Минская "вторичка": за полгода цены выросли на 20%. Сколько может длиться искусственная гонка?

В первом полугодии 2013 года на вторичном рынке жилья в Минске наблюдалась повышенная покупательская активность. Это в свою очередь привело к росту цен на квартиры на 20%. Если раньше специалисты рынка очень осторожно давали прогнозы и еще более осторожно говорили о дальнейшем росте цен на минскую "вторичку", то теперь они, по сути, едины в своем мнении: цена на бывшие в употреблении квадратные метры будет расти и дальше, как минимум до конца года.

По данным Национального кадастрового агентства в первом полугодии 2013 года (на 8 июля текущего года) в г.Минске совершено 6813 сделок с квартирами, что на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. (Для сравнения: в первом полугодии 2012 года в городе было совершено 5211 сделок). В текущем году в столице ежемесячно, за исключением января, совершалось по более чем 1 тысяча сделок с квартирами. Самым активным месяцем был апрель, в течение которого совершено 1348 сделок. Если, опять-таки,  сравнивать с 2012 годом, то в первом полугодии прошлого года только в одном месяце количество совершенных сделок превысило тысячу. Это был март с его 1178 сделками.

В то же время в первом полугодии 2013 года, как и в первом полугодии прошлого года наиболее востребованными на рынке были одно- и двухкомнатные квартиры. Причем количество продаж данных типов квартир было примерно одинаковое. Так, за 6 месяцев текущего года на рынке было совершено 2494 сделки с однокомнатными квартирами и 2478 – с двухкомнатными.  В течение первого полугодия 2012 года в столице было совершено 1835 сделок с однокомнатными квартирами и 1883 – с двухкомнатными. На долю трехкомнатных пришлось 1467 и 1235 квартир соответственно в первом полугодии 2013 и 2012 годов.

Повышенная покупательская активность, которая наблюдалась в течение 6 месяцев, привела к росту цен на квартиры. Ежемесячно квартиры прирастали в цене на 2-4%. Наибольший рост цен зафиксирован в июне. В течение первого летнего месяца "квадрат" минской "вторички" вырос примерно на 4,5%.

По данным портала Realt.by, в первом полугодии 2013 года  цена предложения квадратного метра столичных квартир увеличилась на 20%. Если в начале января "квадрат" минской "вторички" предлагался за $1386, то в конце июня он стал стоить $1681. Повышенная покупательская активность привела к сужению вторичного рынка жилья. Если в начале текущего года на столичном рынке предлагалось 4153 квартиры, то в конце июня их насчитывалось 3843.

Надо отметить и то, что в 2013 году после пятилетнего падения цен на минские квартиры начался их рост. (Для наглядности: в 2007 году цены выросли на 65%; в 2008 году упали на 4%; в кризисном 2009 году резко обвалились на 47%; в 2010 году снизились всего на 1,5%; в 2011 году падение цен составило 3,5%; 2012 был достаточно стабильным с небольшим ростом цен).

Что касается реальных цен сделок, то, по данным НКА, цена квадратного метра столичных квартир увеличилась на 15% и составила в июне $1557. Как видим, разница цены предложения от реальной цены сделки составила 5%. Это говорит о том, что некоторые продавцы и покупатели по договоренности в договорах купли-продажи уменьшают цену объекта недвижимости. С другой стороны, при совершении сделок по объектам, выставленным на продажу по завышенным ценам, был возможен небольшой торг.

Комментарии специалистов рынка:

Николай Простолупов, директор АН "БелЦТН", председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость":

— Когда наблюдается рост цен на квартиры, покупатели нервничают и стараются купить объект как можно дешевле. Ежемесячно в Минске совершается по тысяче и больше сделок с квартирами. Это говорит о том, что на рынке сохраняется высокая покупательская активность. В этом году нет и летнего затишья.

Почему так происходит? На мой взгляд, вся проблема заключается в том, что в городе сокращается предложение новостроек. Поэтому сегодня практически отсутствует альтернатива вторичному рынку. Продолжает сокращаться и количество предложений квартир на вторичном рынке. Безусловно, на это реагируют продавцы и поднимают цены. С полной уверенностью могу сказать, что цены будут расти и дальше, до нового года однозначно. Потому что в текущем году ситуацию уже нельзя исправить.

