Предлагаем вашему вниманию обзор ситуации на рынке офисной, торговой и жилой недвижимости в Минске за октябрь 2013 года, подготовленный отделом консалтинга и аналитики группы компаний "ТВОЯ СТОЛИЦА".
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Долевое строительство
В октябре 2013 г. для приобретения путем участия в долевом строительстве предлагались площади в бизнес центрах классов «В» и «С» при соотношении по количеству объектов предложения 55% к 45% соответственно по ценам от 1 500 USD/кв. м до 2 900 USD/кв. м.
Средняя стоимость кв. м сформировалась на уровне 2 011 USD, что на 11 USD больше цены сентября текущего года и на 227 USD октября 2012 г. Рост цены кв. м по сравнению с началом 2013 г. составил 7% или 131 USD.
По сравнению с сентябрем текущего года, положительная динамика роста цен отмечена по всем классам качества офисных помещений: увеличение стоимости долевого строительства офисных помещений класса «В» составило 1,3% или 28 USD/кв. м, класса «С» — всего лишь 0,5% или 9 USD/кв. м.
Максимальный уровень
В настоящее время одним из наиболее выгодных вариантов приобретения офисных помещений выступает участие в долевом строительстве. Его преимущество в первую очередь состоит в том, что покупателю не надо вносить всю стоимость помещения сразу — выплаты происходят постепенно, в течение срока строительства. Таким образом, покупатель получает офисное помещение, так сказать, «в рассрочку». Кроме того, долевое строительство выступает в качестве выгодного вложения средств, так как цены в строящемся объекте гораздо ниже, чем в готовом.
Вторичный рынок
На вторичном рынке офисной недвижимости современного формата средняя цена кв. м по итогам октября сформировалась на уровне 2 169 USD. Можно говорить о положительной тенденции роста цены кв. м, так как темп роста стоимости кв. м по отношению к январю текущего года составил 6% или 125 USD, по отношению к сентябрю — 2% или 40 USD.
В разрезе классов качества, по отношению к сентябрю подорожание по итогам октября отмечено на офисные помещения лишь класса «В» — на 6% (+146 USD/кв. м). Средняя цена на них составила 2 405 USD/кв. м. Стоимость кв. м офисной недвижимости класса «С» снизилась в цене на 3% или 67 USD до уровня 1 988 USD.
На данный момент рынок находится в состоянии неопределенности. С одной стороны собственники помещений, поднимая цены на свои объекты, следуют уже достаточно долгое время господствующей на белорусском рынке недвижимости тенденции роста цен. С другой стороны, белорусские цены уже и так достаточно высоки, и с учетом постоянно увеличивающегося предложения объема офисных площадей на рынке, объективных предпосылок для дальнейшего роста цен в среднесрочной перспективе уже практически не осталось. Но и к снижению цен рынок еще не готов. При этом фактором обоснованного поднятия цены может выступать значительное улучшение как качественных, так и функциональных характеристик предлагаемого к продаже помещения, по сравнению со сложившимся в рамках данного класса уровнем качества.
Кроме того необходимо отметить, что сейчас на белорусском рынке как первичной, так и вторичной офисной недвижимости не так много действительно качественных объектов, в полной мере оправдывающих заявленную продавцом стоимость. Анализ предложения последних месяцев показывает, что достаточно большая часть предложений продажи относится к офисным помещениям, требующим как минимум косметического ремонта, и при этом расположенным не самым лучшим образом как территориально (плохая доступность общественным транспортом, внутри дворовой застройки, соседствует с промышленным или торговым объектами и т.п.), так и в пределах офисного здания (цокольный этаж, непрезентабельный вид из окна, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции, естественного освещения и т.п.). Как показывает практика, в случае нахождения покупателем действительно стоящего объекта, отвечающего большинству требований покупателя, наиболее выгодным решением в такой ситуации будет не ожидание всеми желаемого снижения цен, а оперативное приобретение офисных площадей или объекта в целом. Ведь только после приобретения недвижимости денежные средства будут защищены и начнут давать прибыль.
Аренда
За октябрь месяц средняя ставка аренды для офисных помещений современного формата в среднем подорожала лишь на 1,3%. Ставка аренды помещений класса «А» осталась неизменной в размере 35,5 EUR/кв. м с НДС. А вот аренда офисов класса «В» и «С» увеличилась в цене на 1,5% до уровня 22,5 EUR/кв. м с НДС и на 3,7% до уровня 17,8 EUR/кв. м с НДС соответственно. Для 2013 г. октябрьские средние ставки аренды офисов классов «В» и «С» являются рекордными.
