ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Долевое строительство
В марте 2013 г. для приобретения путем участия в долевом строительстве предлагались офисные помещения в 24 бизнес-центрах классов «В» (14 объектов) и «С» (10 объектов). Диапазон цен предложения составил от 1 500 USD/кв. м до 2 700 USD/кв. м с НДС. Средняя стоимость кв. м составила 2 000 USD с НДС. В разрезе классов качества, средняя стоимость долевого строительства кв. м распределилась следующим образом: класс «В» — 2 163 USD, класс «С» — 1 780 USD.
В отношении ценообразования можно отметить колебательную, но все же положительную динамику роста средней цены долевого строительства начиная с конца 2012 г. Так, средняя цена марта на 6% превышает таковую по состоянию на декабрь 2012 г. При этом, с середины 2013 г. рост цен, можно сказать, прекратился. Остались лишь небольшие колебания цены за счет появления новых объектов и сдачи в эксплуатацию строящихся.
Несмотря на достаточно разнообразный выбор объектов, предлагаемых на рынке офисной недвижимости г. Минска по схеме долевого строительства, действительно знаковых объектов очень мало. Среди их числа, на данный момент, на завершающей стадии строительства, без сомнений, можно выделить многофункциональный комплекс «На торговой набережной». Располагаясь в историческом центре города, он гармонично вписывается и дополняет его своим архитектурным обликом и в тоже время отвечает всем современным техническим требованиям. После ввода в эксплуатацию объекта весной, он станет украшением исторического центра г. Минска.
Вторичный рынок
На вторичном рынке современных офисных помещений (находящихся в составе бизнес-центров) марте 2014 г. средняя цена предложения составляла 2 370 USD с НДС. По сравнению с февралем 2014 г. динамика изменения средней цены предложения кв. м увеличилась на 5%. Стоит отметить, что цены предложения продолжают по инерции потихоньку увеличиваться, но по факту совершения сделки, зачастую происходит их существенная корректировка в сторону уменьшения.
Средняя цена офисных помещений, расположенных вне бизнес-центров (встроенные в жилые, торговые и административные здания, а также отдельно стоящие офисные объекты) в марте сформировалась на уровне 1 980 USD/кв. м с НДС. Разброс цен предложения на такие помещения достаточно велик, что обуславливается как местоположением предлагаемого на продажу помещения, так и его годом постройки, состоянием (наличие ремонта, функциональная составляющая) и площадью. Как правило, минимальные цены характерны для Заводского района и/или для помещений большой площади, а пиковые значения цен – до 4 200 USD/кв. м с НДС — приходятся на помещения малого и среднего метража, а также расположенные в районе проспекта Независимости.
Аренда
По сравнению с февралем 2014 г., средний мартовский уровень арендных ставок на офисные помещения современного формата (находящихся в составе бизнес-центров), рассчитанный по предложению, остался неизменным – 23,9 EUR/кв. м с НДС. Колебание цены предложения по отношению к февралю составило -1%. Помимо отмеченной небольшой, но все же отрицательной динамики, в последнее время, зачастую при заключении сделки, отмечается корректировка арендных ставок в сторону их уменьшения. Нехотя, но собственники помещений понимают, что с учетом ожидаемого в текущем году выхода новых площадей в бизнес-центрах (порядка 200 тыс. кв. м или 36% от объема существующего предложения г. Минска), уровень арендных ставок в целях минимизации вакантности и простоя должен быть снижен.
В разрезе классов качества, динамика средних арендных ставок рассчитанных по предложению на рынке, по сравнению с февралем по классу «А» составила -5% до уровня 32,2 EUR/кв. м, по классу «С» +4% до уровня 17,8 EUR/кв. м. Класс «В», как наиболее востребованный на рынке, остался практически без изменений на уровне 21,7 EUR/кв. м.
С учетом прогнозируемого увеличения объемов офисных площадей, хотелось бы отметить один из действительно знаковых для рынка офисной недвижимости объектов — бизнес-центр класса «А» «Титул». Имея единого собственника и управляющую компанию для его обслуживания, после ожидаемого в этом году ввода в эксплуатацию, он присоединится к лидерам рынка. Кроме того, в ансамбле с гостиницей «Hampton by Hilton», бизнес-центр «Титул» станет ещё одной визитной карточкой города, как и «Ворота Минска», которые располагаются напротив.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Вторичная торговая недвижимость
На вторичном рынке торговой недвижимости г. Минска, в марте 2014 г. средняя цена предложения кв. м помещений, расположенных в торговых центрах составляла 3 233 USD с НДС. Колебание средней цены по сравнению с уровнем февраля составило +3%. Исключив колебания цен, можно сказать, что с июля 2013 г. средний уровень цен находиться примерно на одном уровне – 3 200 USD/кв. м.