Лично я очень огорчен сегодняшним состоянием рынка. Сегодня мы наблюдаем одни цены, завтра они будут совершенно другие.  Дело дошло до того, что застройщикам перестали выдавать земельные участки под жилищное строительство. Это вызывает недоумение. То есть на рост цен влияет не экономическая ситуация в стране, не какие-нибудь иные объективные факторы. Срабатывает субъективный фактор, волевое решение властей.

Чтобы изменить ситуацию, должна быть разработана серьезная государственная программа  развития жилищного строительства. Координацией работы стройотрасли, а уж тем более одноразовыми поручениями ничего здесь не исправить. Например, если раньше по генеральному плану развития г.Минска все земли вокруг кольцевой автодороги были зарезервированы под жилую застройку, то сейчас этот градостроительный документ вновь пересматривается и будет меняться в связи с изменившейся градостроительной политикой города. Все это не на пользу рынку.

Павел Астапеня, генеральный директор ЦТН "Пакодан":

— У меня есть большие опасения по поводу сложившейся на вторичном рынке жилья ситуации. На самом деле за 6 месяцев текущего года на рынке, на котором, как правило, работают агентства недвижимости, совершено большое количество сделок. Это сильно настораживает. В первую очередь потому, что такой рост ничем не обоснован.

Лично я всегда выступаю противником такого роста количества сделок и цен. Всегда проще работать, когда ситуация предсказуемая и стабильная. Сегодняшняя ситуация выгодна лишь тем агентствам недвижимости, которые приходят на рынок на полгода, чтобы заработать денег и уйти. 

Что будет происходить на рынке дальше, никто из специалистов и экспертов точно сказать не может. Если и говорит, то вряд ли свое мнение он подтверждает фактами и цифрами. Ситуация на рынке зависит от общей ситуации в стране. Если, к примеру, в 2006, 2007, 2008 годах специалист рынка недвижимости, эксперт мог с большой долей уверенности говорить, что произойдет на рынке и мог это подтвердить, потому что работали рыночные механизмы, то сейчас они отсутствуют.

Боюсь, что после значительного роста количества сделок может произойти их существенное сокращение. Однако это мало отразится на цене объектов. На рынке недвижимости, как это мы наблюдали в последние годы, цены быстро не падают. Они могут только быстро расти. Поэтому очень даже может быть, что в 2014 году цена квадратного метра достигнет $2000. При этом сделок будет совершаться в два раза меньше.

Есть еще один нюанс, о котором мы часто забываем. Нужно четко понимать отличия совершения сделок на первичном и вторичном рынках. Если на первичный рынок приходит покупатель и вносит на расчетный счет застройщика  $100 тыс. за квартиру, то у покупателя на вторичном рынке таких денег нет. У него есть квартира и $20-30 тыс. Имеющееся жилое помещение он продает, добавляет свои деньги и покупает квартиру за $100 тыс. За счет этого вторичный рынок всегда живее, чем первичный.  Даже если в стране случится что-то непредсказуемое, вторичный рынок будет работать. Он просто будет оперировать меньшими суммами.

Рост цен на объекты недвижимости происходит из-за инфляции в стране, сокращения объемов строительства и т.д. А увеличение количества сделок – в большей степени из-за ажиотажа. Это то, что мы наблюдали полгода. Даже если через год, повторюсь, цена квадратного метра будет $2000, а еще через год она снова опустится до $1300-1500, то сидеть и ждать два года – нет никакого смысла. По большому счету, кроме как в недвижимость денег вкладывать некуда. Ставки по депозитам в валюте низкие, фондовый рынок отсутствует. К тому же, если человек вынужден арендовать квартиру, то ему нужно платить высокую арендную плату. А сейчас и вовсе возникли проблемы с ее съемом из-за резкого сокращения предложения. Поэтому люди все это понимают и стремятся сейчас купить квартиру.

Елена Сермяжко, заместитель директора АН "Квадратный метр", начальник отделения "Советское":

— На протяжении всех 6 месяцев цены на объекты росли во всех сегментах рынка. Но наибольший рост цен произошел на квартиры. Он продолжается и сегодня. Цена квадратного метра в старой квартире в "хрущевке" достигла $1750 и стала сопоставима с новостройкой. Но цена такой сделки получается ниже по сравнению с новостройкой за счет маленькой площади квартиры. Поэтому люди покупают и такие квартиры.

