Финансовая ситуация в нашей стране редко отличалась стабильностью. Две девальвации за последние 5 лет серьезно пошатнули доверие белорусов к банковской системе и национальной валюте в частности. Однако установившиеся на рынке высокие процентные ставки на депозиты в белорусских рублях и медленный рост курса доллара заставили многих рискнуть. Ввиду слабой развитости рынка акций, единственной реальной альтернативой банковским вкладам видится недвижимость, которая сменила падение ростом ровно год назад. Мы решили препарировать эти “хлебные” 12 месяцев и сравнить доходы, полученные такими разными путями.
Наличие определенного капитала год назад позволяло его владельцу рассчитывать на очень неплохой доход по банковским вкладам в белорусских рублях. Подобные депозиты предлагали вкладчикам очень высокую прибыль и многие пошли на этот риск осознанно. Те, кто не побоялся сделать вклад год назад, сегодня могут позволить себе пить шампанское.
Так называемая “депозитная игла” существовала и до этого, однако именно в августе 2012 года цены на жилую недвижимость начали показывать первые шаги к реальному росту. Абсолютное большинство игроков рынка откровенно не верили в долгосрочные перспективы этого роста, поэтому и сделок совершалось не больше среднего. Тем не менее, были и такие, кто после первых сигналов роста решил не откладывать покупку недвижимости в долгий ящик и точно не прогадал.
Мы попытались разобрать реальные дивиденды, которые получили инвесторы за год на депозитах и недвижимости. В качестве базового капитала мы использовали сумму эквивалентную 100 000 USD. В наших расчетах мы стремились к высокой прибыли, однако умышленно не использовались максимальные показатели. Так кто же выиграл больше?
Депозит в белорусских рублях
Сверхприбыли от депозитов в белорусских рублях уже стали притчей во языцех. Так что же получили за год держатели вкладов в национальной валюте? В августе 2012 года курс доллара колебался от 8300 до 8400. Предположим, что с продажи нашей валюты мы выручили астрономическую сумму в 835 000 000 рублей. Откровенно говоря, людей с такими железными нервами и уверенностью в собственных прогнозах очень мало. Наученные горьким опытом, белорусы чаще хранят деньги на валютных и рублевых вкладах в определенной пропорции.
На конец августа 2012 лучшие процентные ставки по депозитам (данные любезно предоставлены Select.by) находились на уровне 37,8 % годовых. И хотя деньги на тех вкладах можно было снимать через три месяца и сменить на более выгодные (а такие были), с учетом снижения ставок до уровня 34-35% в мае-июле 2013 года, итоговый расчетный процент мы решили оставить на этом уровне.
За 12 месяцев наша сумма возросла до уровня 1 150 миллионов рублей. 1 доллар нам дадут за каждые 8970 рублей (на 28 августа). Итоговая прибавка к нашим ста тысячам составит 28205 USD или 28,2%.
Жилая недвижимость в Минске
Выбор квартир летом прошлого года был несоизмеримо большим, чем тот который мы наблюдаем на данный момент. С нашей суммой в 100 000 USD в базе данных Realt.by можно было найти уйму предложений на эти деньги. Чтобы не разбивать сумму на несколько частей, мы рассмотрим вариант покупки обычной трехкомнатной квартиры. Разница между средней ценой сделки и предложения составляла на тот момент около 4%, поэтому, рассчитывая на торг, наш взор упал на чуть более дорогие квартиры стоимостью 103-104 тысячи. Трехкомнатные квартиры в Минске за такие деньги предлагались в районе улицы Маяковского, улиц Багратиона, Столетова, Уральской, а также в Лошице.
Мы не будем привязываться к какому-то конкретному объекту – только усредненный вариант. Стоимость 3-комнатных квартир в среднем по городу составляла 1281 USD/кв.м. Округлим ее до 1300 (все-таки районы не самые худшие) и для гипотетических 80 метров выходит ровно 104 000. Со скидкой 4% получим цену квадрата 1250 USD/кв.м. Предположим, что продавца мы нашли сами и итоговые расходы при сделке оказались чисто символическими.
