Почти каждый человек хоть раз в жизни сталкивался с вопросом купли/продажи недвижимости. Кто-то ввязывается в этот процесс самостоятельно, кто-то обращается к специалистам. Однако и тех и других ждёт одна и та же задача – проверить чистоту сделки. Простому обывателю, как правило, ни о чём не говорят документы и доказательства, представленные второй стороной. Проверить их достоверность он не может, от того и верит на слово. Иногда, конечно, сделка проходит гладко, но бывают и досадные недоразумения, когда в миг всё идёт наперекосяк.
Что же делать, чтобы не попасть впросак? Как происходит процесс проверки документов у агентств недвижимости? С этими вопросами мы решили обратиться к Елене Николаевне Бодю, опытному риэлтеру, заместителю директора АН "Квадратный метр" отделения "Московское".
Проверка документов проходит по определённой схеме. В первую очередь проверяются паспорта собственников и всех лиц, которые имеют отношение к сделке. Здесь важно проверить дату выдачи и срок действия паспорта, наличие фото, регистрацию и гражданство – такие на первый взгляд незначительные нюансы могут привести к серьёзным проблемам в будущем. Если, к примеру, у кого-либо из участников истечёт срок действия паспорта, то провести сделку будет невозможно.
Далее агентство недвижимости отправляет официальный запрос в ЖРЭО на получение лицевого счёта квартиры. Стоит отметить, что мы запрашиваем развёрнутый лицевой счёт, благодаря которому можем проследить историю квартиры от самого заселения дома. Имея эти данные на руках, мы видим, кто проживал в квартире, кто выписывался. Можем предупредить появление лиц, которые имеют отношение к данной сделке, обладают правами на жильё, но почему-то не участвуют в процессе. Со всеми ЖРЭО у нас заключён официальный договор на предоставление информации. Кроме того ЖРЭО несёт ответственность за полноту предоставляемой информации. Сразу же отмечу, что самостоятельно узнать всю информацию не получится. Работники ЖРЭО работают строго по законодательству, такую информацию по постановлению Совета Министров смогут предоставить лишь юридическим лицам на основании заключённых с ними договоров.
Проверяется также состоят или нет участники сделки на учёте в психоневрологическом и наркодиспансере, страдают ли какими-нибудь заболеваниями, которые препятствуют совершению сделки.
Следующий обязательный этап – это получение выписки в БТИ. Выписка – документ, на основании которого нотариус проводит сделку. Там отмечается, кто собственник квартиры; основания, по которым он получил эту жилплощадь; количество комнат, а также наличие или отсутствие каких-либо запретов. Запреты, к слову, могут быть различные. Их могут наложить судебные органы, либо, к примеру, они могут появиться в случае, если человек построил квартиру с привлечением льготного кредита. Поэтому мы дополнительно ставим отметку в нотариальной конторе в случае отсутствия таких запретов.
Кроме того, существует множество других нюансов. В процессе проверки, мы изучаем, проживают ли в квартире несовершеннолетние дети. Если дети имеются, то мы запрашиваем справку о том, входит или не входит эта семья в социальный список. Если продавец, к примеру, иностранный гражданин, то необходимо получить справку из налоговой инспекции об уплате подоходного налога. Если квартира была приватизирована, мы обязательно берём справку о начислении жилищной квоты. Таким образом, мы прослеживаем историю участников приватизации.
Иногда во время проверки квартиры выясняется, что предыдущие собственники числились как неблагополучная семья. В таком случае мы всегда проверяем, куда они убыли. Сегодня, по законодательству, при снятии с регистрационного учета из одной квартиры, ты обязан тут же зарегистрироваться в другую. Раньше, к сожалению, такого не было. Поэтому люди, снятые с регистрационного учета из квартиры, могли попросту оказаться на улице. Особенно в случае, если в квартире проживала семья с несовершеннолетними детьми, мы, через свои каналы МВД, проверяем, куда убыла эта семья, не остались ли они без жилья, проверяем, прописаны ли они сегодня по тому адресу, по которому выбыли. Таким образам, мы гарантируем покупателям, что эта сделка не будет считаться недействительной из-за предыдущих сделок.
Бывают случаи, когда ввиду признания первой сделки по квартире недействительной, все последующие сделки также считались недействительными. Таким образом, добросовестные приобретатели оставались без жилья. Они подвергались выселению без предоставления другого жилого помещения.
Не застрахованы мы и от мошенничества. Была ситуация, когда мошенники заменили в паспорте фотографию, это было сделано очень профессионально, поэтому ни агентство, которое проводило сделку, ни нотариус не определили замену. Таким образом, квартира была продана подставным лицом и сейчас по этому делу идут разбирательства в суде.
Проверка документов – очень ответственный момент в процессе покупки/продажи недвижимости, всегда нужно помнить, что именно от него зависит успех всего дела. Конечно, можно попытаться пройти его самостоятельно, и я уверена, что многие справились с этим без проблем. Однако важно помнить, что от неприятных сюрпризов никто из нас не застрахован. Поэтому этот процесс лучше доверить специалисту. Более того, с агентствами заключается договор на оказание риэлтерских услуг, поэтому, в случае признания сделки недействительной, пострадавшей стороне будет выплачена сумма страхового иска.
Тем же людям, которые всё-таки решили рискнуть продать или купить квартиру самостоятельно, я хочу дать несколько советов. В процессе проверки документов не поленитесь — обойдите соседей интересующей квартиры, расспросите об истории квартиры, о хозяевах и членах семьи. Наверняка любопытные соседи лучше других знают, кто здесь живёт, сколько у него детей и где они. Эта информация поможет вам сделать выводы о благополучии хозяев. В любом случае, я желаю вам удачи, пусть беды обходят вас стороной, а сделки купли/продажи недвижимости приносят лишь положительные эмоции.
