Как из коммуналки сделать дорогой офис

Мой собеседник, назовем его Андрей, достает огромный пакет документов, и начинает извлекать оттуда толстые папки с файлами. Одна, две, три... Передо мной на столе лежали четыре увесистые папки, в каждом файле которой сразу несколько бумаг. «Это всё документы на вывод всего лишь одной квартиры?», — удивилась я. «Нет, это только основные», — засмеялся Андрей.

Что выбрать?

Перед частным инвестором, который имеет «свободные»  $100.000 – 200.000 для покупки коммерческой недвижимости, стоит непростой выбор. Первый вариант – купить готовое помещение: офис в торговом или бизнес-центре, небольшой магазинчик или встроенный офис на 1 этаже.

У этого варианта есть определенные недостатки. В хорошем бизнес-центре все помещения должны находиться в руках одного собственника. Только таким образом можно понять, как будет развиваться этот бизнес-центр, и какой стратегии поведения на рынке недвижимости в целом от него можно ожидать. Именно к такой модели уже пришли Запад и Москва, и к ней постепенно начинает присоединяться и Минск («Рубин-Плаза», «Сильвер-Таун»). И это правильно.

Как из коммуналки сделать дорогой офис

Когда же бизнес-центр распродается по долевому строительству, как муравейник, ничего хорошего обычно не выходит. Первое, что страдает – управляемость. Собственники помещений начинают конкурировать между собой, то снижая, то повышая ставки аренды. И таким образом может случиться, что арендная плата окажется ниже рыночной. Яркий тому пример – здания по ул. Тимирязева, 65 и Мележа,1. Поэтому помещения в торговых центрах, которые проданы в рассрочку (например, «Московско-Венский», Немига, 3), не интересны частным инвесторам.

Как из коммуналки сделать дорогой офис

Второй вариант для инвестиций – офис на первых этажах жилых зданий. Но основная масса таких объектов сейчас строится, в лучшем случае, в пределах второго кольца. Мне же было интересно иметь торговое помещение именно в центре Минска. Здесь новостроек практически нет. А в тех, которые есть, ценник очень сильно кусается.

Поэтому я принял решение – приобрести квартиру с последующим выводом ее в нежилой фонд.

Как найти?

Первым и обязательным условием стало ее расположение. Окна квартиры обязательно должны были выходить на оживленную улицу, желательно на проспект Независимости, ул. Карла Маркса или Комсомольскую. Таким образом, я значительно сузил район поисков – от начала проспекта Независимости до площади Победы.

Около полугода я просто искал подходящий вариант. Многие квартиры, пусть даже и находящиеся в центре, выходили окнами во двор, что абсолютно не подходит для организации отдельного входа. Некоторые квартиры, которые выходили окнами на главный фасад, располагались на достаточно высоком цокольном этаже. При строительстве крыльца в таком случае пришлось бы делать очень высокую лестницу, что неудобно, в свою очередь, посетителям.

И только в 2005 году я нашел подходящее мне по всем критериям помещение по ул. Румянцева. Когда-то давно, в начале 1950-х годов, в нем располагалась сапожная мастерская. Но когда нужно было уплотнять жилищный фонд, крыльцо замуровали и сделали из мастерской квартиру. Какое-то время там проживал известный балетмейстер Оперного театра.

Как из коммуналки сделать дорогой офис
Как из коммуналки сделать дорогой офис

После его смерти помещение разделили несколько собственников, сделав коммунальным. Мне удалось выкупить все доли, и тем самым консолидировать всю квартиру. Весомым преимуществом этого объекта был тот факт, что он изначально проектировался как помещение с отдельным входом.

Кроме того, на ул. Румянцева выходили два больших окна. Достаточно плотный транспортный поток обеспечивал хорошую просматриваемость моей наружной рекламы. Да и с парковкой, как ни странно, вопрос был практически решен – были места для машин и во дворе, и вдоль всей улицы.

Как из коммуналки сделать дорогой офис
Как из коммуналки сделать дорогой офис

Что делать дальше?

После того, как я стал собственником помещения, мне необходимо было получить определенный участок земли в аренду. На тот момент землю «разделили» ЖЭС и те люди, которым принадлежали квартиры, выведенные в нежилой фонд ранее. Чтобы выделить небольшую долю этой территории, мне пришлось собирать документы примерно 3 месяца.

После ее коммунальной истории мне не стоило большого труда признать эту квартиру непригодной для проживания. Помимо ужасного состояния, она имела устаревшую планировку и плохие коммуникации, которые полностью подлежали замене.

Еще одним серьезным преимуществом этой квартиры стал тот факт, что на первом этаже дома она была единственной жилой. По соседству уже давно разместилось турагентство и салон красоты, прямо за стенкой располагался ЖЭС, а с другой стороны – коммунальное помещение, которое сдавалось в аренду. Более того, сосед сверху был фактически тоже один. Мне быстро удалось наладить с ним отношения, и он подписал все необходимые документы в два счета.

Как из коммуналки сделать дорогой офис
Как из коммуналки сделать дорогой офис

Следующий этап – получить все согласования и подписи жильцов дома, провести необходимые экспертизы. Я решил нанять юриста, который по доверенности собирал все эти документы вместо меня. Этот процесс не занял много времени и не потребовал больших затрат. Что касается экспертиз, то они в основном проводятся государственными организациями – быстро, качественно и недорого.

Далее мне нужно было получить проект на перепланирование нежилого помещения, и только после этого начинать его отделку. На счастье, этот период как раз совпал с началом капремонта дома, и я под эту песню решил сразу менять все коммуникации и системы отопления и начинать ремонт. Здесь же нужно было сразу планировать обустройство отдельного входа. Я решил немного сэкономить время и двигаться параллельно.

Новую планировку мне согласовали достаточно просто. Но пришлось повозиться с отдельным входом, т.к. согласование шло не только на уровне района, но и города. Я попал как раз на смену властей, и поэтому некоторые документы мне приходилось подписывать несколько раз. Как ни странно, много времени я потратил и в районной администрации, чтобы получить окончательное решение на приемку в эксплуатацию.

Как из коммуналки сделать дорогой офис

В итоге ремонт у меня занял примерно год. При этом я старался максимально все сразу предусмотреть: и видеонаблюдение, и сигнализации (пожарную, охранную), и интернет.

В общем, весь процесс от покупки квартиры до превращения ее в хорошо оснащенное нежилое помещение в центре Минска (вместе со сбором всех необходимых документов и ремонтом) занял около 3 лет. Тем не менее, я был доволен результатом. Впоследствии это помещение удалось очень выгодно продать.

Как из коммуналки сделать дорогой офис

Поэтому, если у вас есть свободные $100.000 и 3 года, смело вкладывайте деньги в жилую недвижимость на первых этажах зданий. Квартиры, где все документы уже приведены в соответствие всем нормам, стоят в разы дороже обычных. Да и сдавать в аренду такое помещение можно очень выгодно.

Как вам новость?