Аналитический центр портала Realt.by вот уже вторую неделю отмечает снижение цен предложения квартир на вторичном рынке. И по итогам предыдущей недели планка снизилась еще на 0,16%, составив тем самым $1837/кв.м. Что будет дальше? И стоит ли паниковать тем, кто не успел продать свои квартиры по "сладким" ценам?
– Рынок недвижимости – живой организм, который очень чутко реагирует на любые колебания или волнения в обществе. Поэтому тенденция к незначительному снижению цен на квартиры – сейчас не новость, – уверен директор центра недвижимости "БелЦТН" Николай Простолупов. – Поведение покупателей, на мой взгляд, изменилось еще 2 месяца назад, когда они отказались приобретать квартиры по заявленным ценам. Причиной тому стало несоответствие уровня доходов населения с предлагаемой ценой на недвижимость. Как следствие – количество сделок в Минске за сентябрь — начало октября уменьшилось ровно в 2 раза.
В этой ситуации продавцы, которые хотят реализовать свои квартиры именно сейчас, вынуждены идти на определенные уступки. Покупатели требуют скидку в $1000, 2000 и даже в $5000, и в итоге заявленная цена зачастую отличается от конечной на 1 – 3%.
Другое дело, что в течение последних 20 лет спрос на рынке недвижимости Минска значительно превышает предложение, и здесь вопрос только в том, во сколько раз – в 2, 5 или 10. Конечно, покупатели на рынке ведут себя по-разному. Иногда мы наблюдаем резкое увеличение спроса (как было в апреле, мае, июне этого года), а иногда – так называемое замирание рынка. Сейчас, я бы сказал, что покупатели "осторожничают с деньгами", и понять их можно. Люди слышат из новостей о сложностях в экономике страны, сокращении бюджетных отчислений и объемов строительства, видят рост цен на товары первой необходимости. Кроме того, все ждут девальвации, предчувствие которой так или иначе витает в воздухе.
Но это не значит, что ситуация на рынке недвижимости изменится радикальным образом. И незначительное колебание цен неизбежно. Если сейчас уровень доходов населения упал и, как следствие, припали цены на квартиры, то если через пару месяцев со стороны России к нам польется "золотой дождь", и у определенной категории покупателей снова появятся деньги, цены на недвижимость предсказуемо вырастут.
О том, чтобы на данный момент прогнозировать значительное снижение цен на квартиры, говорить не приходится. Достаточно проанализировать ситуацию с новостройками, чтобы с высокой долей вероятности предугадать положение дел на рынке недвижимости вообще. Сейчас можно говорить о большом дефиците нового жилья, особенно в столице. Резкое снижение уровня предложений на первичном рынке обязательно повлияет на уровень цен на вторичном. Более того, нет никаких предпосылок к тому, чтобы в ближайшие два года государство увеличило объемы жилищного строительства для всех желающих (если не брать в расчет строительство для льготных категорий граждан). Как следствие, количество предложений будет резко ограничено, и цены на них будут соответствующие.
Всё это значит, что серьезных изменений цен на рынке недвижимости ожидать не стоит. Незначительные колебания, на мой взгляд, останутся в рамках 1 – 3%. Если сейчас цены немного упадут, то к Новому году, возможно, снова повысятся, ведь многие люди верят в то, что если провести эти праздники в новом (собственном) жилье, то наступающий год станет счастливым.
"Рынок продавца все же проиграет рынку покупателя"
– Для начала нужно четко разграничить две категории: заявленная цена и итоговая, – пояснила заместитель директора АН "Динас" Марина Шут. – Людям психологически всегда было тяжело снижать стоимость квадратного метра, указанную в рекламе. Поэтому "бумажно" мы наблюдаем лишь незначительное снижение цен. Однако на практике дела обстоят несколько иначе.
Ввиду различных факторов в последнее время снизилась покупательская способность, а значит, упал и спрос на квартиры. На мой взгляд, продавцов сейчас намного больше, и у покупателей есть возможность рассчитывать на значительный торг, а значит, и полная свобода действий. И если раньше речь шла о "рынке продавца", то сейчас есть все предпосылки к тому, чтобы ситуация изменилась на противоположную.
Однако спрогнозировать ситуацию с ценами на рынке в ближайшее время очень сложно. Многие потенциальные покупатели не спешат вкладывать деньги в недвижимость, даже несмотря на тенденцию к снижению стоимости квадратного метра. Люди ждут начала 2014 года, чтобы посмотреть, что будет с экономической ситуацией в стране, как поведут себя игроки рынка недвижимости и что будет происходить с ценами в Беларуси в целом.