По сравнению с началом года, аренда современных офисных площадей подорожала в среднем на 15,9% или 3,5 EUR/кв. м. Увеличение арендных ставок коснулось всех классов качества, но в большей степени офисов класса «В» (на 24,9% или 4,5 EUR/кв. м), как наиболее востребованного в силу своей ценовой и качественной сбалансированности на белорусском рынке.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Вторичная торговая недвижимость
По итогам октября средняя стоимость кв. м торговых помещений современного формата на вторичном рынке составила 3 364 USD, что на 8% или 252 USD больше средней цены сентября. Столь ощутимый скачок цен обусловлен ее 4% сентябрьским снижением. Поэтому объективный рост цены кв. м, по сравнению с достаточно стабильным уровнем летних месяцев текущего года, составляет порядка 3%. Положительная динамика отмечается и по отношению к началу текущего года – рост цены кв. м составил 5% или 173 USD. Проводя сравнение с аналогичным периодом прошлого года, можно констатировать рост стоимости кв. м на 15% или 440 USD/кв. м.
Средняя цена на торговые помещения, встроенные в объекты жилого и административного фонда в
В целом же, по сравнению с началом года, встроенные торговые помещения выросли в цене в среднем на 4% или 60 USD/кв. м.
Аренда
Основными факторами, влияющими на величину арендной ставки торговых помещений в торговых центрах выступают территориальное расположение объекта недвижимости, в котором расположено торговое помещение, а также расположение арендуемого помещения в составе объекта недвижимости и его площадь.
Продолжая тенденцию прошлых месяцев, в октябре среди арендаторов наибольшим спросом пользовались торговые помещения площадью до 100 кв. м.
Средняя ставка аренды на торговые помещения площадью до 100 кв. м по итогам октября составила 32 EUR/кв. м с НДС, что соответствует уровню средней ставки сентября и составляет 114% (+3,9 EUR/кв. м) к ценам января текущего года. Для последних двух лет данный уровень арендных ставок можно назвать рекордным.
Несмотря на уже и так достаточно высокий уровень арендных ставок на торговые помещения современного формата, потенциал для дальнейшего роста еще имеется, ведь торговые площади всегда были одними из самых востребованных на рынке. При этом надо понимать, что у любого роста есть предел. И этот предел уже достаточно близок.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Новостройки
Средневзвешенная стоимость кв. м первичного жилья г. Минска по итогам октября 2013 г. составила 1 648 USD, что на 6 USD выше стоимости сентября. Следует отметить, что тенденция к снижению темпов роста стоимости кв. м прослеживалась в течение всего 2013 г. – от 4,3% в январе 2013 г. до 0,1% в сентябре. Темп роста октября в размере 0,4% своего рода показатель того, что к снижению цен рынок еще не готов, но и цены уже достаточно высоки. Особенно с учетом отсутствия доступных кредитных ресурсов у населения.
Если же сравнивать среднюю цену октября с началом текущего года, то можно констатировать ее увеличение на 17% или 240 USD.
В зависимости от количества комнат, снижение стоимости отмечено за однокомнатными квартирами – на 3% или 45 USD. Стоимость кв. м в двухкомнатных квартирах осталась практически неизменной, а вот квартиры с тремя и более комнатами в среднем подорожали на 2%.
Вторичный рынок жилья
На вторичном рынке жилья г. Минска по итогам октября можно констатировать некоторое снижение цен на квартиры стандартных потребительских качеств. Стоимость кв. м в таких квартирах составила 1 646 USD, что на 2% или 29 USD меньше средней цены сентября. Снижение цены коснулось всех квартир данного класса качества, вне зависимости от количества комнат, что свидетельствует о снижении обеспеченного спроса на квартиры, одной из главных причин которого можно назвать отсутствие доступных населению кредитных ресурсов.
Однако при этом квартиры с ремонтом и мебелью, а также квартиры, построенные в период с 2008 г. остались практически на том же ценовом уровне – 1 887 USD/кв. м. Это объясняется тем, что покупатель, в ситуации дефицита финансовых средств при покупке квартиры на вторичном рынке скорее всего выберет ту, состояние которой позволит ему в ближайшее время не производить дополнительных материальных вложений. Ведь в большинстве случаев, на покупку квартиры собираются все возможные материальные активы.
