Долевое строительство коммерческой недвижимости: каждый несет свои риски сам

Более 10 лет в Беларуси существует долевое строительство объектов коммерческой недвижимости. Однако в отличие от строительства жилых объектов недвижимости коммерческая "долевка" до сих пор напрямую не регулируется никакими законодательными актами. По-прежнему основным документом, дающим гарантии сторонам по надлежащему исполнению обязательств друг перед другом, является сам договор долевого строительства.

Как правильно составлять договор долевого строительства объекта коммерческой недвижимости, чтобы минимизировать количество исков по нему? Какие ключевые моменты должны быть отражены в документе? К каким последствиям может привести ненадлежащее исполнение договора и как их избежать?

На эти и другие вопросы, используя судебную практику, рассказал на практическом семинаре "Долевое строительство: работа в новых условиях", организованного ЧУП по оказанию услуг "Лигал-Инфо", Андрей Бобков, управляющий партнер юридической компании "Строительный консалтинг и аутсорсинг".

До настоящего времени не существует законодательного акта, который регулировал бы вопросы долевого строительства объектов коммерческой недвижимости. Поэтому при составлении договора стороны руководствуются общими положениями об обязательствах, прописанных в Гражданском кодексе, а также сложившейся практикой. Исходя из этого, к существенным и обязательным условиям договора долевого строительства объектов коммерческой недвижимости относятся предмет договора, цена объекта и срок исполнения договора. "Поэтому если договор не будет содержать этих основных разделов, может возникнуть большая вероятность того, что он будет признан хозяйственным судом незаключенным", — сказал Андрей Бобков.

Предмет договора описываем максимально полно и четко

При составлении договора очень важно описывать предмет максимально полно. Он должен включать месторасположение объекта, экспликацию, приложения всех соответствующих схем, физические характеристики нежилого помещения и т.д. При этом выступающий посоветовал, что при описании предмета договора можно руководствоваться законодательством, регулирующем жилищное строительство.

Неполное или неточное описание предмета договора  может в дальнейшем привести к многочисленным проблемам. Как рассказал Андрей Бобков, в судебной практике были случаи, когда стороны определяли месторасположение помещений осями. Однако после завершения строительства объекта оси либо не совпадали, либо  вообще отсутствовали. В таких случаях возникало много вопросов по исполнению договора. Не мение важно и качественное остекление балконов в Москве.

— Если стороны понимают, что после окончания строительства может поменяться месторасположение помещения, его метраж и т.д., то в договоре в обязательном порядке должен быть прописан механизм, каким образом в договоре будет уточняться предмет, — посоветовал специалист.

Что касается предварительных договоров, то в них также нужно детализировать предмета договора. Потому что это имеет непосредственное отношение к тому, насколько возможным впоследствии будет заключение договоров купли-продажи или аренды несозданного имущества.

Судебная практика показывает, что те предварительные договоры, где был детально прописан предмет договора, были признаны судами существующими и законными. Это давало право застройщикам на заключение основных договоров купли-продажи или аренды.

Чаще всего судами предварительные договоры признаются незаключенными, когда в них формально описан предмет, когда несколько помещений имеют одинаковые номера и в ряде иных случаев. "Не так давно мне пришлось столкнуться с иском дольщика, связанного с предметом договора. По проектной документации застройщиком должны были быть построены административные  помещения определенной площади на 3-м и 4-м этажах. Однако в натуре метраж помещений значительно не совпадал с проектной документацией. Ряд помещений либо отсутствовали на соответствующих этажах, либо числились под одним номером. Поэтому суд признал договор незаключенным", — рассказал Андрей Бобков.

Цена объекта — камень преткновения сторон

Периодически в судах появляются иски, связанные с тем, что одна из сторон пытается оспорить действительность договора долевого строительства по причине изменения цены. Например, застройщик может подать иск на основании того, что цена в договоре ниже себестоимости строительства. Такое случается, если договор долевого строительства заключен 3-4 года назад, но до сих пор не исполнен.

Однако если судом будет доказано, что сроки строительства были затянуты по вине застройщика, то иск останется неудовлетворенным. "Случаев, когда по такому основанию договоры были признаны недействительными, мне не попадались. Но это не говорит о том, что в практике таких случаев не было или не может быть. Если будут отсутствовать объективные причины, повлекшие кардинальное изменение цены от себестоимости строительства, то можно будет ставить вопрос о недействительности сделки. Хотя в какой-то части договора", — уточнил юрист.