Лично я не вижу логики в происходящем. Хотя, возможно, в какой-то мере людей подстегнуто то, что, по заявлениям властей, коммерческим застройщикам новые площадки под жилищное строительство будут предоставлять только по результатам аукционов, что в конечном итоге приведет к сокращению объемов строительства нового жилья.

Тем не менее, этот фактор не должен провоцировать такого высокого темпа роста цен. Потому что во всех цивилизованных странах цена квадратного метра определяется заработной платой потребителя и возможностью доступного кредитования. У нас эти два фактора отсутствуют.

Конечно, в нашей практике были случаи, когда к покупке жилья привлекались кредиты. Но большинству граждан они все же не доступны. Поэтому сегодня основная часть сделок совершается в структуре так называемых цепочек, когда продается квартира и взамен покупается другая. Чистых продаж практически нет. Это говорит о том, что покупательская способность крайне низкая.  

На мой взгляд, такая тенденция сохранится еще летом и осенью, а затем к зиме, скорее всего, цены начнут потихоньку падать. Потому что сегодня мы наблюдаем лишь искусственное создание ажиотажа. К тому же мы видим, что курс доллара по отношению к национальной валюте снова стал расти. Люди выстраиваются в очереди, чтобы купить валюту. Они понимают, что опять началась медленная девальвация. Это тоже не может не сказаться на покупательской способности.

Сегодня любой человек, у кого не спроси, скажет, что сегодня в Минске цена квадратного метра завышена. В нынешней ситуации "парадом правит" продавец. Он устанавливает свой "ценник", с которым вынужден соглашаться покупатель. Поэтому многие откладывают решение своего квартирного вопроса, потому что понимают, что сейчас цены слишком высокие.

Прошли также времена, когда купить в Минске квартиру было по карману россиянину со среднестатистической зарплатой. Раньше в нашем агентстве недвижимости мы оформляли много сделок с квартирами по Я.Коласа, Логойскому тракту. Сейчас россияне покупают только дорогую недвижимость.

Людмила Красовская, директор АН "Твоя столица":

— Анализ рынка, который мы давно ведем в нашем агентстве недвижимости, показывает, что в 2012 году цены на квартиры были достаточно стабильны и составляли в среднем $1200-1250. Однако с января текущего года начался рост цен. Если в январе стоимость квадратного метра квартиры составляла в среднем $1285, то и июне она достигла $1512. Причем мы говорим о ценах реальных сделок.

Чем это обусловлено? В 2012 году ставка рефинансирования была достаточно высокая, поэтому люди предпочитали хранить деньги в белорусских рублях в банках. В начале 2013 года они потихоньку стали забирать свои денежные накопления и вкладывать их в долевое строительство. Со своей стороны застройщики, видя повышенный спрос, стали поднимать цены. Это повлекло за собой рост цен и на "вторичку".

На увеличение количества сделок оказало влияние и критика Президентом строительной отрасли и заявление о том, что этот бизнес будет досконально подвержен контролю. Люди испугались. Если им становится что-то непонятно, они сразу начинают вкладывать деньги в реальные вещи, в том числе в недвижимость.

На мой взгляд, спрос на квартиры на вторичном рынке будет сохраняться и дальше. Во-первых, потому, что с каждым годом сокращаются объемы жилищного строительства. Во-вторых, потихоньку покупатели стали привлекать к покупкам кредиты, хоть пока и на небольшие суммы. Если ставки по кредитам будут снижаться и дальше, это будет стимулировать спрос на вторичные квартиры. Что касается цен, то, на мой взгляд, они будут продолжать расти, но уже не такими высокими темпами, как это происходило в первом полугодии 2013 года.

Хочу отметить, что в последнее время ежемесячно от общего количества сделок, оформленных в нашем агентстве, 60-70% составляют сделки с квартирами, где произведен достаточно дорогой ремонт. Цена квадратного метра в этих жилых помещениях совсем иная. Например, в июне средняя цена "квадрата" дорогих сделок составила $2250. Такой тенденции мы раньше не замечали.

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июнь и первое полугодие 2013 года