Аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков в Минске проходят не так часто и пользуются не такой большой популярностью, как аукционы по продаже земли. Чем же право аренды принципиально отличается от права собственности, и почему белорусы боятся арендных участков, разбиралась журналист портала Realt.by
На что может претендовать арендатор? Можно ли изъять участок такой участок в любой момент?
– Любое право на землю (кроме права частной собственности) является ограниченным вещным правом, – пояснил управляющий ООО «Компания «Юридические технологии» Сергей Калиновский. – И если право частной собственности можно прекратить только по решению суда, то вещные права намного более «слабые». Вместе с тем, нужно понимать, что если государство захочет в своих целях (например, на гос. нужды) эту землю изъять, то на результат не сможет существенно повлиять ни первое, ни второе право.
Что касается прав, которые получает арендатор, то они практически полностью сопоставимы с правами пользователя земли и чуть уже, чем у собственника. В рамках целевого использования земли арендатор имеет право построить здесь дом. И в случае изъятия участка он имеет право получить компенсацию в размере оценочной стоимости дома. Компенсацию можно получить и за улучшение земельного участка (например, арендатор завез сюда чернозем, тем самым повысив стоимость земли).
Хотелось бы подчеркнуть, что даже если участок используется на правах аренды, то построенный здесь дом будет принадлежать арендатору на праве собственности. Единственный нюанс, который прописан в законодательстве – право на землю следует за правом на недвижимость. Т.е. не может быть такой ситуации, когда дом принадлежит одному человеку, а право аренды на участок другому.
При этом собственник дома свободно может его достроить, реконструировать и даже продать. Просто покупатель вместе с домом получит право аренды на участок.
А что делать, когда срок аренды по договору подошел к концу?
– Если говорить простым языком, то срок аренды земельного участка (который предоставлен для строительства или обслуживания капитальных строений) должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих зданий.
Максимальный срок аренды участка не может превышать 99 лет. Однако, как показывает практика, применительно к аренде жилых домов чаще фигурирует цифра в 49 лет.
И когда этот срок подходит к концу, арендатор имеет право (можно даже сказать, обязанность) обратиться в местные органы власти не менее, чем за 3 месяца до истечения срока. Договор аренды в таком случае, скорее всего, будет продлен.
Но если с этим вопросом затянуть, то по истечении срока право аренды прекращается автоматически. И получается очень интересная ситуация, когда на государственной земле стоит частный дом. Здесь возникает казус. Гипотетически землю в аренду могут и не дать, а дом имеют право снести.
Собственнику опять придется проходить процедуру предоставления земельного участка, и, вполне возможно, повторно участвовать в аукционе. Потому что исполком имеет все основания не продлять договор с «нерадивым» арендатором. И тогда собственнику дома останется только пытаться требовать возмещения ущерба в размере стоимости своей недвижимости.
Примеров подобных споров современная практика еще не знает, но в силу неоднозначности ситуации лучше к вопросу о сроке аренды подходить вдумчиво.
В каких случаях государство может изъять арендованный земельный участок?
1. Неиспользование земельного участка в течение двух лет. А в случае предоставления для ведения сельского хозяйства – в течение одного года.
2. Если на участке стоит дом, который признан бесхозным (Сейчас это редкость, но применимо к старым домам, собственники которых уже забыли об их наличии).
3. Если дом сгорел, и гражданин в установленном порядке и сроки его не восстановил.
4. В случае конфискации участка (например, деньги на приобретение права аренды были добыты преступным путем).
5. Все остальные основания, которые предусмотрены в законодательстве применительно к каким-либо нарушениям.
Могут ли дети арендатора унаследовать это право?
– Право аренды – это имущественное право, и значит, оно наследуется ровно так же, как и право собственности, – рассказал Сергей Калиновский. – Здесь все зависит от наличия объекта недвижимости на этой земле. Если дом есть, то распределение прав аренды на участок будет осуществляться пропорционально долям, которые наследники получат непосредственно в доме. Это один из примеров долевого права аренды.
Если недвижимости на участке нет, то не всегда все наследники смогут претендовать на «свою» долю. Во-первых, участки бывают делимыми и неделимыми. Один из критериев неделимости – общая занимаемая площадь. Например, участок в 10 соток достаточно сложно разделить на 5 человек. В таком случае между наследниками должно быть достигнуто соглашение, в ходе которого право аренды получит кто-то один.
Действительно ли заключение договора аренды – это единственная возможность для иностранца «приобрести» землю и построить дом в Беларуси?
– В любом государстве земля – это стратегический ресурс. И получить ее в пользование иностранец может только двумя способами. Один из них – наследование. Согласно ст. 12 и ст.14 Кодекса о земле, участки могут перейти в частную собственность в пожизненное наследуемое владение иностранным гражданам, которые являются наследниками белорусов. Кодекс даже предоставляет расшифровку, кто может являться таким наследником. И перечень достаточно широкий.
Если же иностранец впервые «приходит» в Беларусь и хочет здесь жить, то он может либо приобрести уже готовый объект недвижимости, либо участвовать в аукционах на заключение договоров аренды на земельные участки.
В целом можно сказать, что право аренды – это вполне цивилизованный инструмент, который так же, как и все, работает в рамках законодательства. И при отсутствии других возможностей построить дом, не нужно бояться заключать договор аренды на землю.
Сайт Компании «Юридические технологии»: www.kandp.by
