Обзор рынка аренды квартир в Минске за июнь 2013 года

Состояние рынка арендного жилья в Минске еще никогда не находилось в таком напряжении. Привычная сезонность, завязанная на приезде и отъезде студентов в столицу, в этом году дала сбой. В “тихие” летние месяцы свободных квартир больше не становится, а значит август для рынка аренды будет в этом году как никогда жарким. Текущая ситуация с ценами и предложением на рынке в обзоре Realt.by.

Совокупное предложение квартир на рынке сократилось за июнь на 5,3%, и это самое существенное падение за последние три месяца. Серьезные изменения произошли и внутри самой структуры предлагаемых квартир. Впервые практически не изменилось число 1-комнатных квартир, хотя в предыдущие 2 месяца наблюдалось их отчетливое сокращение.

В то же время число 2-комнатных квартир в аренду упало на 9%. Динамика изменения предложения в этом сегменте очень показательная. Начиная с февраля ежемесячный прирост квартир становился все меньше и уже в мае перерос в естественную убыль. Схожая ситуация наблюдается и у 3-хкомнатных квартир, предложение по которым сократилось без малого на 6%.

Тот факт, что объем предложения по “однушкам” в Минске не изменился, можно расценивать как структурный кризис. Сдаваемые квартиры либо очень дорогие, либо не отвечают минимальным требованиям арендаторов. Таким образом, взор последних пал на 2- и 3-комнатные квартиры, что сразу же отразилось на их числе. Схожая ситуация наблюдалась месяцем ранее и на рынке продажи квартир, когда неудовлетворенные предложенным покупатели искали варианты среди 2-комнатных квартир.

Подобное изменение в спросе довольно быстро отразилось и на ценах. Однокомнатные квартиры не подорожали, а вот рост цен на 2-комнатные квартиры был существенным.

На конец июня аналитическим центром портала Realt.by были зафиксировали следующие показатели средних арендных ставок:

  • 1-комнатные квартиры – 322 $, (падение к маю на 0,3%);
  • 2-комнатные квартиры – 447 $, (рост – 4,4%);
  • 3-комнатные квартиры – 564 $, (рост – 0,9%).

Мы решили проследить, как изменилась за год качественная структура предложения, т.е. жилье в домах какой планировки чаще всего сдавалось в аренду. Так, год назад наибольшее предложение по аренде квартир было в домах стандартной планировки, построенных в 70-90 гг. Доля этих квартир составляла почти 40% всего рынка. Далее шли квартиры в современных домах (примерно треть всех квартир), хрущевки и сталинки.

В настоящий момент ситуация с предложением квартир в аренду выглядит несколько иначе. Во-первых, следует констатировать, что несмотря на все заявления о запрете сдачи квартир, построенных с привлечением льготного кредита, доля квартир в домах современной планировки на рынке не изменилась ни на йоту. Они по-прежнему составляют примерно треть совокупного предложения. Заметно возросла на рынке доля квартир в 5-этажных хрущевках и брежневках. Год назад их было не более 20%, сейчас они уже составляют треть всех сдаваемых квартир.

Ажиотаж на рынке привел к тому, что за квартиру с меньшей общей площадью, совмещенным санузлом, небольшой кухней, общей проходной комнатой просят почти столько же, как за квартиру с таким же числом комнат, но гораздо лучшими характеристиками.

Схожая ситуация наблюдается и с местоположением квартир. Общий тренд к снижению цен по мере удаленности от центра сохранился, но разница между соседними микрорайонами, которая присутствовала ранее, практически стерлась. Ввиду сокращения предложения бюджетных квартир, средние цены во многих микрорайонах стали откровенно завышенными и, зачастую, не отвечают реальному положению дел.

Конец лета и начало нового учебного года у студентов принесут на рынок новое обострение. Отличие этого года от всех предыдущих заключается в том, что если раньше изменения спроса носили исключительно сезонный характер, то в этом году страсти, увы, не улеглись. В относительно спокойном в прошлые годы июне спрос по-прежнему в разы превышает предложение.