Рассматривая мартовское предложение торговых помещений, расположенных вне торговых центров (как встроенных в объекты жилого и административного фонда, так и располагающиеся обособлено), необходимо отметить значительную разницу в ценах – от 1 000 до 4 000 USD/кв. м с НДС. Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но решающим фактором, напрямую влияющим на ценообразование, и как следствие, определяющим прибыльность торгового объекта, является его месторасположение в зоне пешеходных потоков.
Как показывает практика, если рассматривать только качественные торговые помещения вне торговых центров (расположенные на достаточно оживленных улицах, не требующие дорогостоящего ремонта и т.п.), предназначенные для реализации непродовольственной группы товаров, то будущему покупателю необходимо рассчитывать, что их средняя стоимость будет начинаться от 2 500 USD за кв. м.
Аренда торговой недвижимости
Основными факторами, влияющими на величину арендной ставки торговых помещений в торговых центрах выступают территориальное расположение торгового центра, в котором расположено торговое помещение, и обусловленный этим фактором уровень его посещаемости, а также расположение арендуемого помещения в составе объекта недвижимости и группа товаров, которую предлагает претендующий на торговое помещение оператор.
Средняя ставка аренды на торговые помещения современного формата1 по итогам марта 2014 г. сформировалась на уровне 33,4 EUR/кв. м с НДС, что практически на 6% выше среднего уровня февраля.
Говоря о предпочтениях арендаторов, представляющих известные брэнды, можно отметить наибольшую популярность торговых помещений площадью от 51 до 100 кв. м. На следующем месте по популярности находятся помещения малого метража — до 50 кв. м. При этом популярность помещений малого формата вполне логична и объяснима, т.к. малый бизнес всегда был и остается самым мобильным на рынке. Что касается помещений площадью свыше 3 00 кв. м и более, то здесь ситуация достаточно противоречивая. С одной стороны, операторов непродовольственной группы товаров заинтересованных в подобных площадях не много. А с другой стороны, спрос, предъявляемый ими, остаётся неудовлетворённым. Причиной этому является недостаточный объем предложения, соответствующего требованиям по расположению объекта либо формату торгового центра.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Новостройки
Средняя стоимость кв. м на первичном рынке жилья г. Минска по итогам марта 2014 г. составила 1 690 USD. Колебание средней цены по сравнению с уровнем февраля составило порядка 2%, что в денежном эквиваленте составило — 26 USD/кв. м. Покупательская активность на рынке достаточно велика.
Для расчёта средней стоимости однокомнатных квартир в марте 2014 г. необходимо было исходить из цены кв. м равной 1 737 USD, двухкомнатной – 1 676 USD и 1 691 USD для квартир с тремя и более комнатами.
По новой классификации новостроек на рынке жилья, разработанной совместными усилиями группы компаний «Твоя столица» и ГУП «Национальное кадастровое агентство», все объекты первичного рынка жилья можно разделить на 5 классов: Эконом, Стандарт, Комфорт, Престиж и Люкс. Из общего числа новостроек от коммерческих застройщиков, представленных на рынке первичного жилья г. Минска в марте 2014 г., 17% относятся к «эконом» классу, 60% к классу «стандарт», 18% к классу «комфорт» и оставшиеся 6% к классу «престиж». К высшему классу качества «люкс» в данный момент нельзя отнести ни один объект из представленных на рынке первичного жилья г. Минска.
Средние цены предложения новостроек коммерческими застройщиками
в разрезе классов качества, USD/кв. м
|
Эконом 1* |
1 464 |
|
Стандарт 2* |
1 588 |
|
Комфорт 3* |
1 931 |
|
Престиж 4* |
2 571 |
|
Люкс 5* |
— |
|
СРЕДНЯЯ |
1 690 |
Вторичный рынок жилья
По итогам марта 2014 г. на вторичном рынке г. Минска стоимость кв. м квартир стандартных потребительских качеств сформировалась на уровне 1 538 USD, что на 4% или 56 USD/кв. м меньше средней стоимости февраля.
В разрезе количества комнат, цены на квартиры стандартных потребительских качеств распределились следующим образом: однокомнатные – 1 688 USD/кв. м, двухкомнатные – 1 442 USD/кв. м, трехкомнатные – 1 452 USD/кв. м. Особенностью мартовского ценообразования стал тот факт, что средние цены на 2-х и 3-х комнатные квартиры стандартных потребительских качеств сформировались практически на одном уровне. Если в предыдущие месяцы средняя цена квадратного метра в 2-х комнатной квартире превышала стоимость такового в 3-х комнатной на сумму порядка 7%-9%, то сейчас разница составляет всего лишь около 1%. Но говорить о какой-либо тенденции не стоит – это всего лишь временное явление рынка.