При стабильной ценовой динамике основной доход от недвижимости мы получали бы от сдачи ее в аренду. Отдадим месяц на устранение каких-либо недоделок и поиск арендаторов. Как правило, осенью проблем с последним пунктом нет.
У всех есть старая или ненужная мебель, но все же на 3-комнатную квартиру нужны определенные расходы. Пусть покупка самого необходимого, небольшой ремонт и амортизация потянет из нашего бюджета 1 500 USD.
Еще одна расходная составляющая – налог. Его будем рассчитывать за вторую экономико-планировочную зону. В 2012 году наши 3 комнаты обошлись в 810 тыс. рублей, а в 2013 (с учетом повышения) – за 8 месяцев мы отдали 2 млн. 640 тыс. рублей. Итого 3 млн. 450 тыс. С учетом динамики курса около 390 USD.
Теперь самое главное – цена. Осенью 2012 года за аренду "трешки" просили в среднем 450, в июле эта сумма составляла около 600. Ориентироваться будем на 500 USD, за 11 месяцев это принесет нам 5500 USD. Итого, арендная деятельность за 11 месяцев принесла порядка 3610 USD.
Будь цены на квартиры стабильными, этот доход от долгосрочной аренды квартир был бы единственным. Однако тот рост цен, который наблюдался последний год, привел к тому, что нашу квартиру, купленную за 100 000, теперь можно продать за совершенно иные деньги.
На конец августа средние цены 3 комнатных квартир в Минске составляют 1781 USD за квадратный метр. Т.е. средняя цена предложения наших гипотетических 80 метров составляет 142 480 USD. Но теперь мы выступаем в роли продавцов и нам наверняка придется сделать скидку порядка 7%.
Здесь следует учитывать все ту же разницу между ценами предложения и реальных сделок (в июле 2013 она составляла 5%). Двухпроцентную скидку сделаем для того, чтобы продать квартиру поскорее — ведь трехкомнатные квартиры раскупаются не так хорошо, как 1- и 2-комнатные. В итоге получим примерно 132 500. Все технические вопросы: рекламу, поиск клиентов, оформление сделки поручим агентству недвижимости. Риелторская услуга в нашем случае, согласно тарифной ставке, будет стоить нам 1,6% или около 2120 USD.
На этом расходы заканчиваются, но если окажется, что мы ранее продавали еще одну квартиру, и с момента ее продажи не прошло пяти лет, то нам придется заплатить подоходный налог. Это 12% с разницы цены при покупке и продаже. От 32500 он составит 3900 USD – отдаем его государству. Итого, наша чистая прибыль от купли-продажи – 30 380 USD (26 480 в случае продажи второй квартиры в течение пяти лет). А ведь у нас еще есть деньги от аренды! Общая прибыль составит в итоге от 33 090 до 33 990 USD или 33,1%-34,0%.
Распорядиться деньгами можно было совсем по-другому. Вполне вероятно, что более расторопный инвестор смог бы получить на депозите еще больше. А можно было вместо одной 3-комнатной квартиры купить две 1-комнатные или сдавать квартиру на сутки. В любом случае, подобрать нужный эпитет к сверхприбыли, полученной двумя способами, очень сложно.
Показательным выглядит и тот факт, что на жилой недвижимости за прошедший год можно было заработать как минимум не меньше, чем на рублевых депозитах. При этом даже если квартира с неплохими характеристиками покупалась для жизни и не сдавалась в аренду, поиск ее аналога сегодня может вынудить покупателя переплатить 8-10% от среднерыночной стоимости. Ведь предложение на рынке как никогда скудное.
Можно ли надеяться на подобную сверхприбыль и дальше? Ценам на жилую недвижимость до прошлого максимума осталось менее 15%, а курс доллара почти ежедневно обновляет новый максимум. Это не может не настораживать, ведь запланированная девальвация национальной валюты на 2014 год составляет всего 6%. С уверенностью можно утверждать лишь то, что белорусские инвесторы, наученные горьким опытом, вряд ли потеряют бдительность.
