до 3,48 млн RUB ($48 тыс.):
— на вторичном рынке жилья Москвы — 515 объектов, из них — 15 квартир.
— на вторичном рынке жилья Подмосковья — 10 324 объекта.
Например:
Однокомнатная квартира на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома. Общая площадь — 30,8 кв.м, жилая — 19 кв.м, кухня — 6 кв.м. Санузел раздельный. До железнодорожной станции можно добраться общественным транспортом за 5 минут. Цена: 3 млн RUB ($42,7 тыс.).
Объем предложения объектов по цене до 4,69 млн RUB ($66,7 тыс.):
— на вторичном рынке жилья Москвы — 1 607 объектов, из них — 25 двухкомнатных квартир.
— на вторичном рынке жилья Подмосковья — 18 113 объектов.
Например:
Двухкомнатная квартира на 9-м этаже 9-этажного кирпичного дома в 5 мин транспортом от ст. м. «Люблино» (спальный район столицы, вблизи МКАД). Общая площадь — 33,1 кв.м, жилая — 21,8 кв.м, кухня — 6,1 кв.м. Цена: 4,69 млн RUB ($66,7 тыс.).
Объем предложения объектов по цене до 6,4 млн RUB ($91 тыс.):
— на вторичном рынке жилья Москвы — 7 637 объектов, из них — 55 трехкомнатных квартир.
— на вторичном рынке жилья Подмосковья — 24 694 объектов.
Например:
Трехкомнатная квартира на 1-м этаже 12-этажного панельного дома после капитального ремонта в 15 мин транспортом от ст. м. «Братиславская» (Капотня, окраинный, один из самых непопулярных у покупателей районов столицы). Общая площадь — 63,4 кв.м, жилая — 43,1 кв.м, кухня — 10 кв.м. Цена: 6,4 млн RUB ($91 тыс.).
Трехкомнатная квартира на 8-м этаже 18-этажного нового монолитно-кирпичного дома в г. Троицке (Новая Москва). Общая площадь — 82 кв.м, жилая — 52 кв.м, кухня — 11 кв.м. Переуступка прав. Цена: 6,4 млн RUB ($91 тыс.).
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Обладая бюджетом 2,1 млн RUB ($30 тыс.), можно приобрести коттедж площадью 70-90 кв.м с участком 8 соток на южном направлении, в районе 80 км от МКАД. Найти таунхаус в рамках такого бюджета сложнее, но подходящие предложения есть на Горьковском и Дмитровском шоссе, на расстоянии 20-30 км от Москвы (площадь домовладения 30-40 кв.м). За эти же деньги можно купить квартиру 25-55 кв.м в малоэтажном доме на севере или востоке.
За 3,5 млн RUB ($48 тыс.) можно стать владельцем дома площадью 100-160 кв.м с участком 6-12 соток в 50 км от Москвы (в основном северные направления). Также можно купить таунхаус площадью 70-95 кв.м с участком 1-3 сотки на расстоянии 20-55 км от МКАД. В рамки этого бюджета укладываются и многие квартиры в малоэтажках на юге, площадью от 40 до 95 кв.м.
При бюджете в 4,7 млн RUB ($66,7 тыс.) вы можете приобрести коттедж площадью 60-200 кв.м с участком 3-15 соток на расстоянии 40-60 км от МКАД. Больше всего таких предложений на северо-западе. Другие варианты — таунхаус площадью 60-140 кв.м с участком 1-2 сотки в 25 км от Москвы или квартира 35-50 кв.м в малоэтажном доме на юге.
С бюджетом 6,4 млн RUB ($91 тыс.) можно рассчитывать на довольно просторный коттедж (100-250 кв.м) с участком 7-16 соток на северных направлениях, в среднем в 40 км от Москвы. Также возможна покупка таунхауса площадью 100-140 кв.м с участком до 3 соток на юге или северо-западе, в 15-20 км от МКАД. Широкий ассортимент представлен в формате малоэтажек — за эти деньги можно приобрести квартиру площадью до 80 кв.м на севере или западе.