По сравнению с началом текущего года, стоимость кв. м квартир стандартных потребительских качеств в октябре увеличилась в среднем на 29% или 368 USD. В частности, однокомнатные квартиры подорожали на 32% или 440 USD/кв. м, двухкомнатные на 24% или 307 USD/кв. м, трехкомнатные – на 16% или 193 USD/кв. м.
Анализируя покупательские предпочтения на вторичном рынке жилья г.
Однако о каких-либо тенденциях говорить пока рано. Наблюдаемые сегодня изменения на рынке вторичного жилья необходимо рассматривать лишь как сезонные колебания. Рынок продолжает жить и достаточно активно. И об этом свидетельствуют итоги первой недели ноября.
Аренда жилья
По состоянию на начало ноября, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в г. Минске с учетом коммунальных платежей составляет порядка 375 USD/мес., двухкомнатной – 472 USD/мес., трехкомнатной – 503 USD/мес. Данные цены остаются неизменными с августа текущего года, когда цены в среднем поднялись на 16%.
В сентябре всеми ожидаемого снижения стоимости аренды после начала учебного сезона не произошло. Но к началу ноября наметилась тенденция к снижению ставок арендной платы. Студенческий ажиотаж спал, количество предложений квартир в аренду заметно увеличилось, но спрос на аренду квартир все равно остается на стабильном уровне. И, как и следовало ожидать, первенство покупательского спроса возглавляют однокомнатные квартиры. Однако, возвращаясь к студенческой теме, следует отметить, что в этом году среди приезжей молодежи, практически наравне с однокомнатными квартирами пользовались большой популярностью и двухкомнатные. Их арендная стоимость в пересчете на количество комнат, как правило, в отличие от однокомнатных, не столь высока. А снимать двухкомнатную квартиру можно двум и более людям. В этом случае стоимость аренды в расчете на одного человека значительно снижается.
В МИРЕ
Событие
Детройт, город на севере США, в начале 50-х годов XX века был одним из главных центров машиностроения в США и мог похвастаться практически 2-х миллионной численностью населения. Однако промышленная наполненность города, а в Детройте в то время были сосредоточены крупнейшие автомобильные заводы страны, и последующий нефтяной кризис США вынудил квалифицированных рабочих, инженеров, представителей среднего класса продавать свое жилье в городе и уезжать в пригород. Вследствие этого, стоимость недвижимости в Детройте начала стремительно падать. Поскольку наиболее платёжеспособное население разъезжалось, в городе начались финансовые проблемы. В результате оттока населения целые районы города оказались оставлены жителями. По состоянию на 2012 г. в городе насчитывалось всего лишь порядка 700 тыс. человек населения. Небоскрёбы, заводы, жилые кварталы стоят заброшенные и разрушаются от времени и вандализма. На специализированных торговых интернет площадках появляются объявления о продаже жилых домов по цене менее 100 USD, при этом некоторые предлагаются по цене всего лишь 1 USD. И такими объектами недвижимости уже заинтересовались китайские клиенты, которые начали скупать дешевую недвижимость.
Будучи когда-то самым проблемным рынком недвижимости США, в настоящее время Детройт неожиданно вырвался на лидирующее позиции в США по росту цен на жилье. По данным за октябрь 2013 г., в квартальном исчислении цены на дома и квартиры выросли на 7,8%, а в годовом исчислении – на 31,6%. Средняя цена жилья в Детройте составляет порядка 120 тыс. USD, что составляет чуть больше половины от средней национальной цены в 210 тыс. USD.
На белорусском рынке
Удивило
Представьте, что вы живете в экологически чистом мегаполисе на гусеничном ходу. Этот город может самостоятельно передвигаться в произвольном направлении в поисках работы и ресурсов для своих жителей. И это не абсурдная концепция, а проект эко-города молодого испанского архитектора Мануэля Домингеса. Он досконально проработал свой проект под названием Very Large Structure (Очень большая структура) и в прошедшем месяце представил свое творение вниманию общественности.
Архитектор предлагает использовать движущиеся города для более рационального перераспределения населения
Несмотря на всю смелость заявленного проекта, Домингес утверждает, что Very Large Structure теоретически вполне возможно построить.
Использовавшиеся материалы:
http://www.nydailynews.com/
http://www.opp-connect.com/
