2012 год для вторичного рынка жилья г.Бреста вошел в историю как стабильный год. Цены на квартиры остались на уровне цен 2011 года. И это дало возможность многим брестчанам улучшить свои жилищные условия. Что касается перспективы, то, по оценкам специалистов рынка, в 2013 году в г.Бресте можно ожидать небольшого падения цен.
По данным Национального кадастрового агентства (НКА) в 2012 году на вторичном рынке жилья г.Бреста было совершено 1346 сделок с квартирами (на 17 января 2013 года). Для сравнения: в 2011 году было совершено 1369 сделок.
Всплеск в IV квартале 2012 года сделок специалисты объясняют ростом заработной платы, некоторым улучшением климата в предпринимательской сфере и повышением уровня деловой активности, снижением ставок по кредитам, муссированием к концу года темы о предстоящей новой девальвации. Сработал и отложенный спрос.
В 2011 году, начиная с мая месяца, на рынке произошло падение количества сделок, которое наблюдалось вплоть до наступления зимы. В основном это было обусловлено финансовым и экономическим кризисом, исчезновением из свободной продажи иностранной валюты, высокими процентными ставками по кредитам.
Однако, если исходить из общего количества сделок, совершенных в г.Бресте в 2011-2012 годах, то можно сказать, что покупательская активность в течение двух последних лет была, по сути, одинаковой. (Количество сделок за декабрь 2012 года еще будет уточняться в сторону увеличения).
Если говорить о средней цене квадратного метра квартир, то в 2012 году она осталась на уровне цен 2011 года. Так, по данным НКА в 2012 году средняя цена квадратного метра квартир брестской «вторички» составила $796, в 2011 году — $797. Не изменилась реальная цена продажи квартир в прошлом году и по сравнению с 2010 годом ($765).
В то же время, из гистограммы распределения средних цен квадратного метра жилья в г.Бресте видно, что основное количество сделок совершались по цене квадратного метра от $650 до $950.
Анализ рынков жилья в других городах Брестской области говорит о том, что г.Брест является самым дорогим городом в области.
Комментарии специалистов:
Максим Кононов, директор ЗАО «Альфа-Актив», г.Брест:
— Специалистами нашего агентства недвижимости давно проводится серьезная аналитическая работа по оценке рынка жилья в городе Бресте. Поэтому его основные тенденции нам известны и понятны, подкреплены цифрами и наблюдениями.
Если говорить об одном из самых важных факторов, влияющих на состояние рынка, – объеме спроса и предложения, на чем, собственно, и базируется цена, то могу сказать, что уже на протяжении последних 4-5 лет спрос и предложение находятся практически на одном и том же уровне. В нашей базе данных имеется информация не менее чем о 85% объектов, выставляемых в городе на продажу. Это 1250-1350 квартир. Поэтому с большой долей вероятности мы можем говорить о том, что одномоментное предложение квартир в Бресте составляет 1400-1600. В то же время, ежегодно в среднем продается примерно по 1300 квартир. Казалось бы, превышение годового объема предложения над фактическим объемом спроса составляет порядка 15%. Но если не брать во внимание ту часть «некачественного» предложения, которая всегда присутствует на рынке (в силу организационно-технических и документальных аспектов объектов недвижимости, а также явно завышенных ценовых ожиданий собственников), то можно говорить о том, что спрос и предложение балансируют.
Если говорить о цене квадратного метра, то она также на протяжении последних 4-х лет находится в среднем на уровне $800. И это еще раз подтверждает, что спрос и предложение находятся в равновесном состоянии. Если, конечно, не брать во внимание отдельные колебания, объяснимые временными ситуациями на валютном и денежно-кредитном сегментах рынка.
По нашим оценкам, средняя цена предложения отличается от средней реальной цены сделки примерно на 7-8%. В ценовом выражении это составляет порядка $2000-3000 за объект. Как показывает практика, это объяснимый для рынка размер торга.
Анализ рынка показывает, что во втором полугодии 2012 года на рынке жилья появились сделки с привлечением банковских кредитов – порядка 10% от общего количества сделок. Этому поспособствовало временное снижение процентных ставок. Например, в прошлом году из оформленных в нашем агентстве 528 сделок с квартирами 50 были совершены с привлечением кредитов. Причем в первом полугодии «кредитных» сделок было только 11, тогда как во втором полугодии – 39 (15% от общего количества сделок, оформленных организацией). Сумма кредита, как правило, не превышала 30% от суммы сделки.
Хочу опровергнуть один из распространенных мифов о том, что квартиры в Бресте, впрочем, как и в Минске, скупают россияне. За семь лет наших наблюдений, удельный вес иностранных граждан, приобретающих жилье в нашем городе, не меняется и из месяца в месяц колеблется в диапазоне 7-12%. Правда, большую их часть составляют граждане РФ. Порядка 10% от общего количества покупателей квартир составляют иногородние белорусы, переезжающие на постоянное место жительство в областной центр. В основном это жители брестского региона из Пинска, Баранович и других городов. А вот минчане покупают квартиры в Бресте только в исключительных случаях (0,5% от общего количества сделок).
По нашим оценкам, в 2013 году на вторичном рынке жилья г.Бреста не будет наблюдаться серьезного колебания цен. Если корректировки и произойдут, то в сторону уменьшения цены примерно на 5-7%.
Светлана Чемармазович, директор
ЧУП «Агентство по недвижимости «Мона» Лапченко И.А.», г.Барановичи:
— 2012 год был достаточно стабильным для вторичного рынка жилья. Никаких особых всплесков или падений цен на квартиры не наблюдалось. Правда, некоторое оживление на рынке мы заметили в сентябре-ноябре. Но после приостановления в ноябре кредитования на приобретение жилья, спрос снова снизился.
Наибольшим спросом среди барановичских покупателей пользовались недорогие одно- и двухкомнатные квартиры до 50 квадратных метров. Такое жилье в основном покупали семьи, которым надо было разъехаться, или молодожены.
В последнее время наметилась тенденция покупки жилья россиянами, которые отработали на севере (Хабаровск, Иркутск), вышли на пенсию, а теперь приезжают в Беларусь. Доля таких покупателей на рынке составляет порядка 10-15%. Барановичи привлекают их тем, что это небольшой, тихий и благоустроенный город. Он имеет хорошее месторасположение на карте Беларуси и хорошую транспортную доступность. Однако «хоромы» они также не покупали. Если это был дом, то не более 100 квадратных метров, если квартира – то не более 50-70 «квадратов».
Как правило, основное количество сделок в городе совершается покупателями и продавцами самостоятельно. К нам в агентство недвижимости за услугами обращаются лишь те продавцы, которые вступили в права наследства. Однако по причине того, что они постоянно не проживают в городе, то и не имеют возможности заниматься продажей своих жилых помещений самостоятельно.
Уважаемые читатели! Хотелось бы услышать ваше мнение о том, привлекает ли вас г.Брест и другие города Брестской области? Готовы ли вы поменять минскую прописку на брестскую?