В целом, цена договора долевого строительства – понятие более широкое и выходит за рамки соответствия цены себестоимости строительства. В процессе строительства застройщик  может быть вынужден выполнять дополнительные работы, не предусмотренные на стадии заключения договора и разработки проектной документации.

— Не так давно мне приходилось представлять интересы дольщика, связанные с тем, что застройщик отказывался передавать ему помещение. Все платежи дольщиком были перечислены своевременно. Но застройщик ссылался на то, что по требованию ГАИ ему пришлось увеличить количество парковочных мест, что автоматически привело к увеличению затрат застройщика на строительство и повышению цены.

В договоре было прописано, что цена в ходе строительства может поменяться, если застройщик будет вынужден в силу требований законодательства совершить какие-то определенные действия, не предусмотренные договором. Поэтому по этому делу было много споров. Дело повторно подавалось на рассмотрение. Мы выиграли его. Хотя в конце концов между сторонами было заключено мировое соглашение.

Но ситуация интересна тем, что все эти вопросы можно было урегулировать еще на стадии заключения договора. Потому что на момент его заключения у застройщика уже были новые технические условия с учетом требований ГАИ. То есть он знал, что ему надо будет совершить действия, которые повлекут за собой изменение цены. Но на момент заключения договора эти изменения не были внесены в проектную документацию. Этим и оперировал застройщик. Как видим, налицо – недоработка сторон на стадии заключения договора, — привел пример из судебной практики Андрей Бобков.

Специалист рассказал, что цена в договоре может меняться путем подписания допсоглашения. Причем делать это можно в одностороннем порядке.

Что делать, если дольщик отказывается от подписания допсоглашения и повышения цены, если в договоре ничего по этому поводу не говорится? Закон не дает ответа на этот вопрос, сказал юрист. Поэтому необходимо требовать изменения договора в судебном порядке. Если такие случаи встречаются на практике, то они удовлетворяются очень редко, уточнил специалист.

Чтобы избежать возникновения конфликтной ситуации по цене, в договоре важно прописывать, какие действия может совершать дольщик, а какие – застройщик. Должен быть или отказ от договора, либо стороны пойдут в суд, либо деньги будут возвращаться каким-то иным способом.

Момент передачи помещения дольщику

Как правило, передача помещения происходит по акту выполненных работ. Однако и на этом заключительном этапе исполнения договора могут возникать конфликтные ситуации.

Например, застройщик не хочет передавать помещение дольщику. По словам Андрея Бобкова, в судебной практике встречаются иски, когда застройщика понуждают передать дольщику все необходимые для регистрации помещения документы. Чтобы возникало меньше проблем по перечню документов, их желательно перечислять в договоре.

— Эти иски понятны судам. – уточняет юрист. — Но проблема состоит в том, что решения неимущественного характера принудительному исполнению не подлежат. В хозяйственном процессуальном кодексе отсутствует такой механизм. Поэтому любой такой иск можно выиграть. Понудить передать документы или выполнить работы физически нереально. Как правило, подобные иски предъявляются для того, чтобы после их выигрыша застройщик пошел навстречу дольщику и в конце концов передал ему помещение. Иск подается и с той целью, чтобы установить наиболее важные обстоятельства, которые могут дольщику воздействовать на застройщика. Например, для взыскания убытков либо для предъявления последующего иска о признании права собственности на помещение.

В практике есть немало случаев, когда, наоборот, помещения не принимаются дольщиками. Это происходит тогда, когда дольщик утратил интерес к помещению или его не устраивает цена. Поэтому в договоре желательно прописать, что в таком случае должен делать застройщик. Например, за отказ до определенного времени помещения застройщик может применить к дольщику индексацию.

Почему появляются долгострои

По мнению Андрея Бобкова, очень большое количество проблем, связанных с долгостроями, можно было бы избежать. Но для этого пока нет действенного механизма, который помогал бы решать эту проблему не по результату (появление долгостроя), а препятствовал бы возникновению подобных ситуаций вообще.

Участки под строительство новых объектов должны предоставляться тем организациям, которые физически способны построить объект, а не зарегистрированным "вчера", считает юрист.

Кроме того, пока отсутствует механизм, по которому можно было без проблем передать права на строительство от одного застройщика к другому.