Средняя стоимость квадратного метра в квартирах с ремонтом и мебелью в марте была на 12% выше квартир стандартных потребительских качеств. При этом, по сравнению февралем стоимость кв. м в таких квартирах снизилась на 7% до уровня 1 717 USD/кв. м.
В последнее время продолжают набирать популярность квартиры в домах, построенных в период с 2008 года. По итогам февраля стоимость квадратного метра в таких квартирах сформировалась на уровне 1 686 USD, что на 3% ниже уровня февраля.
Как мы видим, во всех сегментах вторичного рынка жилья по итогам марта отмечается снижение цен. Основной причиной этого можно назвать наблюдающееся в последнее время снижение покупательской активности на рынке. Покупатели при поиске жилья все чаще выбирают между первичным и вторичным рынком.
Аренда жилья
На рынке аренды жилья г. Минска в марте 2014 г., по сравнению с февралем изменений не отмечено. Средние стоимости месячной аренды квартир с учетом коммунальных платежей составляют 371 USD за однокомнатные, 472 USD за двухкомнатные и 506 USD за трехкомнатные.
По прежнему наибольшей востребованностью среди арендаторов пользуются квартиры с мебелью и минимальным набором бытовой техники. Учитывая, средний срок аренды равный 1 году, такой выбор вполне объясним. В настоящее время, когда все направлено на максимальную экономию в целях формирования капитала на покупку своего собственного жилья, покупка мебели и бытовой техники, а также последующие хлопоты и затраты по переезду с одной квартиры на другую, в глазах многих арендаторов выступают ненужной статьей расходов.
Несмотря на все старания собственников арендного жилья поднять арендные ставки в преддверии чемпионата мира по хоккею, на рынке они не приживаются. И более того, в последнее время все отчетливее проявляется тот факт, что уровень стоимости аренды жилья в г. Минске необоснованно высок. Понимая это, некоторые арендодатели, чтобы избежать простоя квартиры, а значит и упущенной выгоды, идут на снижение цен. От чего в итоге выигрывают обе стороны сделки.
В МИРЕ
Событие
Строительство небоскреба, который станет самым высоким исключительно жилым зданием в мире, возобновилось в Дубае.
Высота небоскреба под названием The Pentominium составит 516 метров. Здание будет построено в районе Дубая Dubai Marina. Его строительство началось в 2009 году и должно было завершиться в 2013, но в 2011 году работы приостановились из-за последствий мирового финансового кризиса.
Это здание станет самым высоким в мире после башни Бурж Халифа (высота 828 метра), которая также находится в Дубае, и самым высоким исключительно жилым зданием в мире. Сейчас это звание принадлежит небоскребу в Дубае — жилому зданию Princess Tower высотой 414 метров.
Удивило
Чеченская Республика представила на Международной инвестиционной выставке МИПИМ в Каннах (Франция), башню "Ахмат", строительство которой планируется начать этим летом в центре Грозного.
Высота небоскреба составит 400 м, что сделает его самым высоким зданием в Европе. 80-этажная башня расположится рядом с многофункциональным комплексом "Грозный-Сити".
Общая площадь строительства составит 164 тыс. кв. м. В башне будет 80 этажей, высота каждого из которых составит 4,2 м. В комплекс входят также несколько музеев, 100 квартир повышенной комфортабельности, отель на пятьсот номеров, панорамные рестораны с международной кулинарной культурой, офисы, высотные вертолетные площадки, фитнес-центры, бассейны.
На сегодняшний день на месте строительства проведены геолого-разведочные работы, приступить к возведению высотки строители (генподрядчиком выбрана одна из китайских компаний) намерены уже этим летом. Окончание строительства запланировано на 2018 г.
Планируется, что небоскреб будет использоваться как многофункциональный центр: в нем расположатся жилые квартиры, офисные помещения, отель и торгово-развлекательные зоны. Внешне его силуэт будет напоминать старинные чеченские сторожевые башни.
Отметим, на сегодняшний день самым высоким зданием в Европе является "Меркурий Сити Тауэр" в "Москва-Сити" (339 м) и лондонский небоскреб Тhe Shard (310 м). Однако у чеченской высотки есть конкурент — если работы над высотным долгостроем, "Башней "Федерация" в "Москва-Сити", будут завершены, то его высота составит 509 м.
